คุมเข้มสินเชื่อบ้าน ยาแรงแสลงใจ“อสังหาฯ”

14 ตุลาคม 2561 | โดย สาวิตรี รินวงษ์
3,872

“อสังหาฯ” ถูกตีตราประทับภาพ “ผู้ร้าย”ต้นตอ “ก่อหนี้เน่า” เพิ่มในระบบ เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยมักต้อง “กู้เงินก้อนโต” ร้อนถึงธปท.ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ หวังสร้างมาตรการการก่อหนี้ ก่อนเป็นปัญหาเรื้อรัง ลุกลามเศรษฐกิจในอนาคต

เป็นประเด็นร้อนในช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เมื่อ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)” เคาะร่างหลักเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย แบบโยนหินถามทาง ทั้งลดเพดานการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน(LTV)จาก 90% เหลือ 80% ทำให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องตุนเงินในกระเป๋าเพื่อ “ดาวน์เพิ่ม” จาก 10% เป็น 20% สำหรับผู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2  และมาตรการเพิ่มเงินดาวน์สัดส่วน 20% สำหรับอสังหาฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมาตรการเหล่านี้ธปท.ระบุว่าจะมีผลบังคับใช้ 1 ม.ค.2562 กลายเป็นปัจจัยกระเทือนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก

ทั้งนี้ธปท.ส่งสัญญาณใช้มาตรการดังกล่าว ก่อนที่จะเปิดรับฟังความคิดเห็น(Hearing)ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ทั้งธนาคารพาณิชย์ และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 11 ต.ค.ที่ผ่านมา บรรยากาศในวันนั้นมีบรรดาผู้บริหารระดับสูง” ของหลายบริษัทอสังหาฯ เช่น บมจ.แอล.พี.เอ็น  ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.สัมมากร, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, สมาคมอสังหาฯเดินทางไปยังธปท.ตามเทียบเชิญคับคั่ง พร้อมแสดงความคิดเห็นอย่างดุเดือด! โดยหยิบยกผลกระทบที่จะตามมา หากมาตรการดังกล่าวถูกนำมาใช้จริง

อย่างไรก็ตาม ก่อนคลอดมาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลายคนอาจมอง อสังหาริมทรัพย์” เป็น ผู้ร้าย ในฐานะ “ต้นตอ” ของปัญหา ไม่ว่าจะเป็นการเริ่มเห็นสัญญาณ “ฟองสบู่” การ “เก็งกำไร” 

ทว่า สิ่งที่ธปท.ชี้แจงในการทำ Hearing หลักใหญ่ใจความคือ “ห่วง” การ “ก่อหนี้” ของภาคประชาชน การกู้เงินเกินราคาขายกับราคาประเมินที่อยู่อาศัย ทำให้มี “เงินทอน” กลับมา รวมถึงสถานการณ์หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL)เริ่มปรับตัวสูงขึ้น หากนิ่งดูดาย อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในอนาคตได้

เมื่อมาดูการก่อหนี้ของผู้บริโภคจะพบว่าธนาคารพาณิชย์มีโปรดักท์ทางการเงินมากมายตอบสนองความต้องการของลูกค้า ทั้งสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในบรรดาสินเชื่อต่างๆ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” เป็นภาระหนี้ก้อนใหญ่สุด การออกมาตรการจึง “แตะเบรก” อสังหาฯจนหัวทิ่ม!

วจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงินธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ย้ำว่า ธปท.ไม่เคยมองผู้ประกอบการอสังหาฯเป็น “ผู้ร้าย” การเปิดช่องรับฟังความเห็น เพราะต้องการให้ทุกฝ่ายมาร่วมด้วยช่วยกันคิดหาข้อเสนอแนะ จุดร่วมกัน เพื่อกลับไปพิจารณารายละเอียดของมาตรการอีกครั้ง

เราพยายามดูแลการก่อหนี้ของผู้บริโภค และหนี้บ้านเป็นหนี้ใหญ่สุดของคน จึงพยายามสร้างมาตรฐานในการก่อหนี้ให้กับประชาชน

นอกจากนี้ สิ่งที่น่าเป็นห่วงในเวลานี้ คือสถานะรายได้ของผู้กู้“ด้อย” ลงเรื่อยๆ สวนทางกับ “ราคาที่อยู่อาศัย” ขยับขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังคงโหมโปรโมชั่นขับเคี่ยวกันเพื่อแย่งลูกค้า ทั้งขยายระยะเวลาในการกู้ให้ยืดยาวขึ้น หากธปท.ไม่ออกมาตรการหรือทำอะไรเลย วันหนึ่งตลาดอสังหาฯอาจเกิดภาวะชะงักงันได้

“ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการออกมา ขายเสร็จก็จบ แต่ที่เป็นห่วงคือผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้าน เพราะฐานะทางการเงินผู้ซื้อด้อยลงเรื่อยๆ ยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือ Reject ที่สูงขึ้น บ่งชี้ชัดว่าหลังๆคนกู้เงินไปต่อไม่ได้ สิ่งที่ต้องทำวันนี้ เราจึงไม่รอให้ผู้ประกอบการสร้างซัพพลายออกมาเยอะ กระทั่งอยู่ดีๆแบงก์ไม่ปล่อยกู้ จึงต้องสร้างกติกาออกมาดูแลทั้งเรื่องเงินทอน เพดานการปล่อยสินเชื่อ” จาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน กล่าว และว่าจึงค่อนข้างชัดว่าธปท.ออกมาตรการครั้งนี้ จึงไม่ใช่การสกัดการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ รวมถึงป้องกันภาวะฟองสบู่ ทว่า มาตรการที่ออกมา ภาคอสังหาฯ มองเป็น ยาแรงที่ แสลงใจ 

ในฐานะดีเวลลอปเปอร์ “รุ่นเก๋า” มากประสบการณ์ อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร รวบรวมข้อมูลอสังหาฯพร้อมประเด็นเสนอแนะธปท.ดังนี้

1.ธปท.ควรระบุคำจำกัดความของ บ้านหลังที่สองให้ชัดว่าเป็นกรณีที่ผู้ซื้อยังคงมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินในขณะปัจจุบันอยู่แล่ว 1 สัญญา และต้องการจะขอ “กู้เพิ่ม” อีก “1สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” เพื่อจะได้ไม่เกิดความสับสนความหมายที่เคยใช้เรียกคำว่า “บ้านหลังที่สอง” ที่หมายถึงผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่หนึ่ง ไม่ว่าจะปลอดภาระสินเชื่อหรือไม่ก็ตาม

2.สร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้ “กู้ร่วม” อยู่มากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 หรือคนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสในการทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อซื้อเป็นของตนเอง โดยถูกนับเป็นสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลังที่ 2 หรือไม่

3.เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหลังที่ 3 เหมือนกับมาเลเซีย เพราะผู้ที่จบการศึกษาใหม่ ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ส่วนใหญ่จะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกเพียงพอกับการอยู่อาศัยของตนเองเท่านั้น เช่น คนโสด เริ่มซื้อคอนโดจากห้องแบบสตูดิโอเล็กๆอยู่คนเดียว เมื่อมีหน้าที่การงานดี รายได้เพิ่ม ต้องการแต่งงงาน จะซื้อที่อยู่อาศัยใหญ่ขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ คอนโดแบบ 2 ห้องนอน แต่สัญญาสินเชื่อเดิมยังผ่อนอยู่และยังขายห้องเดิมไม่ได้ ควรให้โอกาสคนเหล่านี้ได้ซื้อที่อยู่อาศัยยูนิตที่ 2 ตามความจำเป็น

นอกจากนี้ ผู้ซื้อเดิมมีบ้านในชานเมืองซึ่งยังผ่อนอยู่ พอมีรถไฟฟ้า มีคอนโดผุดขึ้นเกาะแนวรถไฟฟ้าและใกล้สถานที่ทำงาน การศึกษาของลูกหลาย ย่อมต้องการซื้อเพื่ออำนวยความสะดวกในชีวิต ซึ่งถือเป็นไลฟ์สไตล์ของคนยุคนี้จริงๆ แต่ยังต้องผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

เพราะหากนับสัญญาที่ 2 รับรองว่า คอนโดมิเนียม จะได้รับผลกระทบเต็มๆ และนำไปสู่ผลกระทบของธุรกิจเกี่ยวเนื่องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำอีกบานตะไท เช่น ก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งภายใน ตกแต่งสวน ฯ กระเทือนการเติบโตของเศรษฐกิจอีก เพราะอสังหาฯ นอกจากจะมีสัดส่วน 8.2% ของจีดีพีแล้ว ยังสร้างผลกระทบเชิงบวก(Multiple effect)ต่อเศรษฐกิจอีก 2.9 เท่าตัว

4.ขอยืดเวลาที่มาตรการจะบังคับใช้เป็น 1 ก.ค.2562 แทน 1 ม.ค.2562 เพื่อให้ผู้ซื้อที่รอโอนกรรมสิทธิ์และผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อได้ปรับตัวทั้งหาเงินดาวน์เพิ่ม เพราะคาดว่าตลาดมีผู้ซื้อที่รอโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นบ้านหลังที่ 2 รวมถึงผู้ที่ “คิด” จะซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่ต่ำกว่า 3 แสนล้านบาท จะได้รับผลกระทบจากการปรับลด LTV แน่ๆ ส่วนด้านซัพพลายจะได้มีเวลาระบายสต๊อก ป้องกันการเกิดภาวะขาดสภาพคล่องและกลายเป็นหนี้เสีย(เอ็นพีแอล)

