'หุ้นALL' ปั้นรายได้โต ท้าชนโครงการใหญ่

แม้อายุของ บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ALL ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ น้อยแค่ 6 ปี !! 

แต่ 'ความรอบรู้' เรื่องการทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ 'ธนากร ธนวริทธิ์' ผู้ก่อตั้งและหุ้นใหญ่ 'ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์' สัดส่วน 73.21% บริษัทน้องใหม่ที่เตรียมขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) จำนวน 150 ล้านหุ้น มูลค่าตราไว้หุ้นละ 1 บาท ที่ราคา 4.90 บาทต่อหุ้น ในวันที่ 8 พ.ค. นี้ แก่พอตัว !! 

ผ่านการเป็นพนักงานกินเงินเดือนในบริษัทดังๆ ร่วม 20 ปี 'ธนากร' หนุ่มวัย 45 ปี ดีกรีปริญญาตรีและปริญญาโท คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยรามคำแหง ถือเป็น “จุดบ่มเพาะ” ให้เขาเกิดจุดเปลี่ยนในชีวิต และมีธุรกิจของตัวเอง เช่น ความสำเร็จจากการจัดตั้งร้านกาแฟสตาร์บัคส์สาขาแรกในประเทศไทย และสั่งสมประสบการณ์งานด้านการตลาด

'ธนากร ธนวริทธิ์' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ALL บอกสตอรี่ใหม่ผลักดันฐานะกับ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ว่า ตัดสินใจนำบริษัทเข้าตลาด เขายอมรับว่าเพราะต้องการแก้ไขปัญหา 'ข้อจำกัด' ด้านเงินทุนเนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนสูง แต่หลังจากบริษัทมีเงินจากการระดมทุนแล้ว สามารถขยายมูลค่าการลงทุนใหญ่ขึ้นก้าวกระโดด 

สะท้อนผ่านเงินระดมทุนเสนอขายหุ้น IPO จะนำเงินไปใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 400 ล้านบาท และชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันทางการเงิน จำนวน 300 ล้านบาท ขณะเดียวกันบริษัทจะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนของบริษัท จำนวน 35 ล้านบาท เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

'ตามเป้าหมายเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศหรือติดอันดับ 1 ใน10 เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือและความมั่นใจให้แก่ผู้ที่เกี่ยวของ' 

ปัจจุบัน 'ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์' แบ่งธุรกิจ คือ 'คอนโดมิเนียม' เน้นพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และรถไฟฟ้า MRTสายสีน้ำเงิน โดยมีแบรนด์ต่างๆ ดังนี้ The Excel เป็นแบบ Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น RISE เป็นโครงการทั้งแบบ Low Rise และ High Rise Impression เป็นโครงการแบบ Luxury 'ทาวน์โฮม' ภายใต้ชื่อ 'The Vision'   

'ตัวแทนและนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับตลาดต่างประเทศ' ดำเนินงานภายใต้ บริษัท ไทย ดี เรียลเอสเตท จำกัด (Thai D) 'ลงทุนและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแล้วเสร็จโดยผู้ประกอบการรายอื่น' ภายใต้ชื่อ 'Rise Venture' ดำเนินงานภายใต้ บริษัท ไรส์ เอสเตท จำกัด (RISE) และ 'บริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด' ดำเนินงานภายใต้ บริษัท ออลล์ พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด (ALL Prop) 

'ดังนั้นจากปัจจัยดังกล่าว ยิ่งเป็นการตอกย้ำให้เห็นถึงศักยภาพความแข็งแกร่งของ ALL ในการเป็นผู้นำอสังหาริมทรัพย์ที่ครบวงจร แบบ Total Real Estate Solutions ได้มากยิ่งขึ้น' 

'ผู้ก่อตั้ง' เล่าให้ฟังต่อว่า ปัจจุบันกลุ่มบริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวม 17 โครงการ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม 16 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 18,134.64 ล้านบาทโดยมี 'จุดเด่น' ของบริษัทมุ่งมั่นพัฒนาที่อยู่อาศัยคุณภาพในพื้นที่ศักยภาพ และบริเวณพื้นที่แนวระบบขนส่งมวลชนหลักของกรุงเทพฯ เช่น BTS และ MRT เพื่อการคมนาคมที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งชุมชน ซึ่งสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การอยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง ทำให้ทุกโครงการของ ALL ได้รับการการันตีด้วยยอดขาย ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้บริษัทมีความแข็งแกร่งด้านสถานะทางการเงิน  

