แมกโนเลียชูโมเดลจูงใจแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินรับแผนลงทุน

นายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (เอ็มคิวดีซี) กล่าวว่า แนวโน้มในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังมีที่ดินในทำเลที่ดีและยังไม่ได้รับการพัฒนาอีกมาก 

ขณะที่ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง 10-20% ต่อปี ซึ่งจากการสำรวจศักยภาพที่ดิน พบว่าส่วนใหญ่มักเป็นของเจ้าของที่ดินรุ่นเก่าที่สะสมมายาวนานและไม่มีความจำเป็นต้องขายต่อ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินอีกส่วนมองว่าต้องการถือครองระยะยาวเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต ทำให้โอกาสในการได้มาซึ่งที่ดินในทำเลทองยากขึ้น

โดยเฉพาะทำเลโดดเด่นติดแนวโครงข่ายคมนาคมขนส่งสาธารณะหลักในกรุงเทพฯ ซึ่งยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีกพอสมควร  ดังนั้น แมกโนเลียฯ จึงอยู่ระหว่างจัดทำโมเดลธุรกิจแนวใหม่เพื่อจูงใจเจ้าของที่ดินให้เกิดการตัดสินใจนำที่ดินมาพัฒนา โดยได้รับผลตอบแทนเป็นที่น่าพอใจ  โมเดลดังกล่าวนี้จะเป็นรูปธรรมราวปีหน้า

“ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นมาก แต่การหารือแนวทางจากภาครัฐและเอกชนร่วมกันเชื่อว่าจะทำให้ทิศทางการปรับราคาเกิดความเหมาะสมในอนาคตได้”

ทั้งนี้ ด้วยราคาที่ดินสูงขึ้นทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องวางแผนโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ มุ่งให้เกิดผลตอบแทนสูงสุดในทำเลที่ได้มา ตามแผนการลงทุนของวิสซ์ดอม แบรนด์ภายใต้เครือแมกโนเลียในปี 2562 จะมีโครงการที่เป็นมิกซ์ยูสด้วยเพื่อตอบสนองการใช้งานให้เกิดประโยชน์สูงสุด

“ปีนี้เปิดตัวเพียง 2 โครงการแต่ปี 2562 จะเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดของวิสซ์ดอมเท่าที่เคยดำเนินการมา"

โดยเตรียมเปิดตัว 5-6 โครงการภายใต้งบประมาณรวม 2 หมื่นล้านบาทในครึ่งปีแรก มี 2 โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวก่อนที่ย่านอโศกบนพื้นที่ 4 ไร่เป็นอาคารสูงราว 30 ชั้นซึ่งอยู่ระหว่างการออกแบบว่าจะเป็นมิกซ์ยูสผสมผสานกับสำนักงานหรือพื้นที่พาณิชย์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับตลาดแต่ราคาเฉลี่ยสำหรับที่พักอาศัยต่อตารางเมตรน่าจะอยู่ในราว 2 แสนบาทปลายๆวางงบลงทุนราว8พันล้านบาทส่วนอีกโครงการคือย่านไชน่าทาวน์หรือเยาวราชใกล้สถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงใช้งบลงทุนราว 4,000 ล้านบาทบนพื้นที่ 2 ไร่ ราคาเฉลี่ย  7-20 ล้านบาท

ส่วนโครงการอื่นๆที่จะทยอยเปิดตัวนั้นอยู่ระหว่างการเจรจาซื้อที่ดินโดยนอกจากโครงการที่เป็นอาคารสูง (High Rise) วางแผนการสร้างทาวน์โฮมในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นในราคาขายไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อหลัง ด้วยแต่ทั้งนี้การพัฒนาทุกโครงการจะเน้นการวางราคาที่สมเหตุสมผลเป็นหลัก

นายอัษฎา กล่าวว่า การพัฒนาวิสซ์ดอมเน้นเรื่องทำเลเป็นหลักควบคู่กับกลยุทธ์การเจาะตลาดกำลังซื้อระดับกลางบนขึ้นไป โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ยังมีการใช้จ่ายสูงเพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการปิดการขายได้รวดเร็วสังเกตจากโครงการวิสซ์ดอมอเวนิวรัชดา-ลาดพร้าว มูลค่าราว 2,700 ล้านบาท ซึ่งยึดทำเลติดรถไฟฟ้าสถานีลาดพร้าวและจะเป็นสถานีอินเตอร์เชนจ์รถไฟฟ้าสายลาดพร้าว-สำโรง ในอนาคตมียอดจองไปแล้วกว่า 90% ในช่วงเริ่มต้นราคาเฉลี่ยได้ที่ 1.2-1.4 แสนบาทต่อตร.ม. แต่ปัจจุบันสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบทำราคาเพิ่มเป็น 1.4-1.6แสนบาทต่อตร.ม.

ทั้งนี้ สังเกตว่าการพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองปัจจุบันจะเคลื่อนไหวปรับแนวการขายให้ปิดดีลรวดเร็วขึ้นต้องทำให้ได้ 80-90% ภายใน 3-5 เดือน เพราะหากปล่อย 1-2 ปี โอกาสจะปล่อยสู่ตลาดจะยิ่งยากขึ้นตามลำดับ นอกจากนั้น ยังวางกลยุทธ์การพัฒนาให้แบรนด์วิสซ์ดอมเจาะคนรุ่นใหม่ตลาดระดับกลางถึงบนขึ้นไปซึ่งพบว่ายังเป็นกำลังซื้อที่มีศักยภาพสังเกตจากยอดขายโครงการรัชดา-ลาดพร้าวที่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนอายุ 30-40 ปีและมีถึง 80% ที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองไม่ใช่เพื่อขายต่อทันทีเพื่อทำกำไร

นอกจากนั้น วางจุดขายของแบรนด์ที่แตกต่างจากโครงการอื่นๆ คือ เน้นการสนองความต้องการของลูกค้า (Customer Centric) โดยใช้นวัตกรรมมาช่วยดูแลการออกแบบเช่นใช้ระบบประหยัดพลังงานที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยประหยัดค่าใช้จ่ายไฟฟ้าราว30%รับประกันโครงสร้างอาคาร-การใช้งานและการรั่วซึมของน้ำฝนบานวงกบประตูและหน้าต่างนานราว30ปีมากกว่ารายอื่นๆที่รับประกันสูงสุดที่ราว10ปีพร้อมทั้งจัดโปรแกรม Zero Defects Delivery รับประกันคุณภาพในการส่งมอบโครงการ