อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

31 พฤษภาคม 2556
3,880

เมืองจีนที่ได้เห็นมา

ในระหว่างวันที่ 20-25 พฤษภาคม 2556 ผมจัดทัวร์อสังหาริมทรัพย์ ไปยังกรุงปักกิ่งและนครเซี่ยงไฮ้ ได้พบเห็นสิ่งที่น่าสนใจหลายประการ

สำหรับนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเพื่อเรียนรู้มาปรับใช้ในประเทศไทยของเราบ้าง บทความในวันนี้จึงขอถ่ายทอดทัวร์อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจัดขึ้นนี้

อันที่จริงผมพบกับเพื่อนสนิทชาวปักกิ่งคนหนึ่งในครั้งแรกที่ไปศึกษาต่อที่เมืองลูแวง เบลเยียม เมื่อปี พ.ศ. 2529 สมัยนั้นผมจำได้ว่าเพื่อนผมซึ่งเป็นสถาปนิกมีรายได้เดือนละประมาณ 400 บาทไทย ในขณะที่ข้าราชการไทยมีรายได้เดือนละประมาณ 2,100 บาท แต่เดี๋ยวนี้ผู้จบปริญญาตรีใหม่ๆ ในนครคุนหมิง มณฑลยูนาน ยังมีรายได้เดือนละเกิน 15,000 บาท ยิ่งอยู่ปักกิ่ง คงมีรายได้เกือบ 20,000 บาท อะไรจึงทำให้จีนเปลี่ยนแปลงได้รวดเร็วปานนี้

จีนมีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าไทย 19 เท่า แต่มีจำนวนประชากรใหญ่กว่าไทย 20 เท่า แต่ประชากรเมืองของจีนมีถึง 47% แล้ว ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เท่านั้น คนไทยยังอยู่ชนบทมากกว่าคนจีนเสียอีก ขนาดเศรษฐกิจจีนก็ใหญ่กว่าไทยถึง 19 เท่า ณ ขณะนี้รายได้ประชาชาติต่อหัวของจีน จึงเป็น 94% ของไทย คือเกือบเท่าประเทศไทยแล้ว และ ณ อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ 7-9% ต่อปี เทียบกับ 3-5% ต่อปีของไทย ในอีกไม่กี่ปี คนจีนทั้งมวลก็จะมีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีกว่าคนไทยแล้ว

ที่น่าพิศวงก็คือ เขาบริหารกันอย่างไรที่ทำให้ประเทศที่มีประชากรเกือบ 1,400 ล้าน มีรายได้พอๆ กับประเทศที่มีประชากรเพียง 67 ล้านคน ในประเทศจีนมีประชากรที่มีชีวิตอยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจน 14% ในขณะที่ของไทยมีราว 9% ในสมัยก่อนปี พ.ศ. 2518 ที่ ม.ร.ว. คึกฤทธิ์ ปราโมช ไปเปิดสัมพันธไมตรีกับจีนนั้น ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช ยังเคยปรามาสจีนว่าจีนจะมีอะไรนอกจากลูกหนำเลียบ แสดงว่าในสายตาของหลายๆ คน จีนด้อยพัฒนามากเมื่อ 40 ปีก่อน

จีนทุกวันนี้ส่งเสริมอุตสาหกรรมสะอาดและรักษาสิ่งแวดล้อมอย่างจริงจัง (ผิดกับ "พี่ไทย") เช่น ตามท้องถนนมีแต่รถจักรยานยนต์ไฟฟ้ากันทั่วประเทศ รถจักรยานยนต์ที่เติมน้ำมันเบนซินมีน้อยคันนัก อุตสาหกรรมระบบนิเวศก็เกิดขึ้น ทำให้เกิดการหมุนเวียน เช่น จากการผลิตอ้อย ไปสู่น้ำตาล เอทานอล ปุ๋ย และกลับไปสู่อ้อยอีกทีหนึ่ง หรือจากอ้อย ไปสู่น้ำตาล และกระดาษ เป็นต้น การควบคุมและการส่งเสริมกันอย่างจริงจังเป็นสิ่งที่รัฐบาลจีนดำเนินการ มีอยู่ครั้งหนึ่งถึงขนาดปิดโรงงานที่ปล่อยมลพิษพร้อมกันถึง 2,000 โรงเลยทีเดียว ทั้งนี้ปรากฏการณ์เช่นนี้ไม่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในเดือนล่าสุดคือเดือนมีนาคม 2556 ปรากฏว่า ราคาเพิ่มขึ้น 67 เมือง มีเพียง 1 เมืองที่ราคาทรงตัว และเพียง 2 เมืองที่ราคาลดลง กรณีนี้เมื่อเทียบกับราคาในรอบ 1 ปี ก็พบว่าราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แม้ทางราชการจะมีมาตรการในการลดความร้อนแรงของตลาดก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องเพราะผู้ซื้อยังเชื่อมั่นว่าเมืองใหญ่ยังปลอดภัยกว่าเมืองเล็กนั่นเอง

ความลับเบื้องหลังการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่หยุดยั้งทั่วประเทศจีนก็คือระบบทางด่วนและโดยเฉพาะระบบรถไฟความเร็วสูงระหว่างเมือง ซึ่งวิ่งด้วยความเร็ว 300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ทั้งที่สามารถวิ่งได้เร็วสูงสุด 400 กิโลเมตรหรือกว่านั้น ระบบนี้เน้นสามารถขนส่งผู้โดยสารได้มาก ใช้เวลาพอๆ กับเครื่องบิน เช่น ปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ ใช้เวลาเดินทาง 5 ชั่วโมง ถ้าขึ้นเครื่องบิน ก็ต้องใช้เวลารวมเวลาทั้งหมดใกล้เคียงกัน แต่รถไฟให้ความปลอดภัยกว่า ประหยัดทรัพยากรมากกว่าเครื่องบิน ไม่มีเสียงดังและให้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจในเขตที่วิ่งผ่านอีกด้วย

เมืองใหญ่ทั้งหลายในทั่วทุกภูมิภาค ก็จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจ การกระจายรายได้ให้เกิดมากขึ้น ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้ ยังใช้ขนส่งทั้งคนและสินค้าอีกด้วย และยิ่งกว่านั้นยังกำลังขยายระบบทางด่วนระหว่างเมือง ระหว่างภูมิภาคอย่างต่อเนื่องเช่นกัน ทำให้เศรษฐกิจจีนเติบโตไปเกินกว่าที่ใครคาดคิดได้ว่าจะหยุดลงเมื่อไหร่

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้น คนจีนทุกคนสามารถเช่าได้ 70 ปี คนต่างชาติสามารถเช่าได้ 50 ปี แต่การขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประเทศจีนไม่เคยคาดหวังการมาซื้อหรือการลงทุนโดยคนต่างชาติเลย เพราะสร้างให้คนในชาติก็ยังไม่พอขาย ผิดกับประเทศเล็กๆ ที่เน้นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับคนต่างชาติ และในกรณีที่ตึกใดจะขายให้คนต่างชาติ ก็ต้องเป็นตึกที่ประกาศไว้แล้วล่วงหน้าว่าจะขายหรือให้คนต่างชาติเช่า ไม่ใช่นึกจะขายก็ขายได้ดังใจ

สิ่งที่พึงเรียนรู้อีกประการหนึ่งของจีนก็คือ การวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพ ไม่มีผู้เสียผลประโยชน์มากีดขวางการพัฒนานัก แต่ขณะเดียวกันก็ต้องมีการจ่ายค่าเวนคืนอย่างเหมาะสม และมีการวางแผนการพัฒนาเพื่อส่วนรวม ไม่ใช่การเอื้อประโยชน์ต่อนายทุนกลุ่มใด ๆ โดยเฉพาะ

การเติบโตของนครใหญ่เช่นปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ ยังเกิดขึ้นจากการหนุนช่วยของระบบรถไฟฟ้าใต้ดินอีกด้วย เช่น ในนครเซี่ยงไฮ้ มีรถไฟฟ้าแล้วถึง 15 สาย ในขณะที่ไทยมีเปิดใช้เพียง 3 สาย ทั้งที่เริ่มต้นมีระบบรถไฟฟ้าในเวลาไล่เลี่ยกัน ดังนั้น ปัญหาของกรุงเทพมหานครจะแก้ไขอะไรไม่ได้เลย หากขาดซึ่งระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีเครือข่ายที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ

เราต้องศึกษาจากจีน และพัฒนา แต่ผมกลัวว่าจะทำได้ยาก เพราะข้าราชการของไทยอาจไม่ได้ได้ดีจากการทำงาน ทำผลงานก็ได้ แต่ได้ดีเพราะ "ดวง" มากกว่า คือ เป็น "เด็กของใคร วิ่งหรือไม่ และเงินถึงหรือเปล่า" ดังนั้น จะเห็นได้ว่ารัฐวิสาหกิจการขนส่ง บ้างก็ปิดไป บ้างก็ลดประสิทธิภาพลงและมีการโกงกันมากขึ้น อย่างนี้ ประเทศชาติย่อมเศร้าหมอง

อย่าให้คนไทยต้องมองตาปริบๆ ดูความเจริญของชาติอื่น โดยที่เราทำอะไรไม่ได้

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: