GOLD - ซื้อ

GOLD ควรซื้อขายที่ระดับสูงกว่ากลุ่ม (ค่า PER ของกลุ่มปี 2561 เฉลี่ยอยู่ที่ 7 เท่า) จากความสำเร็จและแนวโน้มการเติบโตแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาฯและธุรกิจ recurring นโยบายของธปท.เรื่องการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้นจะส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อบริษัท ปัจจัยหนุนระยะสั้น ได้แก่ แนวโน้มกำไรเติบโตแข็งแกร่งในไตรมาส 4/61 (ก.ค.-ก.ย.) และอัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2561 ซึ่งคาดอยู่ที่ 5.0% (ขึ้นเครื่องหมาย XD ในเดือนธ.ค.) เราปรับเป้าหมายการลงทุนมาเป็น 30 ก.ย. 2562 ด้วยราคา
เป้าหมายที่ 12 บาท (อิงจากค่า PER ธุรกิจอสังหาฯที่ 10 เท่า)

คาดมาตรการ macro prudential ที่เข้มงวดขึ้นจะส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อย

เนื่องจากพอร์ตอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นแนวราบ เราเชื่อว่า GOLD จะได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อยจากนโยบายของธปท.เรื่องการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของที่เข้มงวดขึ้น โดยมาตรการจะจำกัดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอสังหาฯ (Loan to Value หรือ LTV) ที่ 80% สำหรับสินเชื่อบ้านที่ไม่ใช่หลังแรก (ทุกระดับราคา) และสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท เราคาดว่ามาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อบริษัทเพียง 12% ของพอร์ตโฟลิโอ ซึ่งเป็นบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไป ทั้งนี้พอร์ตโฟลิโอส่วนใหญ่ของ GOLD จะเป็นบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต (คิดเป็น 54%) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรกและเป็นอุปสงค์ที่แท้จริงเพื่อใช้อยู่อาศัย นอกจากนี้เราคาดผลกระทบต่อบ้านหรู (ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต คิดเป็น 34% ของพอร์ต) แทบจะไม่มี เนื่องจากผู้ซื้อโครงการระดับบนโดยปกติจ่ายเป็นเงินสด 25-30%

ปรับเพิ่มประมาณการกำไร

เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรของปี 2561 (ต.ค. 2560-ก.ย. 2561) และ ปี 2562 ขึ้น 12% และ 10% ตามลำดับ จากแนวโน้มรายได้ที่อยู่อาศัยที่สูงกว่าที่เราคาด ทำให้ประมาณการรายได้จากการขายอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2561 เพิ่มขึ้นจาก 1.4 หมื่นล้านบาท มาอยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท (เป็นไปตามเป้าหมายของ GOLD) นอกจากนี้ยอดของซื้อมีแนวโน้มสาเร็จตามเป้าของบริษัทปี 2561 ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 21% YoY) แม้ว่าการเปิดตัวบางส่วนจะล่าช้าออกไป (เปิดโครงการทั้งหมดมูลค่า 2.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 222% YoY) เนื่องจากยอดขายโครงการเก่าดีเยี่ยมและอัตราจองซื้อที่แข็งแกร่งจากการโครงการใหม่ GOLD เราคาดกำไรไตรมาส 4/61 (ก.ค.-ก.ย.) อยู่ที่ 569 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดด 41% YoY และ 13% QoQ หนุนโดยรายได้จากการขายบ้านสูงสุดเป็นประวัติการณ์บริษัทจะประกาศแผนธุรกิจปี 2562 ในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 เราคาดผู้บริหารจะตั้งเป้าธุรกิจอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตน่าตื่นเต้นสำหรับปี 2562

ธุรกิจ recurring แข็งแกร่ง

ผู้บริหารตั้งเป้าสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่เกิดขึ้นประจำ (recurring) ในระยะยาวไว้ที่ 30% ของรายได้ จากปัจจุบันที่ 12% บริษัททำรายได้จากธุรกิจให้เช่าสำนักงานและให้เช่าเชิงพาณิชย์เติบโต 17% YoY ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 (EBIT margin ขยายตัว 34% สาหรับ 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 7% ใน 9 เดือนแรกของปี 2560) หนุนโดยอัตราการเข้าพักของ FYI Center เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 70% ในปี 2560 มาอยู่ที่ปัจจุบัน 96% ปัจจัยหนุนการเติบโตหลังจากนี้ ได้แก่ สามย่านมิตรทาวน์ (SYM) ซึ่งเป็นโครงการ mixed-use complex ตั้งอยู่ที่แยกถนนพระราม 4-พญาไท (แยกสามย่าน) โดยจะเปิดตัวในเดือน ต.ค. ปี 2562

ผู้บริหารวางแผนที่จะขาย FYI Center ให้กับ GVREIT ในปี 2562 โดยเรายังไม่ได้สะท้อนกำไรจากการขายดังกล่าวในประมาณการของเรา (คาดเป็นอัพไซด์ 2-3% ในอีก 29 ปีข้างหน้า) นอกจากนี้ยังมีอัพไซด์จากธุรกิจอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ซึ่งคาดว่าจะเข้ามาในปี 2563