ORI - ซื้อเก็งกำไร

เรามีมุมมอง Bearish ต่อกลุ่มอสังหาฯ (ที่อยู่อาศัย) เพราะเรามองว่าภาพอุตสาหกรรมที่ตึงตัวจากมาตรการของ ธปท. รวมถึงกฏหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ จะส่งผลให้เกิดการเร่งระบาย inventory ของผู้ประกอบการส่งผลให้มาร์จิ้นลดลง ซึ่งเราได้ศึกษาและเปรียบเทียบจากเหตุการณ์ในอดีต พบว่าในที่สุดก็จะเกิดการปรับลดกำไรลง และการพลาดเป้าจากเป้าหมายธุรกิจ

สำหรับกลยุทธ์การลงทุนเรามองว่าระยะสั้นหุ้นมีโอกาสรีบาวน์ได้จากกำไร 4Q18 ที่น่าจะออกมาแข็งแกร่งและเงินปันผลที่สูง แต่เราคาดจะไปได้ไม่ไกล จึงแนะนำเพียง ซื้อเก็งกำไร ไปกับการรีบาวน์รอบนี้ และหาจังหวะลด position ก่อนที่จะถึงช่วงที่มาตรการของธปท. จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 เม.ย. 2019

เหตุการณ์ในอดีตสอนเราว่า...

เราได้บทเรียนจากเหตุการณ์ในอดีต ครั้งปี 2012 หลังจากน้ำท่วมใหญ่ปี 2011 และการรัฐประหารปี 2014 ว่าเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ไม่แน่นอนในกลุ่มอสังหาฯ สิ่งที่ developers ทำคือ การแข่งขันราคา และโปรโมชั่นที่รุนแรงเพื่อเคลียร์ inventory เพื่อที่จะเอาตัวรอดในภาวะที่ไม่แน่นอน ซึ่งจะส่งผลลบมาร์จิ้น และกำไร ในช่วงนั้นเราเห็นมาร์จิ้นส่วนใหญ่ปรับตัวลงราว 1.0-1.5% เราประเมินผลลบต่อกำไรของกลุ่มราว 9.3-12.4% ซึ่งเราคาดว่าสภาพตลาดแบบนั้นจะเกิดขึ้นอีกครั้งในปีหน้า

... จะเกิดการปรับลดกำไรในที่สุด

ดังนั้น เราจึงใช้ประมาณการกำไรแบบอนุรักษ์นิยม ซึ่งประมาณการกำไรของเราในปี 2019 ที่ 3.2 พันล้านบาท (ลดลง 11% y-y จากปีนี้ที่เราคาด 3.55 พันล้านบาท) ต่ำกว่าที่ Bloomberg consensus คาดที่ 3.4 พันล้านบาท เพราะเราใช้สมมุติฐาน Core margin ที่ 18.7% (ต่ำกว่า consensus ที่ 20%) ซึ่งเราประเมินใกล้เคียงกับที่บริษัททำได้ในช่วง 9M18 ที่ 18% (ไม่รวมกำไรจากการขายที่ดินและการขายเงินลงทุน share premium) เพราะเรามองว่าในสภาวะตลาดที่ตึงตัวการเปิดโครงการใหม่ เพื่อจะได้ share
premium รวมถึงรายได้ค่าบริหารโครงการจะทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ดามด้วย Backlog ที่สูง รองรับรายได้ปี 2019 ไปแล้ว 64% เรามองว่าจะหนุนให้บริษัทมีฐานกำไรที่ดีในปีหน้า และการพลาดเป้าน่าจะน้อยกว่าผู้เล่นรายอื่น

แต่ทำไมยังให้ ซื้อเก็งกำไร

ราคาหุ้นที่ปรับตัวลงมาลึกส่งผลให้ valuation ปรับตัวลงมาเหลือเพียง PE 5.7 เท่า ซึ่งน่าจะเห็นภาพการรีบาวน์ได้ เพราะระยะสั้นยังมีปัจจัยหนุนอยู่บ้าง เช่น 1) กำไร 4Q18 ที่จะทำจุดสูงสุดของปี คิดเป็น 32% ของกำไรปี 2018 ซึ่งรายได้ที่เติบโตแรงน่าจะมีผลมากกว่ามาร์จิ้นที่ลดลง 2) ปันผลปีนี้คาดจะยังสูงราว 6.7% ซึ่งน่าจะประกาศพร้อมงบปี 3) ความคาดหวังเชิงบวกกับการเลือกตั้งในปีหน้า หากหุ้นเกิดการรีบาวน์จากประเด็นเหล่านี้เรามองว่าจะไปได้ไม่ไกล แนะนักลงทุนหาจังหวะลด position ก่อนที่จะถึงช่วงที่มาตรการของ ธปท. จะเริ่มใช้ ในวันที่ 1 เม.ย. 2019 ซึ่งน่าจะเห็นผลลบอย่างชัดเจน เราปรับราคาเป้าหมายลงเป็น 8.50 บาท อิง PE ที่ 6.5 เท่า เท่ากับค่าเฉลี่ยในอดีต -1SD