คอมมูนิตี้มอลล์ชะลอตัวรายใหม่ศึกษาตลาดรอบคอบ

สังเกตการณ์ของบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ใน 2-3 ปีนี้ พบว่าการขยายตัวของคอมมูนิตี้มอลล์เริ่ม “ชะลอตัว”  เนื่องจากหลายโครงการไม่ประสบความสำเร็จ!!  ทำให้ผู้ประกอบการที่สนใจลงทุนใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น

คอมมูนิตี้มอลล์ เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับชุมชนอยู่อาศัย โดยทั่วไปมี “ซูเปอร์มาร์เก็ต” เป็นผู้เช่าหลัก รวมถึงธุรกิจอื่นๆ ส่วนใหญ่เป็นสินค้าและบริการที่เกี่ยวกับชีวิตประจำวัน อาทิ ร้านจำหน่ายอาหาร เครื่องดื่ม ร้านขายยา และบริการทั่วไป คอมมูนิตี้มอลล์บางโครงการอาจมีขนาดใหญ่กว่าปกติโดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่ม เช่น โรงภาพยนตร์

ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า คอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่เช่ารวม 8.56 แสนตร.ม. เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีพื้นที่รวม 3.45 แสนตร.ม.

กฤษฎ์ จรุงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจศูนย์การค้า เจแอลแอล  กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เปิดขึ้นก่อนหน้านี้ประสบความสำเร็จสูง จูงใจให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตามมาจำนวนมาก ประกอบกับการที่คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก ทำให้สร้างได้ง่ายเทียบศูนย์การค้าประเภทอื่น คอมมูนิตี้มอลล์จึงขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่ชะลอตัวลงนับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา 

“คอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ โครงการเริ่มประสบความล้มเหลวให้เห็น ทำให้ผู้ประกอบการที่สนใจพัฒนาโครงการใหม่ลังเลและระมัดระวังมากขึ้น”

ผู้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ไม่ได้มีแต่เฉพาะ “มืออาชีพ” ที่มีประสบการณ์ แต่จำนวนมากเป็น “ผู้ประกอบการหน้าใหม่” ที่ไม่เคยทำธุรกิจศูนย์การค้ามาก่อน จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่คอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ไม่สามารถดึงธุรกิจค้าปลีกให้เข้ามาเช่าพื้นที่ได้ ไม่สามารถดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาจับจ่ายได้ แม้จะมีร้านค้า-ร้านอาหารชื่อดังเข้ามาเปิดบริการเต็มพื้นที่ก็ตาม

“มีหลายสาเหตุที่นำไปสู่ความล้มเหลวของคอมมูนิตี้มอลล์ โดยหลักตั้งอยู่ห่างชุมชน เข้าถึงไม่สะดวก วางตำแหน่งโครงการไม่สอดรับลูกค้าเป้าหมาย ขาดการผสมผสานที่ดีของประเภทกิจการในศูนย์ กิจกรรมการตลาดที่ขาดประสิทธิภาพ ที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากัน คือการที่ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับเปลี่ยน หรือรับมือความท้าทายต่างๆ ที่ไม่ได้คาดไว้ล่วงหน้าได้” 

กฤษฎ์ กล่าวต่อว่า มีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เปิดบริการขึ้นไม่นานและประสบความสำเร็จในแง่ปล่อยเช่าและดึงลูกค้ามาใช้บริการ ตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้ คือ โครงการ ลิตเติ้ล วอล์ค บางนา ภายใต้การพัฒนาของ อินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์ พื้นที่รวม 3,200 ตร.ม. มี “วิลล่า มาร์เก็ท” เป็นผู้เช่าหลัก รวมทั้งร้านสตาร์บัคส์ เบอร์เกอร์ คิง โอ บอง แปง เอราเมน โชยุ  ศูนย์เลเซอร์ สถานเสริมความงาม

โดยขณะนี้ยังมีผู้ประการหลายรายสนใจโอกาสเช่าพื้นที่เปิดร้านในโครงการ ปัจจัยสำคัญของความสำเร็จมาจาก “ทำเล” ที่ตั้งในชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น เข้าออกได้ง่าย มีที่จอดรถเพียงพอ มีสัดส่วนของร้านค้าประเภทต่างๆ ที่พอเหมาะ อีกทั้งอยู่ในทำเลที่ผู้ขับรถสัญจรจากกรุงเทพฯ ไป พัทยา ชลบุรี นิยมใช้เป็นจุดแวะพัก

“การเปิดกว้างของผู้พัฒนาโครงการเป็นอีกปัจจัยสำเร็จ ซึ่งระหว่างออกแบบได้มีการปรับแบบหลายครั้งตามเสียงตอบกลับที่ได้จากผู้ประกอบการค้าปลีกรายหลัก ซึ่งล้วนมีความเข้าใจมากที่สุดว่าการออกแบบพื้นที่อย่างไรจะตอบโจทย์ลูกค้าของตนเองได้ดีที่สุด”

อย่างไรก็ตาม กรุงเทพฯ ยังคงมีการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง จึงมีโอกาสที่จะเกิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ๆ แม้จะไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวสำหรับการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ แต่หากผู้พัฒนาโครงการมีความเข้าใจในความต้องการของทั้งผู้ประกอบการค้าปลีกและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนได้