ผู้เช่าออฟฟิศสนใจซื้อพื้นที่สำนักงาน

จากการที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นต่อไปอีก ทำให้มีบริษัทหลายๆ บริษัทเริ่มพิจารณาการซื้อพื้นที่สำนักงานแทนการเช่า อย่างไรก็ดี พื้นที่สำนักงานที่มีเสนอขายในขณะนี้มีจำกัด ทำให้ทางเลือกนี้มีความเป็นไปได้ยาก 

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โดยทั่วไปบริษัทส่วนใหญ่นิยมเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเพื่อเปิดเป็นออฟฟิศ มากกว่าการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด เนื่องจากการเช่ามีความยืดหยุ่นมากกว่า ทั้งนี้โดยทั่วไป สัญญาเช่าจะมีอายุ 3 ปี พร้อมเงื่อนไขที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าสามารถต่ออายุสัญญาได้ 

ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าหมดลง ผู้เช่าจึงมีโอกาสเลือกที่จะอยู่ต่อในอาคารเดิม หรือย้ายออกไปหาอาคารใหม่ได้ ซึ่งความยืดหยุ่นนี้ เป็นสิ่งที่จำเป็นในกรณีที่มีความเปลี่ยนแปลงด้านต่างๆ เกิดขึ้น อาทิ การปรับลดหรือเพิ่มจำนวนพนักงาน ความต้องการอาคารที่อยู่ในอาคารที่มีเทคโนโลยีที่ทันสมัยมากขึ้น รวมไปจนถึงความต้องการใช้พื้นที่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงขึ้น แต่จากการที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นติดต่อกันตลอด 7 ปีที่ผ่านมา และยังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีบริษัทบางบริษัทที่สนใจหาโอกาสซื้อพื้นที่สำนักงานเป็นของตนเอง

ข้อดีสำคัญของการมีกรรมสิทธิ์ขาดในพื้นที่สำนักงาน คือการที่บริษัทสามารถตัดปัญหาความเสี่ยงที่จะต้องรับมือกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น นอกจากนี้ บริษัทที่ต้องการซื้อพื้นที่สำนักงาน ยังคาดหวังด้วยว่า อาจมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าที่สูงขึ้น เมื่อต้องขายต่อในอนาคต ซึ่งความคาดหวังนี้ มีความเป็นไปได้ เนื่องจากตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มที่อยู่ในช่วงขาขึ้นต่อไปอีกอย่างน้อยในระยะปานกลาง

กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานหลายอาคารที่ได้รับการสร้างขึ้นเพื่อแบ่งขายเป็นยูนิตย่อยหรือที่รู้จักกันในชื่อของออฟฟิศคอนโดมิเนียม ตัวอย่างเช่น อาคารเลครัชดา ออฟฟิศ คอมเพล็กซ์ อาคารซีทีไอทาวเวอร์ และอาคารสาธรธานี เป็นต้น อาคารประเภทนี้ ส่วนใหญ่ได้รับการก่อสร้างขึ้นเมื่อ 20-30 ปีที่แล้วในช่วงที่ที่ดินทำเลดีในกรุงเทพฯ ยังมีอยู่มากและราคาไม่สูงดังเช่นในปัจจุบัน ผู้ซื้อในสมัยนั้นส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ต้องการซื้อพื้นที่เพื่อใช้ทำเป็นออฟฟิศของตนเอง รวมไปจนถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า นอกจากนี้ บางอาคารอาจมีผู้พัฒนาโครงการถือครองพื้นที่ส่วนหนึ่งในอาคารไว้เพื่อใช้เองหรือเพื่อปล่อยเช่า ในขณะที่ไม่มีการสร้างอาคารสำนักงานเพื่อขายขึ้นมาอีกนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งปี 2540

จากการสังเกตการณ์โดยเจแอลแอล พบว่า พื้นที่สำนักงานที่บริษัทต่างๆ สนใจหาซื้อในขณะนี้ มีขนาดระหว่าง 400-2,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพค่อนข้างดีและมีทำเลที่ดี อย่างไรก็ดี พบว่า พื้นที่สำนักงานตามคุณสมบัติดังกล่าวที่มีเสนอขายในตลาดหาได้ยาก

นางสาวยุพา กล่าวว่าเจ้าของยูนิตย่อยในอาคารสำนักงานที่มีอยู่ในปัจจุบันส่วนใหญ่ไม่ประสงค์ที่จะขาย โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลดีและมีการบริหารจัดการที่ดี ซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า จึงสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงด้วย ส่วนยูนิตที่มีเสนอขาย บางยูนิต มีราคาขายค่อนข้างสูง บางยูนิตตั้งอยู่ในอาคารที่สภาพไม่ดีเนื่องจากขาดการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาที่ดี หรือในอาคารที่มีทำเลไม่สะดวก ดังนั้น จึงเป็นเรื่องท้าทายสำหรับบริษัทที่ต้องการหาซื้อพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมในขณะนี้ 

อย่างไรก็ดี สำหรับบริษัทที่ต้องการกรรมสิทธิ์ขาดในออฟฟิศของตนเอง อาจพิจารณาทางเลือกอื่น อาทิ การซื้ออาคารสำนักงานขนาดเล็กแทน ซึ่งยังพอมีเสนอขายอยู่ในขณะนี้ แม้อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่อาจตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่โดดเด่นมากนัก แต่ผู้ครอบครองสามารถมีอำนาจเต็มในทุกๆ เรื่อง ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการเฉพาะของตนเอง

"ทั้งนี้และทั้งนั้น ทางเลือกใดๆ มีทั้งข้อดีและข้อด้อย ซึ่งบริษัทผู้เลือกต้องพิจารณาตามเป้าหมายทางธุรกิจในระยะยาวของตนเอง บนพื้นฐานของการมีข้อมูลที่ถูกต้องและเพียงพอ ทั้งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจ และแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานโดยภาพรวม” นางสาวยุพาสรุป