สะท้อนผ่านผลการดำเนินงาน 3 ปีย้อนหลัง (2559–2561) กลุ่มบริษัทมีรายได้รวมและกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้จำนวน 420 ล้านบาท 714  ล้านบาท และ 2,343 ล้านบาท ตามลำดับ และในช่วงเวลาเดียวกันกลุ่มบริษัทมีกำไรสุทธิ จำนวน 11 ล้านบาท 81 ล้านบาท และ 343  ล้านบาท ตามลำดับ 

สำหรับแผนธุรกิจหลังได้เงินระดมทุน 'ซีอีโอ' บอกว่า บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่รวม 6 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 18,250 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ภายใต้แบรนด์ The Excel จำนวน 3 โครงการ (ลาดพร้าว 62, 20 มิถุนา แยก 5 , ลาซาล 83) รวมมูลค่า 4,150 ล้านบาท ทยอยเปิดขายราวไตรมาส 2 ปี 2562  คอนโดมิเนียมแบบ High Rise จำนวน 3 โครงการ (เอกมัย63 , ทองหล่อ12 ,ทองหล่อ16) รวมมูลค่า 14,100 ล้านบาท ทยอยเปิดขายไตรมาส 1 ปี 2562      

นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) จำนวน 11 โครงการ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 มูลค่าประมาณ 6,354 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2562  สัดส่วน 70% และที่เหลือจะรับรู้ถึงปี 2565   

ขณะที่ ปัจจัยความเสี่ยงของธุรกิจและกลยุทธ์ในการรับมือ ประกอบด้วย 1.การแข่งขันที่สูงในธุรกิจอสังหาฯ และมีแนวโน้มของอุปทานสูงกว่าอุปสงค์ โดยบริษัทได้กำหนดกลยุทธ์เชิงรุกทุกด้าน ทั้งทำเลที่มีศักยภาพ,เข้าถึงย่านธุรกิจและระบบสาธารณูปโภค,ราคาทำเลที่ไม่สูง,การออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด,กำหนดราคาขายให้แข่งขันได้ และการให้ความสำคัญกับทีมงานของกลุ่มบริษัทซึ่งถือว่าเป็นทรัพยากรที่สำคัญ

2.การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ในมุมของบริษัทได้สร้างความน่าเชื่อถือกับสถาบันการเงินด้วยการจ่ายหนี้ตรงเวลา สร้างพันธมิตรกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในต่างประเทศ คือ Hoosiers Holdings ซึ่งเป็น บจ.ในตลาดหลักทรัพย์ประเทศญี่ปุ่น ส่วนในมุมของลูกค้า บริษัทก็ได้เตรียมความพร้อมให้แก่ลูกค้าในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือน ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จและจะมีการโอนกรรมสิทธิ์

3. บริษัทมีรายได้หลักมาจากโครงการคอนโดมิเนียม ยอดขายส่วนใหญ่มาจากคอนโด ดังนั้น หาก ALL ขายได้ช้าหรือยอดโอนไม่เป็นไปตามที่คาด ย่อมกระทบกับผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทฯ จึงได้กระจายความเสี่ยง ด้วยการขยายขอบเขตไปยังธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง  

4. ความเสี่ยงทางด้านการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 61 บริษัทฯ มี D/E ratio ที่ 6.78 เท่า ซึ่งไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเงินกู้กับ 3 สถาบันการเงินที่จะต้องไม่เกิน 2.5-3 เท่า แต่บริษัทได้ขอผ่อนผันไปเรียบร้อยแล้ว ด้วยเงื่อนไขที่แตกต่างกันในแต่ละสถาบันการเงิน และเชื่อว่าภายในครึ่งแรกปี 2562 ALL จะมีผลประกอบการเพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์และเงินจากการระดมทุน ซึ่งจะทำให้ D/E ratio ไม่เกิน 3.0 เท่า

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ หลังจากการภาครัฐเร่งหามาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งด้านการบริโภค การท่องเที่ยว และภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่าจะนำมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและลดภาษีจดจำนองแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์มาใช้อีกครั้ง บริษัทคาดว่าจะส่งผลเชิงบวกต่อจิตวิทยาของผู้บริโภค ให้เกิดการเร่งโอนมากขึ้นและจะเป็นผลดีแก่ตลาดโดยรวมและรวมทั้งต่อบริษัทด้วยเช่นกัน และจะช่วยหนุนทำให้ผลการประกอบการของบริษัทในปีนี้เติบโตมากกว่าเป้าหมายที่วางไว้

