เกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ น่าจะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ

19 พฤศจิกายน 2561
8,145

จิตรา อมรธรรม รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.ฟินันเซียไซรัส

ในช่วงต้นเดือน พ.ย. ที่ผ่านมา ธปท.ได้ปรับเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

1) เลื่อนบังคับใช้เป็นวันที่ 1 เม.ย. 2019 และยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2018

2) ปรับกำหนดการวาง Down Payment ขั้นต่ำ

- 10% สำหรับราคาน้อยกว่า 10 ล้านบาท และเป็นสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนสัญญาแรก 3 ปีขึ้นไป

- 20% สำหรับราคาน้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาที่ 2 และผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี หรือ

  ราคามากกว่า 10 ล้าน ทั้งสัญญาที่ 1 และ 2

- 30% สำหรับสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ทุกระดับราคา

เกณฑ์ดังกล่าวถือว่าผ่อนคลายความกังวลจากเกณฑ์ที่ประกาศก่อนหน้าด้วย 3 ประเด็น คือ

1) การเลื่อนบังคับใช้จากเดิม 1 ม.ค. 2019 เป็น 1 เม.ย. 2019 ส่งผลดีกับผู้ประกอบการและผู้บริโภคในการเร่งระบายสต็อก และตัดสินใจ แต่ถือว่าแย่กว่าที่ตลาดคาดไว้ว่าจะยืดเป็นกลางปี 2019

2) เกณฑ์ใหม่ไม่มีผลย้อนหลังกับผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2018 ซึ่งจะทำให้ยอดขายที่รอรับรู้ หรือ Backlog ของผู้ประกอบการที่ปัจจุบันมีอยู่ราว 2.5 แสนล้านบาท ไม่ได้รับผลกระทบ

3) ผ่อนปรนการวางดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนสัญญาแรก 3 ปีขึ้นไปเป็น 10% จากประกาศก่อนหน้าที่ 20% เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ปัจจุบันสัญญาที่ 2 จำนวนมากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มิใช่การเก็งกำไร

ส่วนประเด็นที่เหนือความคาดหมายของตลาดคือ การกำหนดการวางดาวน์ขั้นต่ำสูงถึง 30% สำหรับสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป ทุกระดับราคาเพื่อสกัดกั้นนักเก็งกำไร

แม้จะมีการผ่อนปรนเกณฑ์ สะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้น และลดผลกระทบที่มีต่อผู้ซื้ออยู่จริง รวมถึงยืดเวลาการบังคับใช้ เพื่อให้เวลาในการปรับตัว แต่เกณฑ์ดังกล่าวส่งผลลบตรงต่อ 3 กลุ่มหลักคือ 1) ผู้ซื้อสัญญาที่ 2 ซึ่งจะมีภาระผ่อนเงินดาวน์สูงขึ้น 2) ผู้ซื้อสัญญา 3 ซึ่งมีสัดส่วนราว 8% ของตลาด ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และเก็งกำไรในคอนโด 3) ผู้ซื้อราคามากกว่า 10 ล้านบาท แต่คาดว่าไม่กระทบมากนัก เนื่องจากมากกว่าครึ่งเป็นการจ่ายเงินสด และมีการวางดาวน์ขั้นต่ำที่ 20% อยู่แล้ว โดยระยะเวลาก่อนมาตรการจะมีผลบังคับ น่าจะได้เห็นผู้ประกอบการเร่งขายและโอน ขณะที่หลังการบังคับใช้ คาดผู้บริโภคบางส่วนจะชะลอการตัดสินใจออกไป ส่วนผู้ประกอบการจะเห็นการปรับตัวเพื่อรับกับมาตรการ โดยลดการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ หันมาระบายสต็อก และการเปิดสินค้าแนวราบมากกว่าคอนโด

จากมาตรการดังกล่าวทำให้เราปรับลดน้ำหนักการลงทุนในกลุ่มอสังหาฯเป็น “เท่ากับตลาด” สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2019 ที่ท้าทายขึ้นโดยเฉพาะตลาดคอนโดที่คาดว่าจะมีการแข่งขันสูง และมีแนวโน้มชะลอตัว ขณะที่กลุ่มแนวราบยังเติบโตได้ เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นอุปสงค์ที่แท้จริง แนะนำเลือกลงทุนในหุ้นที่เน้นแนวราบซึ่งได้รับผลกระทบจำกัดและมีปันผลเด่น อย่าง LH และ QH นอกจากนี้ SPALI เป็นอีกหนึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบไม่มาก เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่ 1 และคอนโดกำหนดวางดาวน์ขั้นต่ำอยู่ที่ 15-20% อยู่แล้ว ขณะที่ ANAN, ORI, LPN น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะมีรายได้หลักมาจากคอนโดระดับ Mid-to-Low และ Low-End ซึ่งเป็นสัญญาที่ 2 และ 3 ที่มีการซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรจำนวนมาก

แชร์ข่าว :
Tags: