คอมมูนิตี้มอลล์‘ขาลง’ ขาดมืออาชีพ-แม่เหล็กดึงลูกค้า

คอมมูนิตี้มอลล์‘ขาลง’ ขาดมืออาชีพ-แม่เหล็กดึงลูกค้า

ศูนย์การค้าขนาดย่อมประเภทคอมมูนิตี้มอลล์เป็นหนึ่งในตลาดพื้นที่ค้าปลีกที่มีการขยายตัวสูงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

เรียกว่าเป็นยุคเฟื่องฟู ที่กลุ่มทุน “หน้าใหม่” โดยเฉพาะบรรดาเจ้าของที่ดิน ดาหน้าเข้าสู่ธุรกิจดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สัดส่วนของพื้นที่รวมขึ้นมาเป็นอันดับที่ 2 รองจากศูนย์การค้า อย่างไรก็ตาม ปี 2560 ที่ผ่านมา เห็นชัดเจนว่า คอมมูนิตี้มอลล์ขยายตัวลดลง โครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดให้บริการในอนาคตลดลงเช่นกัน

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าพื้นที่ค้าปลีกจะยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่องแต่อยู่ในอัตราที่ไม่มากนัก หรือว่าลดความร้อนแรงลงเมื่อเทียบกับในอดีต เพราะปัญหาเรื่องที่ดินที่เหลือน้อยลงและราคาที่ดินที่สูงขึ้น

โดยประเมินว่า ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าลีกปี 2561 คอมมูนิตี้มอลล์น่าจะเป็นกลุ่มที่ชะลอตัวลงมากที่สุด ในขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นรูปแบบที่มีการเปิดให้บริการใหม่มากที่สุดทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่เป็นบวกมากขึ้นแบบที่เป็นในปัจจุบันและมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่อง ในอนาคตคาดว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกจะเป็นตลาดที่กลับมามีชีวิตชีวาและมีสีสันมากขึ้นเพราะคนไทยน่าจะกลับมาใช้จ่ายกันมากขึ้นร้านค้าต่างๆ ก็จะคึกคักกันมากขึ้น

อย่างไรก็ดี พบว่าธุรกิจศูนย์การค้ามีโครงการใหม่เปิดให้บริการทุกปีและขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอนาคต แม้ว่าศูนย์การค้าจะมีผู้เล่นหรือว่าผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการศูนย์การค้าเพียงไม่กี่รายแต่ทุกรายยังคงมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบที่มีโครงการเปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่องประมาณ 61% ของพื้นที่รวมเป็นโครงการศูนย์การค้า

“ขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์นั้นมีประมาณ 80,000 ตารางเมตรอาจจะมากกว่าปี 2560 แต่ยังคงน้อยกว่าหลายปีก่อนหน้านี้อาจจะเป็นเพราะว่ากระแสความนิยมของคอมมูนิตี้มอลล์นั้นลดลงต่อเนื่อง มีหลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ แม้จะมีรูปแบบโครงการที่สวยงามแปลกตาก็ตาม”

 ศูนย์การค้าขนาดย่อม หรือ คอมมูนิตี้มอลล์ชะลอตัวลงไปค่อนข้างมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าปี 2561 จะยังมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการอีกประมาณ 80,000 ตารางเมตร แต่ก็ “ลดลง” เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ หลายโครงการมีรูปแบบโครงการและร้านค้าด้านในแตกต่างจากวันที่เปิดให้บริการช่วงแรกๆ ค่อนข้างมาก เนื่องจากผู้ประกอบการร้านค้าหลายรายอยู่ไม่ไหว ลูกค้าเข้ามาใช้บริการลดลงจากช่วงแรกๆ ค่อนข้างมาก

ประการสำคัญ เจ้าของโครงการขาดการจัดกิจกรรมทางการตลาด ส่งเสริมการขาย หรือประชาสัมพันธ์เพื่อกระตุ้นความสนใจแบบช่วงแรกๆ ทำให้โครงการไม่เป็นที่สนใจท่ามกลางคู่แข่งหลากหลายรอบด้าน

“การจะทำธุรกิจนี้ให้รอดในระยะยาวนั้นจำเป็นต้องเข้าใจว่าธุรกิจค้าปลีกนั้นเป็นรูปแบบโครงการที่ต้องอาศัยการดูแลเอาใจใส่แบบต่อเนื่องตลอดทั้งปีและทุกปี เพราะทันทีที่ปล่อยให้ผู้เช่าโครงการ (ร้านค้า) ดิ้นรนหาลูกค้าเองก็เท่ากับเป็นการทำให้โครงการนั้นค่อยๆ ตายไปเองแบบที่เห็นกันในหลายโครงการในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา”

สุรเชษฐ ย้ำว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกเป็นรูปแบบโครงการที่ไม่ใช่ใครก็สามารถทำได้ อีกทั้งความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่การมีผู้เช่าพื้นที่เต็มแต่วัดกันที่การประสบความสำเร็จในระยะยาวมากกว่า

ขณะเดียวกัน ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์และธุรกิจค้าปลีกแบบออฟไลน์ กำลังเผชิญการแข่งขันของ “ชอปปิงออนไลน์” ที่มีการยอมรับมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัว แม้ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทยจะยังคงไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงมากแบบที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ เพราะผู้บริโภคชาวไทยส่วนใหญ่นิยมเดินเลือกซื้อสินค้าด้วยตัวเองในโครงการค้าปลีก

“เพียงแต่สินค้าบางอย่างพวกเขาก็ไม่จำเป็นต้องไปซื้อเองแล้วร้านค้าและผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกก็ควรมีการปรับตัวและเปิดกว้างรับรูปแบบการซื้อสินค้าออนไลน์ด้วยอีกหนึ่งช่องทาง”

เช่นเดียวกับ ฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์ ผู้อำนวยการสมาคมผู้ค้าปลีกไทย กล่าวว่า แนวโน้มการลงทุนและการตอบรับของผู้บริโภคต่อธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยมีหลายปัจจัยที่ส่งผลให้การดำเนินธุรกิจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ตั้งแต่ขาดองค์ประกอบการที่เป็นร้านค้าปลีกแม่เหล็กสำคัญ อย่างซูเปอร์มาร์เก็ต หรือร้านค้าปลีกจำเป็นที่รองรับความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่นั้นๆ 

ที่ผ่านมาการผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเข้ามาลงทุนในธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์เพื่อต่อยอดให้บริการลูกบ้าน แต่อาจความเชี่ยวชาญและความเข้าใจในการทำตลาดค้าปลีกซึ่งค่อนข้างเฉพาะและลงลึกในทุกรายละเอียด เชื่อว่าเทรนด์การพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์จะแผ่วลงอย่างต่อเนื่อง