‘ไนท์แฟรงค์’เผยภาพรวมคอนโดกรุงเทพฯ

2 กุมภาพันธ์ 2561
10,790

การพัฒนาเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ๆ จะเป็นส่วนสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากกรุงเทพฯ กำลังมีการเปลี่ยนแปลงเส้นทางการขนส่งสาธารณะที่สำคัญหลายแห่งในอนาคต

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย วิเคราะห์ภาพรวมแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม ที่คาดการณ์ว่าจะเห็นการแข่งขันสูงขึ้นในบางพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต-คูคตและ แบริ่ง-สำโรง), รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (เตาปูน-ท่าพระ-หัวลำโพง), รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), รถไฟฟ้าสายสีส้ม (พระราม9 – รามคำแหง) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - หัวหมาก) 

“ราคาเช่าและราคาขาย”โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่บริเวณดังกล่าวถูกคาดการณ์ว่า จะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามระยะห่างจากสถานีหรือความสะดวกสบายในการเดินทาง 

ในด้านอุปทาน จะมีโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ เปิดตัวขึ้นหลายแห่ง และนักพัฒนาโครงการรายใหญ่เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด เนื่องจากมีเงินทุนที่มั่นคง อีกทั้งยังมีอำนาจต่อรองสูงและสิ่งอำนวยความสะดวกล้ำสมัย ในขณะที่ราคาขายในพื้นที่เขตชานเมืองคาดว่า“ทรงตัว” เนื่องจากมีปริมาณที่ดินเหลืออยู่มากและราคาที่ดินที่ไม่สูงนัก 

สำหรับราคาขายของอุปทานย่านศูนย์กลางธุรกิจในอนาคตคาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามความขาดแคลนของที่ดินและราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น โดยปี 2561 จะเห็นโครงการที่มีราคาไม่สูงนักเพิ่มเข้ามาในตลาด ช่วงราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท ซึ่งจะดึงดูดความสนใจของกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางในตลาด 

อย่างไรก็ตามนักพัฒนาโครงการควรระมัดระวังในการสร้างโครงการใหม่ในราคาระดับล่าง-กลางตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ในเขตชานเมือง เพื่อลดความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด 

ด้านอุปสงค์ของตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้อีกหนึ่งแนวโน้มที่เป็นแรงผลักดันคือการเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวจีนที่กำลังมองหาการลงทุนที่ปลอดภัย

ภาพรวมตลาดคอนโดปี60

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ สิ้นปี 2560 มีผลลัพธ์ที่ดี อัตราการครอบครองโดยรวมในครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอยู่ที่ร้อยละ 76.5 และราคาขายเฉลี่ยปรับตัวขึ้นในหลายพื้นที่ 

นอกจากนี้ยังคงมีโครงการพัฒนาใหม่เพิ่มเข้ามาตลอด โดยเฉพาะในพื้นที่เขตชานเมืองใกล้กับบริเวณส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ เนื่องจากปริมาณที่ดินย่านไพรม์ที่มีจำกัดและที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจราคาสูง 

ทั้งนี้ มีจำนวน 32,258 ยูนิต ที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณอุปทานสูงสุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดคอนโดมิเนียมสะสมในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 538,920 ยูนิต หรือเพิ่มร้อยละ 6.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี 

ในส่วนของราคาขายในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองยังคงไต่ระดับราคาสูงขึ้น ขณะที่ราคาขายในเขตศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อย อยู่ที่ร้อยละ 5.2 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ทั้งนี้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงส่วนแบ่งการขายของตลาดจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่นๆ โดยราคาขายเฉลี่ยของอุปทานใหม่ทั่วกรุงเทพฯปรับตัวลดลงเหลือ 154,068 บาท/ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560

ปี 2560 มีนักพัฒนาโครงการรายใหญ่หลายรายในประเทศไทยจับมือทำธุรกิจร่วมกับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น เช่น ญี่ปุ่น, จีน, และฮ่องกง เพื่อรองรับปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและการปรับปรุงเทคโนโลยีการก่อสร้าง ทั้งนี้ ทำเลพื้นที่ตามเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ จะได้รับความสนใจอย่างยิ่งเพราะที่ดินกลางเมืองขาดแคลนและราคาที่ดินที่สูง โดยนักพัฒนาโครงการหลายรายจึงกำลังหันไปสนใจพื้นที่เขตรามคำแหง, รามอินทรา, และธนบุรี เพิ่มมากขึ้น

