‘เจแอลแอล’ชี้มูลค่าซื้อขายโรงแรมปีนี้พุ่ง 1.4 หมื่นล้าน 

นายการัณย์ คานิเยาว ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายขาย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ มีรายการซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาและดำเนินการ ซึ่งมีแนวโน้มว่าการซื้อขายจะเสร็จสิ้นภายในปีนี้ คาดว่าจะดันให้มูลค่าการลงทุนซื้อขายรงแรมในไทยของทั้งปีขึ้นไปถึงที่ระดับ 1.4 หมื่นล้านบาท หลัง 9 เดือนแรกมีการซื้อขายเกิดขึ้นไปแล้วรวมมูลค่า 1.12 หมื่นล้านบาท

“ปีนี้นับเป็นอีกปีหนึ่งที่ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยมีความคึกคักมากเป็นพิเศษ สะท้อนให้เห็นว่า นักลงทุนทั้งของไทยและต่างชาติมีความสนใจสูงในการลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรมของไทย”

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดโรงแรมของไทยได้รับความสนใจสูงจากนักลงทุน ได้แก่ ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดโรงแรมในเมืองสำคัญเมืองอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน โดยขณะนี้ให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 5.5-6% สำหรับโรงแรมในกรุงเทพฯ และอาจสูงกว่านี้เล็กน้อยสำหรับโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยว นอกจากนี้ ภาคการท่องเที่ยวของไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจโรงแรม

อย่างไรก็ดีการที่ภาคธุรกิจโรงแรมของไทยมีแนวโน้มที่ดี และให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง ทำให้เกิดคำถามตามมาว่า “เหตุใดจึงมีเจ้าของโรงแรมนำโรงแรมของตนออกมาเสนอขาย”

นายการัณย์ อธิบายว่า การที่เจ้าของนำโรงแรมในไทยออกมาเสนอขาย มีหลากหลายเหตุผล อาทิ การระดมทุนเพื่อไปใช้กับธุรกิจอื่น รวมไปจนถึงเพื่อปลดภาระหนี้ อย่างไรก็ดี จากธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่เจแอลแอลเป็นตัวแทนการซื้อขายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีเหตุผลหลักๆ 4 เหตุผลด้วยกัน ได้แก่

1. ทำกำไร โอกาสการกำไรนับเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่จูงใจให้เจ้าของโรงแรมตัดสินใจขายโรงแรมของตน โดยผู้ขายเหล่านี้ ส่วนหนึ่งได้ลงทุนซื้อโรงแรม ถือครองไว้ระยะหนึ่ง และขายออกในราคาที่สูงขึ้นกว่าราคาเมื่อซื้อมา ตัวอย่างเช่นกรณีที่บริษัท กรุงเทพบริหาร จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) ได้ขายต่อโรงแรมความสูง 34 ชั้นที่ยังสร้างไม่เสร็จบนถนนสุขุมวิทซึ่งซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2556 ให้กับกลุ่มโรงแรมคาร์ลตันจากสิงคโปร์ไปเมื่อเร็วๆ นี้ ในวงเงินรวมทั้งสิ้น 2.5 พันล้านบาท

ในบางกรณี ผู้ขายเป็นนักลงทุนที่เคยเข้าซื้อโรงแรมและปรับปรุงเพิ่มมูลค่า ก่อนนำออกขายต่อเพื่อทำกำไร ซึ่งการเพิ่มมูลค่ามีหลากหลายวิธี อาทิ การปรับปรุงอาคารและห้องพัก ตลอดไปจนถึงการยกระดับเกรดของโรงแรม ตัวอย่างเช่น โรงแรมโบ๊ทเฮ้าส์ริมหาดกะตะที่ภูเก็ต เป็นโรงแรมที่ก่อสร้างมานาน โดยก่อนหน้านี้ได้มีนักลงทุนเข้าซื้อและลงทุนปรับปรุงซ่อมแซม ก่อนขายต่อออกไปเมื่อปีที่แล้วในราคาที่สูงขึ้น

2. ปรับพอร์ตการลงทุน โรงแรมบางแห่งในไทย ถูกขายออกโดยผู้ขายซึ่งเป็นนักลงทุนระหว่างประเทศที่มีการปรับกลยุทธ์การลงทุน ตัวอย่างเช่นในปีที่แล้ว เจแอลแอลได้รับมอบหมายจากกลุ่มวิทเบรด (Whitbread) จากอังกฤษให้เป็นตัวแทนขายโรงแรมพรีเมียร์อินน์ในกรุงเทพฯ และพัทยา ตามนโยบายใหม่ของวิทเบรดที่ต้องการถอนการลงทุนออกจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และอินเดีย เพื่อหันไปเน้นเฉพาะตลาดยุโรปและตะวันออกกลาง ทั้งนี้ เจแอลแอลประสบความสำเร็จในการปิดการขายโรงแรมทั้งสองแห่งไปเมื่อกลางปีนี้ โดยผู้ซื้อคือ โฮเทล เอทตี้วัน (Hotel 81) จากสิงคโปร์

3. เลิกกิจการหรือยกเลิกการเป็นหุ้นส่วน ในบางกรณี ผู้ขายเป็นครอบครัวหรือกลุ่มบุคคลที่ร่วมหุ้นกันลงทุนในโรงแรม และต่อมาตัดสินใจขายออกเมื่อไม่ต้องการดำเนินกิจกการโรงแรมต่อ หรือต้องการนำเงินไปลงทุนด้านอื่น หรือต้องการเลิกการร่วมหุ้น ซึ่งในปีที่แล้ว มีการขายโรงแรมสองรายการในลักษณะนี้ที่เจแอลแอลทำหน้าที่เป็นตัวแทนขาย

4. ขาดสภาพคล่อง แม้จะมีไม่มาก แต่มีกรณีที่ผู้ขายตัดสินใจขายโรงแรมด้วยเหตุผลด้านสภาพคล่อง โดยเฉพาะกรณีของการถูกกดดันจากเจ้าหนี้ อย่างไรก็ดี ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ ไม่พบว่ามีการขายที่เจ้าของยอมลดราคาลงต่ำมากหรือยอมขายต่ำกว่าทุน

“ปีหน้าเชื่อว่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยยังมีแนวโน้มที่ดี ฝั่งผู้ซื้อยังคงมีความสนใจสูง ในขณะที่โอกาสในการทำกำไรจะยังคงเป็นปัจจัยหลักที่จูงใจให้มีเจ้าของโรงแรมนำโรงแรมออกมาเสนอขาย แต่จากการที่มีนักลงทุนสนใจสูง ทำให้ผู้ขายเริ่มคาดหวังราคาที่สูงขึ้นด้วย โดยเฉพาะสำหรับโรงแรมที่มีคุณภาพเหมาะสมสำหรับการลงทุน ซึ่งอาจเป็นความท้าทายที่เพิ่มขึ้นในตลาดการลงทุนในปีหน้า” นายการัณย์สรุป