ถ้าธปท.บังคับใช้มาตรการวันที่ 1 ม.ค.2562 แล้วประชาชนเดือดร้อน คงมีเสียงฮือฮาแน่ เพราะตอนนี้มีคนรอซื้อรอโอนกรรมสิทธิ์มหาศาล แล้วเขาผิดอะไร เพราะเขาซื้อและทำสัญญาตั้งแต่ปีก่อน แต่ยังไม่ได้โอน

5.ควรปรับ LTV ในบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 โดยไม่นับรวมบ้านจัดสรร เพราะเป็นตลาดซื้ออยู่อาศัยจริง(Real Demand) ไม่มีการเก็งกำไร หรือลงทุนอยู่เลย 6.ธปท.ควรเข้มงวดกับ “ต้นเหตุ” การปล่อยสินเชื่อโครงการ(Project Financing หรือ Pre-Financing)ของธนาคารในสินค้าที่ธปท.ห่วง เช่น คอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ไม่ใช่ห้ามผู้ซื้อไม่ให้ซื้อ เพราะเป็นเรื่อง “ปลายเหตุ”

7.ควรปรับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับผู้ซื้อเมื่อบ้านหรือคอนโดสร้างเสร็จก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์(Post Mortgage Financing)เป็นให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับผู้ซื้อตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยใช้ระบบ Escrow เข้ามาใช้ระหว่างผ่อนดาวน์ เพื่อให้ทุกฝายที่เกี่ยวข้องเกิดความมั่นใจ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และธนาคารพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม ประเด็นเดือด! ที่ผู้ประกอบการเรียกร้องให้ธปท.เข้มงวด คือนับรวมสินเชื่อ top-up ทุกประเภทที่ใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันร่วมกับการกู้บ้าน โดยมูลค่าสินเชื่อรวมต้องไม่เกินมูลค่าที่อยู่อาศัย เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ เพื่อกาปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซมที่อยู่อาศัย กู้เพื่อการลงทุน และกู้เพื่อการบริโภคอื่นๆ เรื่องนี้ยิ่งถกกันในที่ประชุม ยิ่งเพิ่มดีกรีให้ดีเวลลอปเปอร์ปรี๊ด! พร้อมโยนคำถามถึงธปท.ในการเข้มงวดกับสถาบันการเงิน

การให้สินเชื่อ Top-up แบงก์ชาติต้องเข้มงวดสถาบันการเงินในการบังคับให้ผู้บริโภคซื้อประกัน เพราะกลัวคนนี้ไม่หายใจ แล้วผ่อนบ้านต่อไม่ไหว หรือการซื้อกู้เฟอร์นิเจอร์ ที่อายุใข้งาน 5 ปี แต่ต้องรับภาระดอกเบี้ย 25 ปี ธปท.ให้สถาบันการเงินทำแบบนี้ได้ไง ตาสีตาสาเขาอยากกู้เงินเยอะอยู่แล้ว แต่การให้ไม่ให้กู้อยู่ที่ธนาคารพิจารณา ถ้าจะโทษต้องโทษธนาคารพาณิชย์ ถ้าจะโทษให้สูงขึ้นไป ต้องโทษแบงก์ชาติละครับ”   

ทางธปท.ได้ชี้แจงประเด็นนี้ว่าการกำกับดูแลการให้บริการแก่ลูกค้าอย่างเป็นธรรม(Market Conduct) ห้ามไม่ให้สถาบันการเงินบังคับลูกค้าทำประกันอยู่แล้ว แต่ยอมรับว่าการทำประกันนั้นช่วยลดความเสี่ยงทั้งฝั่งผู้กู้และฝั่งผู้ให้กู้ ขณะเดียวกันพยายามตรวจสอบว่ามีสถาบันการเงินใดกระทำการดังกล่าว

“คอนโด” จะได้รับผลกระทบสูงจากมาตรการดังกล่าว เพราะต้องไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการอยู่ในเมือง ขอมีห้องชุดติดทำเลรถไฟฟ้าเพื่อเดินทางไปทำงานสะดวก นอกจากมีบ้านชานเมือง จึงซื้อคอนโดในเมืองมากขึ้น ร้อนถึง ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ต้องเสนอแนะ ธปท.หลายมาตรการ ได้แก่ 1.เข้มงวดกับธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อภายใต้กฎ LTV เดิม

“น็อตที่มันคลายตัว ธปท.ควรขันให้ตึงมากขึ้น เกณฑ์ LTV เดิมที่มี หากพบว่าสถาบันการเงินแข่งขันสูง ทำให้เกิดการหย่อนยานปล่อยกู้ เมื่อธปท.มีอำนาจเหนือกว่า ควรช่วยกำกับดูแลส่วนนี้ ก่อนจะออกมาตรการที่ส่งกระทบเป็นสึนามิ เพราะการให้ผู้บริโภคเพิ่มเงินดาวน์จาก 10% เป็น 20% ถือว่าขึ้น 100%”

