คอนโดสี่แยกพระราม9 โปรเจคเปิดใหม่ราคาพุ่ง

ในพื้นที่ซีบีดี มีอาคารสำนักงานเกรดต่างๆ รวมกันกว่า 3.48 ล้านตร.ม. โดยเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จมากว่า 10 ปีเป็นส่วนใหญ่ มีอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จในช่วงไม่เกิน 10 ปีเพียง 4.53 แสนตร.ม. หรือคิดเป็น 13% ของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมทั้งหมด และเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน 

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าสำหรับพื้นที่ “ซีบีดี ของกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงสุดและปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด ปัจจุบันหาที่ดินที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว. แทบไม่ได้แล้ว ด้วยปัจจัยของราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้พื้นที่นี้ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นบนที่ดินที่มีการซื้อขายกันในราคาแพง 

ยกเว้นบนที่ดินเช่าระยะยาว อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาหลายอาคารอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก ช่วงตั้งแต่สี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย

ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาพื้นที่ตั้งแต่ช่วงสี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย จึงเรียกว่าเป็นส่วนต่อขยาย“ซีบีดี” ซึ่งในพื้นที่นี้มีอาคารสำนักงานรวมกันราว 4 แสนตร.ม. 

การที่มีอาคารสำนักงานหลายอาคารในพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 รัศมี 1 กิโลเมตรรอบสี่แยก เป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการตั้งแต่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่เริ่มชัดเจนว่ามีการขยายตัวมากขึ้นก็ตั้งแต่ ปี 2555 เป็นต้นมา ที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง แต่มาเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปีที่ผ่านมา

โดยปี 2560 มีคอนโดเปิดขายใหม่กว่า 2,848 ยูนิต โดยจำนวนคอนโดสะสมในพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 อยู่ที่  14,917 ยูนิตและมีอีกไม่ต่ำกว่า 1,500 ยูนิตจาก 3 โครงการที่มีกำหนดเปิดขายในปีนี้และปีต่อไป 

หากพิจารณาจำนวนคอนโดที่เปิดขายในช่วง 1 ปีที่ผ่านมามีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ศักยภาพของพื้นที่นี้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ เพราะพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการแล้ว และมีศูนย์การค้ารวมไปถึงโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ทำให้ความน่าสนใจมีมากกว่าพื้นที่อื่นๆ 

ด้านอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดในพื้นที่สี่แยกพระราม 9 จึงค่อนข้างสูง คือมากกว่า 85% สิ่งที่น่าสนใจคือโครงการที่มีแผนจะเปิดขายในปี 2561-2562 บางโครงการอาจจะมีราคาขายสูงกว่า 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการทั้งหมดในพื้นที่นี้อยู่ที่ 1.3 แสนบาทต่อตร.ม.เท่านั้น ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เฉลี่ย 3% อาจไม่มากเพราะมีโครงการเก่าในพื้นที่นี้ ราคารีเซลยังคงต่ำกว่าโครงการใหม่ แต่โครงการที่เปิดขายในปีที่ผ่านมาบางโครงการมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่าโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกันในปีก่อนหน้าเกือบ 20% อีกทั้งโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 1.8  แสนบาทต่อตร.ม.เกือบทุกโครงการ

ในอนาคตพื้นที่สี่แยกพระราม 9 ยังเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่น่าสนใจต่อเนื่อง เพราะโครงการภาคเอกชนและรัฐบาลรวมไปถึงพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ในขณะที่อาคารสำนักงานที่เป็นแหล่งงานสำคัญในพื้นที่นี้อาจจะมีเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะที่ดินเหลือไม่มากและราคาสูงเกินกว่าจะสร้างอาคารสำนักงานแล้ว 

ขณะที่โครงการคอนโดจะขยายตัวต่อเนื่องตามแนวถนนรัชดาภิเษก แต่อาจมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้างเพราะผู้ประกอบการยังต้องการกำลังซื้อจากกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางลงไป ที่มีความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต 

แต่เป็นหนึ่งในทำเลที่มีกำลังซื้อชาวต่างชาติมากที่สุดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะชาวจีน ที่ยังต้องการซื้อคอนโด เพื่อการลงทุนหรืออยู่เองในระยะยาว