ตลาดที่อยู่อาศัยปีหน้า‘สินเชื่อ-ยอดโอน’ฟื้น

นางไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เปิดเผยว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 เป็นต้นมา หลังจากไตรมาสแรกอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ มีมูลค่า 1.15 แสนล้านบาท ลดลง 15% เทียบไตรมาสแรกปีก่อน ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 33%  เนื่องจากปี 2558-2559 ที่มีมาตราการรัฐสนับสนุน การลดค่าธรรมเนียมจำนองและโอนเหลือ 0.01% ทำให้มีการดึงดีมานด์ไปล่วงหน้า

ทั้งนี้ สถานการณ์เริ่มดีขึ้นตั้งแต่เดือนเม.ย. ซึ่งไตรมาส2 ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 1.47 แสนล้านบาท และกลับมาเติบโตในไตรมาส 3  ถึง 20% ด้วยยอด 1.67 แสนล้านบาท  ขณะที่ไตรมาส4 ยังขยายตัวต่อเนื่อง คาดภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี2560 อยู่ที่ 5.87 แสนล้านบาท ถือว่าทรงตัว เทียบปี 2559 ซึ่งอยู่ที่ 5.86 แสนล้านบาท

ปี61สินเชื่อที่อยู่อาศัย6แสนล้าน

นางไลวรรณ กล่าวว่าหากประเมินทิศทางตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ปี2561 มีแนวโน้มกลับมาเติบโตชัดเจนที่ 3-4%  คาดอยู่ที่ 6 แสนล้านบาท  

สะท้อนจากปัจจัยบวกเศรษฐกิจไทยขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งการส่งออก ท่องเที่ยว ลงทุนภาครัฐในปีหน้า จะทำให้เกิดการจ้างงานมากขึ้น   ขณะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำและเชื่อว่าธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) จะปรับดอกเบี้ยอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ไม่กระทบกับอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทย 

ปัจจุบัน ธอส. มีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด ปี2559 อยู่ที่ 1.68 แสนล้านบาท  ขยายตัว 6.8%  ปี2561 คาดว่าทำได้ตามเป้าหมายที่ 1.78 แสนล้านบาท เติบโต 5%  และปี 2561 อยู่ที่ 1.8 แสนล้านบาท  

หนุนสินเชื่อกลุ่มรายได้น้อย

จากนโยบายรัฐสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัย  แต่ที่ผ่านมากลุ่มดังกล่าวมีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ดังนั้นแนวทางของ ธอส. ในปีหน้าจะสร้างโอกาสให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธอส.  ด้วยการกำหนดหลักเกณฑ์และพิจารณาสินเชื่อที่เหมาะสม  เช่น การกู้ร่วมของคู่สมรส บุตรหลาน  มองว่าราคาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท 

ที่ผ่านมาพบว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นจำนวนน้อย เนื่องจากเห็นว่าตลาดดังกล่าวอาจมีปัญหาด้านการขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงต้องการให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการระดับดังกล่าวมากขึ้น เพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้มีรายได้น้อย โดย ธอส. จะเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อในกลุ่มนี้ 

“แนวราบ-คอนโด”1.54 แสนหน่วย

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าประมาณการอุปทาน(ซัพพลาย)ที่อยู่อาศัยปี 2561 พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.54 แสนหน่วย แบ่งเป็น อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) 7.99 หมื่นหน่วย สัดส่วน 51.8% และแนวราบ 7.43 หมื่นหน่วย สัดส่วน 48.2%

ทั้งนี้ พื้นที่กรุงเทพฯ มีจำนวนหน่วยสูงสุดที่ 6.93 หมื่นหน่วย แบ่งเป็น แนวราบ 1.86 หมื่นหน่วย และคอนโด 5 หมื่นหน่วย

ขณะที่ภาวะการระบาย (Absorption Rate) อุปทานที่อยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีหน้ามีแนวโน้ม“สมดุล” และไม่เกิดภาวะล้นตลาด จากสถิติการระบายอุปทาน“ภาพรวม” ค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผานมา ใช้เวลา 17 เดือนเพื่อขายหมด ขณะที่ตัวเลขคาดการณ์จากจำนวยซัพพลายใหม่ปีหน้า จะใช้เวลาระบาย 15 เดือน  ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

สำหรับ“แนวราบ” ค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 22 เดือน ซึ่งทิศทางปี 2561 อยู่ที่ 17 เดือน ถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ส่วน“อาคารชุด”อัตราการระบายค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 12 เดือน ขณะที่ปีหน้าอยู่ที่ 13 เดือน ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย

นายวิชัย กล่าวว่าทางด้านทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2560 “ทรงตัว”ใกล้เคียงปีก่อน   เนื่องจากครึ่งปีแรกชะลอตัว  และฟื้นตัวครึ่งปีหลัง  ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจจะกลับมาเติบโตชัดเจนในปี 2561 แต่กำลังซื้อจะฟื้นตัวชัดเจนตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2561 เป็นต้นไป เชื่อว่าจะเป็นปัจจัยสำคัญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาว 20-30 ปี ดังนั้นคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปีหน้าจะเติบโต 6-8% 

ระบบขนส่งหนุนพัฒนาอสังหาฯ

นายวิจิตต์ นิมิตรวานิช นักวิชาการขนส่งคุณวุฒิ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคต ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง คือ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางด้วยแนวคิด TOD (Transit Oriented Development) ซึ่งจะทำให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยมีระบบรางเป็นศูนย์กลางมากขึ้น แต่ขณะเดียวกัน ก็จะช่วยสร้างคุณภาพชีวิตที่ดี เพราะมุ่งทำให้คนลดการใช้รถยนต์ได้

ตามแผนนี้ จะส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานสำหรับพื้นทีรอบสถานีในระยะเดินเท้าได้ และมุ่งสร้างแหล่งกิจกรรมใกล้สถานี เพื่อจูงใจให้คนเดินเท้าในระยะเฉลี่ย 500-800 เมตรจากที่อยู่อาศัยไปยังขนส่งมวลชน ซึ่งเป็นสิ่งที่ประเทศพัฒนาแล้วอย่าง ญี่ปุ่น หรือ ยุโรป ที่ทำสำเร็จมาแล้ว

โครงการที่ใช้หลักการดังกล่าวคือ การพัฒนาพื้นที่บริเวณศูนย์คมนาคมพหลโยธิน บนที่ดินกว่า 2,325 ไร่ ซึ่งปัจจุบันมีความคืบหน้าก่อสร้างระบบรางต่างๆ ที่จะเชื่อมต่อถึงกันหมดแล้วเสร็จไปกว่า 50% และคาดว่าจะเรียบร้อยภายในปี 2563

สิ่งที่ดำเนินการคู่ขนานคือ การเปิดรับ “ผู้ร่วมทุน” จากภาคเอกชน เพื่อพัฒนาที่ดินรายแปลงเป็นโครงการต่างๆ เช่น ที่พักอาศัย, โครงการมิกซ์ยูสรวมเป็นย่านธุรกิจและการค้า เป็นต้น