รถไฟฟ้า 11สาย พลิกโฉมกรุงเทพ ดันอสังหาฯโต

นายไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่าแนวทางการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมโยงกรุงเทพฯ และปริมณฑล 11 สาย โดยเส้นทางล่าสุดคือสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ระยะทางกว่า 20 กม. ซึ่งคณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) ได้เห็นชอบหลักการสายล่าสุด โดยเมื่อทุกเส้นทางก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีเส้นทางรวม 480 กม. ทำให้กรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในมหานครติดอันดับ “ท็อป5” ของโลกที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมโยงพื้นที่กลางเมืองสู่นอกเมืองยาวที่สุด รวมทั้งมีการเชื่อมโยงการเดินทางระบบขนส่งอื่นๆ ทั้งระบบราง ถนน อากาศ และน้ำ เป็นระบบขนส่งเดียวแบบไร้รอยต่อ

การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เชื่อมโยงพื้นที่นอกเมือง เป็นปัจจัยส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ ตามเส้นทางรถไฟฟ้าประเภทคอนโด รวมทั้งที่อยู่อาศัยนอกเมือง โดยใช้ระบบขนส่งรถไฟฟ้าในการเดินทาง นอกจากนี้จะมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รูปแบบต่างๆ ในพื้นที่สถานีกลางเชื่อมโยงรถไฟฟ้าเส้นต่างๆ

ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีคนอาศัยอยู่กว่า 10 ล้านคน หลังจากเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้ดำเนินการครบทุกเส้นทาง จะทำให้มีคนเข้ามาอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มากขึ้น หรือระดับ 15-17 ล้านคน ทั้งกลุ่มทำงาน นักศึกษา ถือเป็นโอกาสของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวรถไฟฟ้าและรอบเมือง

ที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าพุ่งแรง

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ บีทีเอส เปิดเผยว่าปัจจุบันรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ 4 เส้นทาง ระยะทางกว่า 100 กม. คิดเป็นสัดส่วน 6% ของจำนวนผู้ใช้บริการระบบขนส่งสาธารณะ และเมื่อเปิดให้บริการครบทุกเส้นทางภาครัฐวางเป้าหมายสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 20%

รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ให้บริการมากว่า 17-18 ปี ผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 9% ปัจจุบันยอดผู้ใช้วันธรรมดา 7-8 แสนคน คาดว่าหลังจากสายสีชมพูและสายสีเหลืองเปิด ทั้ง 3 สายจะมียอด 1.5 ล้านคน/วัน

ดังนั้นโครงข่ายรถไฟฟ้าถือเป็นปัจจัยส่งเสริมการพัฒนาเมือง รวมทั้งที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในอนาคต โดยจะมีคอนโดเกิดตาแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น และกระจายรอบนอกในเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อ และพบว่ามช่วงปี 2553-561  ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าปรับขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ย 10% โดย่ใจกลางเมืองปรับขึ้นสูงกว่า ขณะที่ราคาที่ดินทั่วไปปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 3%

“กรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เมื่อรถไฟฟ้าเสร็จทั้งหมด คนจะเปลี่ยนมาใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น และเป็นมืองสมัยใหม่ รอบสถานีมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากขึ้น เป็นปัจจัยส่งเสริมตลาดอสังหาฯเติบโต”

 รถไฟฟ้าหนุนคอนโดเติบโต

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ ยังเติบโตด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ จีดีพีขยายตัว รวมทั้งการขยายตัวของระบบคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ โดยรถไฟฟ้าสายแรกสีเขียว อยู่ในใจกลางเมือง แต่การขยายเส้นทางสายอื่นๆ กระจายออกจากย่านธุรกิจสู่พื้นที่รอบนอก ปัจจุบันยังไม่เป็นเครือข่ายเชื่อมทุกเส้นทาง แต่อีก 6-7 ปี จะเห็นการเชื่อมต่อเป็นเครือข่ายที่สมบูรณ์ และเป็นใยแมงมุมเมื่อครบทุกเส้นทางใน 10 ปีข้างหน้า ถือเป็นโอกาสของคอนโด ที่เป็นการเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ จากเดิมกระจุกตัวในเส้นทางรถไฟฟ้าสายเดิม ซึ่งการเริ่มก่อสร้างเส้นทางใหม่ ส่งผลให้มีจำนวนยูนิตคอนโดเปิดในปีที่ผ่านมากว่า 5.6 หมื่นยูนิต แต่กระจายตัวมากขึ้นในหลายพื้นที่ โดยตลาดใหญ่ยังอยู่ที่ราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต

ปีที่ผ่านมาคอนโดใหม่มียอดขายสูงถึง 60-70% จาก 2-3 ปีก่อนอยู่ที่ 40-50% จากปัจจัยการเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ คาดว่าปีนี้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ในตลาดคอนโดใกล้เคียงปีก่อน แต่พบว่ามีบางทำเลยังอยู่ในภาวะยังอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง

“ในอีก 5 ปีหลังจากนี้ การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายใหม่อย่างต่อเนื่อง จะเป็นปัจจัยเปลี่ยนโฉมกรุงเทพฯ ทุกอย่าง อยู่ที่ดีเวลลอปเปอร์แต่ละราย ว่าจะเลือกโปรดักท์ ประเภทใดมาพัฒนา เพื่อเจาะกำลังซื้อแต่ละพื้นที่ และเป็นปัจจัยผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัว”

 นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดคอนโดแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใกล้เคียงเส้นทางรถไฟฟ้า ยังมีโอกาสพัฒนาได้หลายเซ็กเมนต์ ทั้งกลุ่มที่อยู่ติดรถไฟฟ้า สำหรับตลาดบน และต่างชาติ ซื้อลงทุน รวมทั้งทำเลเข้าซอยที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า ยังมีโอกาสสำหรับตลาดระดับกลาง

 สินเชื่อที่อยู่อาศัยโอกาสโต

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน กล่าวว่า แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ยังมีโอกาสขยายตัว จากการเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ ซึ่งปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 3.5% โดยยอดขายโต 5.5% ขณะที่มูลค่าเพิ่ม 11% สะท้อนราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดติดแนวรถไฟฟ้า จากราคาที่ดินปรับตัวสูง

ปัจจุบันพบว่าข้อจำกัดด้านที่ดิน ซีบีดี สำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยมีน้อยลง แม้ราคาอสังหาฯ ย่านธุรกิจไทยปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง แต่ถือว่ายังถูกกว่า ฮ่องกง สิงคโปร์ ทำให้มีดีมานด์จากกลุ่มต่างชาติ เข้ามาสนับสนุน จึงยังเห็นการลงทุนพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์ ในพื้นที่เมืองเกาะแนวรถไฟฟ้า

อย่างไรก็ตามจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายประเภท และเป็นทางเลือกให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นมองว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ยังมีแนวโน้มเติบโต ทุกสถาบันการเงินยังคงให้ความสำคัญกับการขยายพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นการปล่อยกู้ที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน ปัจจุบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วน 22.8% ต่อจีดีพี ยังมีโอกาสเพิ่มได้อีก เมื่อเทียบกับ มาเลเซีย อยู่ที่ 30-40% และยุโรป 60-70%