ท้ายสุด 'ธนากร' ทิ้งท้ายไว้ว่า อนาคตผลประกอบการจะเติบโตขึ้นตามยอดโอนคอนโดที่สร้างเสร็จในแต่ละปี และรายได้จากค่านายหน้าที่ขายห้องชุดให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ ที่มีตัวเลขการโตอย่างต่อเนื่อง 

พนักงานเงินเดือนสู่เจ้าของธุรกิจ

'ธนากร ธนวริทธิ์' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ALL เล่าประวัติฉบับย่อๆ ให้ฟังว่า ผมเป็นหนึ่งคนที่ไม่มีต้นทุนอะไรติดตัว เป็นเด็กอุดรธานีที่ต้องหยุดเรียนหนังสือหลังจบ ป.6 เพราะพ่อเสีย ครอบครัวตกอยู่ในสภาพลำบาก แม่ต้องขายของทุกอย่างในบ้านเท่าที่จะขายได้เพื่อส่งเสียพี่ชายให้ได้เรียนต่อ ส่วนผมต้องหยุดเรียนไป 1 ปี ทั้งที่ใจรักเรียนและอยากเรียนต่ออย่างที่สุด

ครอบครัวเรามีอาชีพตกทอด คือ ทำขนมจีน แม้จะเสียใจที่ไม่ได้เรียนต่อ ไม่ได้ไปเที่ยวเล่นกับเพื่อน แต่ผมก็ช่วยแม่ทำขนมจีนขายทุกวัน ผมก็ทำหน้าที่นั้นทุกวัน เพราะเห็นสภาพความเป็นอยู่ที่ลำบาก มีคนมายืนทวงหนี้ไม่เคยขาด นั่นทำให้ผมปฏิญาณกับตัวเองว่าเมื่อโตขึ้นเราต้องรวย กระทั่งได้เรียนต่อจบ ม.6 ก็เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพราะหวังว่ากรุงเทพฯ จะมีโอกาสรอเราอยู่ เดินทางมากับกระเป๋าใบเดียว ใช้ชีวิตอยู่ในชุมชนแออัด คิดแค่ว่าต้องหางานทำและต้องเป็นงานที่มีข้าวให้กินฟรีจะได้ประหยัด เลยเลือกสมัครงานโรงแรม 

งานแรกที่สมัครคือตำแหน่ง รปภ. ซึ่งถือเป็นโชคดีที่เขาไม่รับเพราะอายุยังน้อย จึงได้เริ่มต้นงานโรงแรมในตำแหน่งพนักงานล้างจาน ได้เงินเดือนงานแรก 2,800 บาท ก็ส่งเงินทั้งหมดกลับบ้านเพื่อให้แม่ แล้วผมก็เลือกทำงานเสริม ช่วยเสิร์ฟเครื่องดื่มในงานแต่งงานได้ค่าจ้างวันละ 100 บาท ส่วนนี้ก็เก็บไว้กินไว้ใช้ส่วนตัว ประกอบกับนิสัยส่วนตัวเป็นคนขยัน ชอบช่วยเหลือคนอื่น ก่อนเข้างานจึงมักไปช่วยงานในครัวเสมอ ทั้งล้างทั้งเตรียมของสด หั่นผัก ก็ช่วยทำได้หมดไม่มีเกี่ยง

จากนั้นเหมือนชีวิตได้ก้าวกระโดด เมื่อมีคนเห็นว่าพูดภาษาอังกฤษพอได้ ถือเป็นโชคดีที่ชอบเรียนรู้ภาษาอังกฤษมาตั้งแต่เด็ก จึงได้ขยับตำแหน่งเป็นพนักงานเสิร์ฟมีเงินทิปจากลูกค้า เริ่มมีเวลาเข้างานเป็นระบบ ทำงานช่วง 21.00 น. ถึง 6.00 น.

ก่อนตัดสินใจเรียนต่อที่มหาวิทยาลัยรามคำแหง เลือกคณะบริหารจัดการ ตอนนั้นคิดแค่ว่าเรียนคณะอะไรก็ได้ที่จบไวและได้มีวุฒิปริญญาตรีติดตัวเพื่อใช้หางานทำ ซึ่งผมไม่ใช่คนเรียนเก่งผลการเรียนจัดอยู่ระดับกลางๆ แต่เป็นคนขยัน ไม่กลัวการทำงานหนัก ระหว่างเรียนก็ยังทำงานโรงแรมอยู่ตลอดแต่ได้รับโอกาสปรับตำแหน่งงานให้สูงขึ้นเรื่อยๆ จากทักษะภาษาอังกฤษที่มี