หมู่บ้านประหยัดพลังงานในญี่ปุ่น

และสาธารณูปโภคที่ยั่งยืนในระยะยาวโดยยอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้น

ในระหว่างวันที่ 16-21 มิถุนายน 2556 ผมในฐานะประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่นครโอซากา โกเบ นาราและเกียวโต ประเทศญี่ปุ่น ได้ไปดูหมู่บ้านประหยัดพลังงาน SMA Eco Town Harumi-Dai ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท Daiwa House ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปและนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งของญี่ปุ่น จึงนำความมาเล่าสู่กันฟังเพื่อ "เอาเยี่ยงกา" แต่ใช่ต้อง "เอาอย่างกา" ไปเสียทุกเรื่อง

หมู่บ้านนี้ตั้งอยู่ในนครซาไก (Sakai) ซึ่งอยู่ทางตอนใต้ของนครโอซากา โดยถือเป็นหมู่บ้านที่ผลิตคาร์บอนต่ำ โดยอาศัยเทคโนโลยีที่ทันสมัยเพื่อการอยู่อาศัยที่เข้ากับธรรมชาติ และสร้างบ้านแบบไร้การใช้พลังงานเพิ่ม (Net Zero Energy House) โดยพลังงานที่ใช้ในบ้านจะเน้นจากแผงพลังแสงอาทิตย์ที่กักเก็บไว้ใช้ในยามค่ำคืนด้วยแบตเตอรี่ Lithium Ion รวมทั้งยังมีระบบจัดการพลังงานภายในบ้าน (Home Energy Management System : HEMS) ซึ่งสามารถเห็นได้ว่าได้ใช้พลังงานไปเท่าไหร่ ยังเหลือพลังงานอีกมากน้อยเพียงใด เป็นต้น

ยิ่งกว่านั้นหมู่บ้านนี้ยังตั้งเป้าให้พลังงานที่ผลิตมีเหลือมากกว่าพลังงานที่ใช้ไปด้วยซ้ำไป เช่น นำพลังงานที่เหลือไปใช้เป็นไฟถนนส่องสว่างยามค่ำคืน หรือใช้เติมรถยนต์ไฟฟ้าของประชาชนในหมู่บ้าน เป็นต้น รวมทั้งยังอาจขายหรือช่วยเหลือไปยังหน่วยงานอื่นต่อไป หมู่บ้านนี้จึงเป็นหมู่บ้านประหยัดพลังงานอย่างแท้จริงแห่งแรกในประเทศญี่ปุ่น ซึ่งทาง Daiwa House จะขยายตัวไปทำในพื้นที่อื่นทั่วประเทศ และอาจนำมาขายในประเทศอื่นอีกด้วย

สำหรับในรายละเอียด หมู่บ้านนี้มีบ้านเดี่ยวอยู่ทั้งหมด 65 หลัง แบ่งขายเป็นระยะๆ ตั้งแต่ 20, 10, 10 และ 25 หลังสุดท้าย ขณะนี้เปิดขาย 30 หลังนับแต่เดือนพฤศจิกายน 2555 มีผู้ซื้อไปแล้ว 22 หลัง และเริ่มมีผู้เข้าอยู่ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2556 จนถึงปัจจุบัน 14 หลังแล้ว คาดว่าจะขายได้หมดภายในปี พ.ศ. 2556 นี้

บ้านหลังหนึ่งมีราคา 13 - 15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยที่ 14 ล้านบาท เฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวมีราคา 9 ล้านบาท ที่เหลืออีก 5 ล้านบาทเป็นค่าที่ดิน แสดงให้เห็นชัดว่าเทคโนโลยีและการก่อสร้างบ้านมีราคาสูงมากในญี่ปุ่น หากเป็นบ้านคล้ายกันในทำเลใกล้เคียงกัน แต่ไม่ใช่บ้านประหยัดพลังงาน จะมีราคาถูกกว่าประมาณ 16% หรืออีกนัยหนึ่งบ้านประหยัดพลังงานนี้มีราคาสูงกว่าบ้านทั่วไปประมาณ 19% นั่นเอง

บ้านแต่ละหลังมีขนาดอาคารราว 120 ตารางเมตร และขนาดที่ดิน 170 ตารางเมตร แสดงว่าหากเทียบกับพื้นที่ก่อสร้าง บ้านหลังหนึ่งที่มีราคา 14 ล้านบาท จะมีราคาตารางเมตรละ 117,000 บาท แต่หากเทียบกับค่าอาคารที่ 9 ล้านบาท ราคาตัวอาคารบ้านจะเป็นเงินประมาณ 75,000 บาทต่อตารางเมตร และสำหรับกรณีราคาที่ดินที่ 5 ล้านบาทต่อหลังสำหรับที่ดินขนาด 170 ตารางเมตร หรือ 42.5 ตารางวานั้น ราคาที่ดินจะตกตารางวาละ 118,000 บาท ซึ่งถือว่าไม่สูงนัก เพราะตั้งอยู่นอกเมือง

สำหรับกลุ่มเป้าหมายของโครงการหมู่บ้านแห่งนี้ จะเป็นคนทำงานที่มีอายุประมาณ 35 ปีขึ้นไป มีรายได้ครองครัวเฉลี่ยประมาณ 200,000 บาทต่อเดือน ประมาณว่าครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อทำงานอยู่บริเวณใกล้เคียง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งทำงานอยู่ในนครโอซากา ซึ่งต้องใช้เวลาเดินทางด้วยรถไฟ และรถใต้ดิน กินเวลาประมาณ 1 ชั่วโมง และใช้เงินค่าเดินทางเที่ยวละ 160 บาทต่อคน

โครงการหมู่บ้านแห่งนี้มีขนาดที่ดินประมาณ 11.5 ไร่ ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของโรงเรียนประถมศึกษามาก่อน แต่โดยที่นักเรียนมีน้อย ซึ่งรัฐบาลท้องถิ่นมีนโยบายยุบรวมโรงเรียน จึงขายที่ดินแปลงนี้ให้กับบริษัท Daiwa House พัฒนาเป็นหมู่บ้านประหยัดพลังงาน ทั้งนี้ นครซาไก เคยเป็นศูนย์รวมอุตสาหกรรมใหญ่ๆ เช่น Sharp Sony และอื่นๆ แต่ปัจจุบันโรงงานต่างๆ ไปขยายตัวในต่างประเทศ ทำให้จำนวนประชากรกลับลดลงเสียอีก ปัจจุบันจึงกลายเป็นเมืองอยู่อาศัย (Bed City) สำหรับคนทำงานในนครโอซากา

ในแง่ของสาธารณูปโภค โครงการนี้เมื่อเสร็จสิ้นแล้ว ถนนในหมู่บ้านก็จะยกให้กับเทศบาลหรือรัฐบาลท้องถิ่น มีค่าดูแลชุมชนเดือนละประมาณ 1,600 บาท เพื่อเป็นค่าจัดเก็บขยะและค่าดูแลอื่นๆ แต่จะไม่มีป้อมยาม ไม่มียามรักษาความปลอดภัย เพราะเป็นหน้าที่โดยตรงของเทศบาลอยู่แล้ว ในโครงการไม่มีรั้วรอบขอบชิดสูงๆ เช่นหมู่บ้านในประเทศไทย เป็นเพียงรั้วเตี้ยๆ สูงไม่ถึง 1 เมตร เพื่อให้เป็นหมู่บ้านที่ดูเป็นมิตรและน่าอยู่

จะเห็นได้ว่าบ้านในญี่ปุ่นมีขนาดกะทัดรัด ซึ่งก็ทำให้น่าอยู่ ไม่แออัดได้ ไม่จำเป็นต้อง "ตามก้น" ฝรั่งเหมือนอย่างการก่อสร้างในประเทศไทย เราจึงควรศึกษาแบบอย่างญี่ปุ่นที่เป็นชาติตะวันออกด้วยกันบ้าง

ขออนุญาตประชาสัมพันธ์หน่อยครับ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กำลังจัดประกวดเรียงความชิงโล่รางวัลพระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี เรื่อง “อย่าซื้อที่ดิน สปก.4-01 ภบท.5 ผิดกฎหมายและทำลายป่า” ดูรายละเอียดที่ www.thaiappraisal.org นะครับ

แหล่งข้อมูล
Harumi-dai Eco Model Town in Sakai city opens this spring: www.kansai.gr.jp/mt51/plugins/KWInformation/news-search.cgi?__mode=detail&lang_code=en&id=48
Daiwa House’s model community a study in power self-sufficiency: www.japantimes.co.jp/news/2013/06/07/business/daiwa-houses-model-community-a-study-in-power-self-sufficiency/#.UceiAqI5Oic