2.หากต้องปรับลด LTV ควรดำเนินการเป็นขั้นบันได ให้ผู้ซื้อได้รับรู้มาตรการล่วงหน้า โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยหรือตลาดกลางล่าง เพื่อประกอบการตัดสินใจว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่หากมีเงื่อนไขใหม่ เพราะการสร้างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี ส่วนผู้ซื้อมีเวลา 2 ปี จึงขอเวลา 1-1 ปีครึ่งเพื่อปรับตัว

3.หากต้องลด LTV  หลังที่ 2 ขอให้เว้นมาตรการกับอสังหาฯในเขตกรุงเทพฯเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) หรือพิจารณาเป็นรายพื้นที่ 4.ปรับลด LTV บ้านหลังที่ 3 พิจารณาเฉพาะผู้ที่มีหนี้สินเชื่อบ้านอยู่ 5.ผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ยังคงใช้เกณฑ์ LTV เดิม ณ วันทำสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย

“มาตรการที่ธปท.จะออกมา คาดว่าจะกระทบอสังหาฯให้เติบโตลดลง และบล็อกให้ผู้ประกอบการรายเล็กตาย”

ด้าน กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) แสดงความเห็นด้วยที่ธปท.จะเบรกการปล่อยสินเชื่อที่มีเงินทอน แต่มุมของผู้ประกอบการอสังหาฯต้องการทราบรายละเอียดสินเชื่อเงินทอนที่แท้จริงว่าเกิดจากสาเหตุใด เพราะหากย้อนไปดูหนี้เสียปี 2555 ซึ่งอยู่ในระดับสูง ต้นตอมาจากการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิต การซื้อรถยนต์ ก่อนที่หนี้เสียเริ่มลดลงอย่างมีนัยยะในปี 2559 แล้วหนี้เสียไปโผล่ที่ “การกู้ซื้อบ้าน” จึงข้อใจว่าอาจมีการนำส่วนต่างหรือเงินทอนกู้ซื้อบ้านไปโปะและปิดหนี้อีกก้อนหรือไม่

“แบงก์ชาติคุมการปล่อยสินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์บ้างหรือยัง จึงต้องการให้ไปดูต้นตอของปัญหาหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นจริงๆ ไม่ใช่เกิดวิกฤติ มีปัญหาเงินทอนสินเชื่อแล้วมองผู้ประกอบการอสังหาฯเป็นผู้ร้ายตลอด”

เป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของวงการอสังหาฯ วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ต้องการให้ธปท.คงกฎ LTV เดิมไว้กับการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพราะตลาดดังกล่าวไมมีการเก็งกำไร แต่เห็นด้วยจะควบคุมกับการซื้อบ้านหลังที่ 3 ส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่ 2 เกิดจากไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ ที่ทำงานในเมือง ต้องการที่พักอาศัยสะดวกสบายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากรัฐจะปรับลดแอลทีวีขอให้ออกมาตรการในวันที่ 1 ก.ค.2562 เพื่อปรับตัว

ส่วนประเด็นเงินทอนสินเชื่อนโยบายของอสังหารายใหญ่ไม่ดำเนินการแน่นอน เพราะเป็นการบิดเบือน ธปท.จึงไม่ควรนำเรื่องนี้มาออกมาตรการคุมเข้มกับธุรกิจในวงกว้าง

ส่วน “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ผู้บริโภคเร่งซื้อบ้านในตอนนี้ เนื่องจากกังวลเรื่องราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ จนรายได้และกำลังซื้อไม่สามารถซื้อบ้านได้ ดังนั้นหากธปท.ออกมาตรการลด LTV อาจทำให้ผู้บริโภคไม่มีความสามารถซื้่อบ้านมากกว่าเดิม ทั้งนี้ ในงานมหกรรมบ้านคอนโดที่ผ่านมา พบว่ามีคนต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่มากถึง 5.8 หมื่นยูนิต

การเปิด Hearing ที่ธปท.เป็นเพียงส่วนหนึ่งในการนำความเห็นของทุกภาคส่วนกลับไปพิจารณาและทบทวนมาตรการกำกับสินเชื่อ หากผู้ประกอบการยังระดมไอเดียไม่ครบถ้วน สามารถเสนอแนะความคิดเห็นเพิ่มเติมผ่านทาง BOT website ภายในวันที่ 22 ต.ค. 2561 จากนั้นต้องมารอลุ้นกันว่าสิ่งที่เสนอไป ได้รับฟังและนำไปปฏิบัติมากน้อยเพียงใด เพราะสิ่งที่ธปท.กังวลถือว่ามีผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในอนาคตเช่นกัน

 

แชร์ข่าว :
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง