รถไฟฟ้าหนุน‘แลนด์มาร์ค’ใหม่กรุงเทพฯ

การขนส่งระบบราง หรือโครงข่ายรถไฟฟ้ามีความสำคัญต่อการพัฒนาและขยายพื้นที่เมือง เพื่อลดการกระจุกตัวของประชาชนที่ต้องใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ สู่พื้นที่ปริมณฑลที่ถือเป็น“เมืองใหม่” และรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ตามแนวรถไฟฟ้า

พร็อพทูมอร์โรว์ จัดเสวนาเรื่อง “แนวโน้มกรุงเทพฯเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่” เชื่อมโยงการพัฒนาเมืองจากโครงข่ายระบบรางในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล

นางสาวก่องกนก เมนะรุจิ นักวิเคราะห์นโยบายและชำนาญการพิเศษหัวหน้ากลุ่มยุทธศาสตร์และแผนการขนส่งทางราง สำนักนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เปิดเผยว่า แผนการพัฒนาระบบรางในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ยึดหลักการพัฒนาให้สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ที่เป็นผู้โดยสารของระบบราง โดยวางแผนล่วงหน้าระยะ 30 ปี 

สำหรับแผนแม่บทการพัฒนาระบบรางในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล เริ่มต้นจากแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานคร(MTMP)โดยมีโครงการสำคัญคือ รถไฟฟ้าบีทีเอส(สายสีเขียว) และรถไฟใต้ดิน (สายสีน้ำเงิน) ในปี2543 จัดทำแผนแท่บทการขนส่งมวลชนระบบรางกรุงเทพฯและพื้นที่ต่อเนื่อง(URMAP) ที่นำไปสู่งโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 10 เส้นทางในปี 2549

แผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล(M-MAP1) ปี 2553-2572 โดยเส้นทางแนวรถไฟฟ้าแบ่งเป็นเส้นทางหลัก ที่ผ่านพื้นที่ที่ประชากรหนาแน่น มีปริมาณการใช้งานมาก โดยแผนแม่บทล่าสุดครอบคลุมรถไฟฟ้า 12 สาย แบ่งส่วนที่กระทรวงคมนาคมเป็นผู้ดำเนินการ 10 สาย และกรุงเทพมหานครดำเนินการ 2 สาย รวมระยะทาง 464 กิโลเมตร

ทั้งนี้ ตามแผนดำเนินงานปี 2562 จะเปิดให้บริการระยะทาง 140.2 กม. ปี 2564 เปิดให้บริการ 326.4 กม. ปี2567 เปิดให้บริการ 418.9 กม. และปี 2572 เปิดให้บริการ 464 กม. หลังจากโครงข่ายแล้วเสร็จ 10 สายหลัก จะรองรับการให้บริการ 5.13 ล้านคน

ระบบรางหนุนขยายเมืองรอง

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าแผนแม่บทการพัฒนาระบบรางในกรุงเทพฯและปริมณฑล ถือเป็นปัจจัยสำคัญเปลี่ยนประเทศ จากเดิมที่ศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่เฉพาะกรุงเทพฯเพียงเมืองเดียว แต่การเชื่อมโยงระบบราง ช่วยกระตุ้นการเติบโตในพื้นที่เมืองรอง รอบกรุงเทพฯ สู่ชานเมือง ปริมณฑล และจังหวัดใกล้เคียง เช่น ชลบุรี  ซึ่งปัจจุบันเป็นจังหวัดที่มีการขยายตัวของคอนโดเปิดใหม่รองจากกรุงเทพฯ 

ช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดอยู่ในภาวะชะลอตัวจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อ แต่มองว่าปีหน้ามีสัญญาณฟื้นตัวที่ดีและจะกลับมาเติบโตได้ จากทั้งเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นและความคืบหน้าการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า

บิ๊กโปรเจค‘สวนลุม’แลนด์มาร์คใหม่

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าการพัฒนาระบบรางจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าที่ทำให้การเดินทางในกรุงเทพฯสะดวกรวดเร็ว ส่งผลให้ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคในยุคนี้ใช้ชีวิตอยู่นอกบ้านมากขึ้น ต้องการทำกิจกรรมต่างๆในพื้นที่ต่างๆ  ทำให้แนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบ “มิกซ์ยูส”เพื่อใช้ประโยชน์บนพื้นที่แปลงใหญ่ให้คุ้มค่ามากขึ้น

จากการพัฒนาระบบรางรถไฟฟ้า 2 สายแรก คือสายสีเขียวและสีน้ำเงิน ในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมาทำให้เกิดการเชื่อมโยงเส้นทางใจกลางเมืองกรุงเทพฯสู่พื้นที่ต่างๆ ที่ทำให้เกิดการพัฒนาพื้นที่อสังหาฯในทุกรูปแบบ  

หากยึดกรอบพื้นที่ใจกลางเมืองย่านเพลินจิต สุขุมวิท พระราม4  การขยายพื้นที่เมืองจากรถไฟฟ้า 2 สายแรกที่จะทำให้เกิด"แลนด์มาร์ค"ใหม่กรุงเทพฯ จะเป็นทำเล"สามย่านมิตรทาวน์" โครงการของโกลเด้นแลนด์, ย่านเพลินจิต  โปรเจคของไรมอนแลนด์ ตรงข้ามสถานทูตอังกฤษ

อีกโซนรอบสวนลุม ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ คือ วัน แบงค็อก ขนาด 104 ไร่ หัวมุมถนนวิทยุตัดพระราม 4, โครงการมิกซ์ยูส ดุสิตธานี พื้นที่ 23 ไร่ และหลังสวนวิลเลจของ

สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ พื้นที่ 52 ไร่ เมื่อทั้ง 3 โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะทำให้ทำเลรอบสวนลุม ถือเป็นพื้นที่แรกที่เรียกว่าเป็น “แลนด์มาร์ค”ใหม่ของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถสร้างอาคารสูงได้จำนวนมาก เพราะอยู่ริมถนนใหญ่ โดยมีมิกซ์ยูส เต็มรูปแบบคือ โรงแรม ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก พื้นที่เชิงพาณิชย์

โซนริมน้ำ“แลนด์มาร์ค”ใหม่

นางสาวอลิวัสสา กล่าวว่าพื้นที่ที่สามารถพัฒนาเป็นแลนด์มาร์คในอนาคต คือ ริมน้ำโซนด้านใน ปัจจุบันพื้นที่ริมน้ำติดกับศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) คือย่านเจริญกรุงกับเจริญนคร จากสะพานกรุงเทพฯ ไปถึงสะพานพุทธ  พบว่าทุกโครงการคอนโดริมน้ำได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ และขายได้เกือบ 100%

“ริมน้ำ เป็นทำเลโอเพ่นวิว เป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนเมือง และการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยว วัฒนธรรม พื้นที่ค้าปลีกและบันเทิง”

ปัจจุบันโซนริมน้ำมีการพัฒนาโครงการหลายโปรเจค  เช่น เอเชียทีค2, แลนด์มาร์ค วอเตอร์ฟร้อนท์ รวมทั้งบิ๊กโปรเจค ไอคอนสยาม ซึ่งถือเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ในย่านครองสาน ปัจจุบันเริ่มมีพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เช่น ศุภาลัย  ในทำเลดังกล่าวมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีทองเชื่อมการเดินทาง ทำให้เป็นโลเคชั่นที่มีคาแรคเตอร์พิเศษ เป็นการผสมผสานระหว่างเมืองใหม่และเมืองเก่า และสนับสนุนการสร้างแลนด์มาร์คใหม่ ทั้งการพัฒนาด้านอสังหาฯและแหล่งท่องเที่ยว

“โซนริมน้ำถือเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้เกิดแลนด์มาร์คใหม่ของกรุงเทพฯ  เพราะเป็นการผลสมผสานเมืองใหม่และเมืองเก่า สร้างคาแรคเตอร์ที่น่าสนใจ”

รถไฟฟ้าหนุน“ซีบีดี”เดิมขยายตัว

ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่รถไฟฟ้าบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีปัจจุบัน จะสนับสนุนการขยายตัวของย่านซีบีดีเดิม ทั้งสวนลุม สาทร และสุขุมวิท ให้ยังขยายตัวต่อเนื่องในช่วง 5 ปีจากนี้

ในย่านดังกล่าว ปัจจุบันมี อาคารสำนักงาน พื้นที่ 4.4 ล้านตร.ม. ในอีก 5 ปี เพิ่มขึ้น 7.5 แสนตร.ม. หรือ 17%,พื้นที่ค้าปลีกปัจจุบัน 1.5 ล้านตร.ม. ในอีก 5 ปีเพิ่มขึ้น 2.8 แสนตร.ม. หรือ 19% และโรงแรม 3.52 หมื่นห้อง ในอีก 5 ปี เพิ่มขึ้น 6,217 ห้อง หรือ 18% สะท้อนได้ว่าซัพพลายอสังหาฯที่เกิดขึ้นในเมืองไม่ได้ลดลงและจะเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของเมือง จากระบบขนส่งมวลชน

สำหรับแลนด์มาร์ครอบนอกเมือง ที่ขยายตัวจากใจกลางเมือง ที่น่าสนใจ มี 3 ทำเล คือ 1.อโศก รัชดา พระราม9 ซึ่งมีพื้นที่ดินขนาดใหญ่ คือ มักกะสัน ในย่านดังกล่าวผู้ประกอบการหลายกลุ่มได้ซื้อแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ไว้แล้วขนาด 30-40 ไร่ หากมีการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ถือเป็นจุดศูนย์กลางและพัฒนาเป็นแลนด์มาร์คใหม่กรุงเทพฯในอนาคต 2.ย่านสุขุมวิท-บางนา พื้นที่ใหญ่อยู่ที่จุดตัดแยกบางนา  โครงการ แบงค็อก มอลล์  ในย่านดังกล่าวมีโครงการรถไฟฟ้าสายบางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นระบบขนส่งมวลชนขนาดเบา ที่จะเข้ามาเสริมศักยภาพการพัฒนาพื้นที่บางนาไปถึงสุวรรณภูมิ และ ทำเล 3.พหลโยธิน-จตุจักร ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว

ทั้งนี้ ปัจจัยที่อาจมีความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งมวลชน คือ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงเกินไป เมื่อมีการประกาศเส้นทางรถไฟฟ้า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซื้อที่ดินในราคาที่แพงเกินไป ดังนั้นกลุ่มที่จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจะต้องศึกษาอย่างละเอียด เพราะหากซื้อในราคาสูงเกินไป จะส่งผลต่อต้นทุน