‘คอนโด’ปีหน้าเปิด 5.6 หมื่นยูนิต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี2560 ค่อนข้างคึกคัก ทั้งการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีมากกว่า 5.6 หมื่นยูนิต สูงสุดในรอบ 4-5 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติโดยเฉพาะญี่ปุ่น ที่ปีนี้ประกาศออกมาอีกหลายราย รวมไปถึงการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ตั้งแต่ต้นปีถึงเดือนสุดท้ายของปีนี้

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2561 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องจากปีนี้  โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากภาวะเศรษฐกิจปีหน้าเติบโต จากการส่งออกและท่องเที่ยวดีขึ้นกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยการส่งออกเริ่มเห็นตั้งแต่ปี 2560 ขณะที่การท่องเที่ยวยังดีต่อเนื่องมาตลอดจากจำนวนชาวต่างชาติเดินทางเข้ามามากขึ้น ซึ่งทั้ง 2 ปัจจัยหลัก มีแนวโน้มเป็นบวกในปี 2561 ประกอบกับการลงทุนภาครัฐที่ยังมีต่อเนื่อง  ขณะที่การลงทุนภาคเอกชนเริ่มมีมากขึ้น  ส่วนปัจจัยที่ต้องจับตา เช่น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง  ความเชื่อมั่นต่อรัฐบาลในระยะยาว เป็นต้น

คอนโดคึกคัก5.6หมื่นยูนิต

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยปี 2561  มองว่า คอนโดมิเนียม มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องจากครึ่งหลังปี 2560  โดยผู้ประกอบการหลายรายยังมีแผนลงทุนเปิดโครงการใหม่เพื่อรักษาการเติบโตในระดับเดียวกับปีนี้ หรือสูงกว่า  โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ คาดว่าคอนโดเปิดขายใหม่ปี 2561 จำนวนยูนิตจะใกล้เคียงกับปีนี้ คือประมาณ 5.6 หมื่นยูนิต 

ประเมินอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 65-70% มากกว่าปี 2560 ประมาณ 7-8%

"คอนโดเปิดใหม่ปีหน้า อาจจะลดลงหรือมากกว่านี้ ต้องดูเรื่องของกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ประกอบ เพราะถ้าโครงการที่สร้างเสร็จในปี 2561 แล้วมีคนไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในจำนวนที่ไม่ได้แตกต่างจากปี 2560 ทั้งเรื่องการขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่านและการไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ ก็จะมีผลต่อผู้ประกอบการเช่นกัน" 

ทำเลรถไฟฟ้า-เมืองชั้นใน“ฮิต”

อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดยังโปรดักท์ที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวต่อไป โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและที่จะเริ่มการก่อสร้าง เพราะผู้ประกอบการยังต้องการพัฒนาโครงการที่สามารถเข้าถึงผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่มีกำลังซื้อไม่เกิน 3-4 ล้านบาทต่อยูนิต  ทั้งนี้ ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าที่จะมีการเปิดตัวคอนโดใหม่จำนวนมากในปีหน้า คือ สายสีส้ม ,ชมพู และเหลือง  

นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญกับโครงการราคาสูงในพื้นที่ “เมืองชั้นใน” เพื่อเพิ่มช่องทางสร้างรายได้หลากหลาย ในกลุ่มนักลงทุนและตลาดต่างประเทศ ที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น จะเห็นได้ว่าปีนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่รุกทำตลาดต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง  ทั้งนี้ เนื่องจากราคาที่ดินเมืองชั้นใน หรือย่านใจกกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ปรับขึ้นสูง ทำให้ราคาคอนโดในกลุ่มลักซัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ปรับเพิ่มขึ้นตาม ปี 2561 ราคาในย่านซีบีดี จะเริ่มต้นที่ 3-3.5 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ปีนี้ยังมีบางทำเลที่เริ่มที่เกือบ 3 แสนบาทต่อตร.ม.

ที่ดินพุ่งฉุดแนวราบชะลอตัว

นายสุรเชษฐ กล่าวว่าสำหรับทิศทางที่อยู่อาศัยแนวราบ ปี 2561  มองว่ากลุ่มบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ อาจจะลดลงเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้น  โดยเฉลี่ยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่เฉลี่ยปีละ 2 หมื่นยูนิต ตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมาจำนวนลดลงราว 5-10%   เช่นเดียวกับปีนี้และทิศทางปีหน้า  ส่วนใหญ่โครงการจะอยู่ในทำเลห่างจากพื้นที่เขตเมืองที่ราคาที่ดินปรับขึ้นไม่สูงมาก 

ทั้งนี้ ราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปี อัตราเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่  8.2% ต่อปี  ขณะที่กรุงเทพฯ ปรับสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 เท่า คือ 15% ขึ้นไปในหลายทำเล และบางทำเลมากกว่า 40%  จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า

“เส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยหลัก ที่ทำให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมายาวนานหลายปี หลายแปลงซื้อขายกันที่เกือบ 2 ล้านบาทต่อตร.ว.ไปแล้ว”

จากทิศทางราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตามไปด้วย โดยราคาคอนโดปรับขึ้นต่อปีที่ไปในทางเดียวกันกับราคาที่ดิน เพราะเป็นรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวที่สามารถพัฒนาบนที่ดินที่มีราคาสูงได้ง่ายที่สุด

ขณะที่ราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 3.9% ต่อปี ,ทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี ส่วนราคาคอนโดปรับเพิ่มขึ้น 7.3% ต่อปี

พื้นที่สำนักงานเพิ่ม 7.5แสนตร.ม.

นายสุรเชษฐ กล่าวว่าสำหรับโครงการอสังหาฯ รูปแบบอื่นๆ ปีหน้ายังขยายตัวตามภาวะตลาด คือ อาคารสำนักงาน ที่ในช่วง 1-2 ปีนับจากปี 2561 เป็นต้นไปยังคงขยายตัว จากความต้องการพื้นที่สำนักงาน แต่หลังจากนั้นเมื่อมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดโดยคาดว่าจะมีพื้นที่รวมมากกว่า 7.5 แสนตร.ม.ในปี 2564  เมื่อถึงช่วงดังกล่าวจะต้องดูความต้องการพื้นที่อีกครั้งว่ามีทิศทางอย่างไร 

ทางด้านพื้นที่ค้าปลีก อาจประสบกับปัญหาที่ชัดเจนกว่าโครงการรูปแบบอื่นๆ เพราะผู้เช่าประสบกับปัญหาเรื่องรายได้ลดลง ทั้งจากการขยายตัวของตลาดออนไลน์ รวมทั้งคนไทยใช้จ่ายเงินลดลงในช่วงที่ผ่านมา

“การขยายตัวของโครงการค้าปลีกอาจจะอยู่ในภาวะชะลอตัวกว่าที่เคยเป็นมาในอดีต ยกเว้นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ยังคงเดินหน้าต่อไปตามเดิม”

นอกจากนี้ในปี 2561 จะมีการร่วมทุนหรือว่าการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติต่อเนื่อง แต่จะมีสัดส่วนของนักลงทุนจากจีนมากขึ้น หรืออาจจะมีมากถึง 2 หมื่นล้านบาทในปีหน้า จากก่อนหน้านี้มีสัดส่วนไม่มากนักในตลาดอสังหาฯ ไทย 

“การลงทุนที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่เช่นที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย เริ่มหาช่องทางในการสร้างรายได้จากโครงการรูปแบบอื่นมากขึ้น”