แนวโน้มอุปทานปี 60

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มที่ดีในปี 2560 โดยมีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 19 ปีต่อปี หรืออยู่ที่ 62,751 ยูนิต ในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 หรืออยู่ที่ 32,258 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 30,789 ยูนิต 

สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 นั้นแสดงอัตราการเติบโตที่ดีเนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในย่านสุขุมวิท มีจำนวนประมาณ 6,500 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยคิดเป็นร้อยละ 51 อยู่ในย่านสุขุมวิท รองลงมาคิดเป็นร้อยละ 22 อยู่บนถนนวิทยุ-ชิดลม และคิดเป็นร้อยละ 12 อยู่ในย่านพระราม 4 ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม 15 แห่งมียูนิตรวมทั้งสิ้น 4,777 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 22.8 จากในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 1,091 ยูนิต 

โครงการใหม่ที่เปิดตัวไป ได้แก่ Life One Wireless, The Lofts Silom, Vittorio Sukhumvit 39, Maru Ekkamai 2, และ Ideo Rama 4

ช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมืองรวมอยู่ที่ 18,732 ยูนิต คิดเป็นประมาณร้อยละ 58 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมล่าสุดในบริเวณนี้ ได้แก่ Knightsbridge Prime Ratchayothin, Lumpini Park Phahol 32, The Nest Sukhumvit 64 และ Supalai Park Taladplu Station ในขณะดียวกัน อุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 22 ของโครงการที่เปิดตัวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยทำเลที่ตั้งยอดนิยมของโครงการใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ได้แก่ ลาดพร้าว, รัชดาภิเษก, และธนบุรี

แนวโน้มอุปสงค์ปี60

ยอดขายตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นหลายไตรมาสติดต่อกัน ซึ่งเป็นผลมาจากกิจกรรมส่งเสริมการซื้อขายในตลาด ในปี 2560 อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยตลอดทั้งปี สูงขึ้นถึงร้อยละ 75.8 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 ปีต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อ 

สำหรับครึ่งหลังของปี 2560 ตลาดแสดงอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 76.5 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังคงทรงตัว โดยมีอัตราการครอบครองเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 77.4 ความต้องการยูนิตระดับสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีคุณภาพสามารถทำยอดขายได้ดีกว่า โดยนักพัฒนาโครงการบางรายสามารถขายโครงการได้ถึงร้อยละ 80 ภายในวันเปิดตัวเพียงวันเดียว และจะสังเกตเห็นได้ว่าความต้องการโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพที่ดีบนทำเลเด่นๆนั้นจะได้รับความสนใจ โดยกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯชนิดนี้มักซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาว

ช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาด ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองหลังได้รับการยืนยันเรื่องการสร้างส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชน โดยผู้ซื้อยังคงมีความสนใจโครงการในหลายพื้นที่ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตรัชดาภิเษก, พหลโยธิน, ลาดพร้าว, และอ่อนนุช-แบริ่ง ด้านอัตราการครอบครองสำหรับโครงการในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 72.5 และร้อยละ 79.6 ตามลำดับ

แนวโน้มด้านราคาปี60

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทุกประเภทที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ ปี 2560 อยู่ที่ 153,220 บาท/ตารางเมตร โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 ปีต่อปี สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 152,371 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และราคาขายเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 241,585 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 

อย่างไรก็ตาม ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อยหากเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560 โดยมีราคาขายเฉลี่ยลดลงร้อยละ 5.24 เนื่องจากมีส่วนแบ่งการขายของตลาดไปจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่น เช่น ถนนวิทยุ, สีลม, สาทร, และพระราม 4

ราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 อยู่ที่ 131,906 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณร้อยละ 0.6 ซึ่งสูงกว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ในขณะเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านชานเมืองปรับเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 83,623 บาท/ตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 74,591 บาท/ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 และราคาขายทั้งในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนในเมือง

แชร์ข่าว :
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง