ตลาดที่อยู่อาศัยเมือง‘ท่องเที่ยวชายทะเล’ชะลอตัวครึ่งปีแรก

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี มีการชะลอตัวลงมาตั้งแต่ปี 2555 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ลดลงชัดเจนจากปี 2554 – 2555 ที่เปิดขายปีละกว่า 9,000 ยูนิต แต่ลดลงชัดเจนตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา นอกจากนี้ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมากในตลาด

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี2560 ประมาณ 390 ยูนิตลดลงจากช่วงครึ่งหลังปี 2559 ประมาณ 42% คอนโดมิเนียมเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา เพราะผู้ประกอบการหลายรายเลือกชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวและเลือกที่จะขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อน

นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดบ้านจัดสรรก็ยังอยู่ในสภาวะเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 โดยมีเพียงแค่ 11 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดขายในครึ่งแรกปี 2560 และทั้งหมดอยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายมากที่สุดในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วในชะอำ หัวหิน และปราณบุรีพยายามกระตุ้นให้ผู้ซื้อเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตที่ซื้อไปแต่ผู้ซื้อบางส่วนไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากเป็นนักเก็งกำไรที่ต้องการลงทุนในระยะสั้นและส่วนใหญ่ไม่มีความพร้อมในการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะว่าภาวะการเงินต่ำกว่าที่ทางธนาคารกำหนด

ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากจึงยังเหลือขายอยู่ในตลาดและค่อยๆ ดูดซับในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ในปี 2560 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วบางโครงการซึ่งอยู่ในทำเลดี มีการออกแบบและรูปแบบโครงการที่น่าสนใจยังคงเป็นที่สนใจของผู้ซื้อ

เมืองท่องเที่ยวชายทะเลทั่วประเทศไทยพบกับช่วงเวลายากลำบาก เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัวซึ่งมีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของคนไทย บ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองชายทะเลไม่ใช่ตัวเลือกแรกของผู้ซื้อหลายราย เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวนั้นเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านพักผ่อนในช่วงวันหยุดหรือบ้านหลังที่สอง ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลจึงมีการขยายตัวช้าในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมารวมทั้งในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี

อัตราการขายเฉลี่ยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ครึ่งแรกปี 2560 ยังคงใกล้เคียงกับช่วงสิ้นปี 2559 ด้วยอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 78% สำหรับตลาดบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 79% โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการพบกับความลำบากในการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์และคืนยูนิตที่จองไว้กลับมาให้ผู้ประกอบการ ดังนั้นอัตราการขายเฉลี่ยจึงไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากปี 2559 นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังคงพยายามไม่ปรับราคาขายขึ้นมากนักในช่วงนี้เพราะต้องการดึงดูดผู้ซื้อให้เข้ามาซื้อยูนิตที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์

โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่บางโครงการ เช่น รถไฟความเร็วสูง จากกรุงเทพฯ – หัวหิน และโครงการรถไฟรางคู่จากกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นและมีผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตแน่นอน แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะยังไม่มีความเคลื่อนไหวมากนักก็ตามในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมในพัทยามีการเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2557 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจการเมืองที่ไม่ส่งผลดีต่อตลาดการท่องเที่ยวรวมไปถึงการที่นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียลดลง เพราะค่าเงินรูเบิลที่ลดค่าลงไปค่อนข้างมากซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีผลต่อการขายคอนโดมิเนียมในพัทยาค่อนข้างชัดเจน เพราะกำลังซื้อส่วนหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาเป็นชาวรัสเซีย อีกทั้งการที่ก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นจำนวนมากและยังเหลือขายอยู่ในตลาดอีกไม่น้อย

ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในช่วงปี 2558 – 2560 โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2560 ประมาณ 488 ยูนิตเท่านั้น จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2559 – 2560 นั้นลดลงจากปี 2554 – 2557 แบบชัดเจน ทำเลที่ยังคงมีโครงการเปิดขายต่อเนื่องทุกปีคือ บนเขาพระตำหนักแต่เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่เกือบทุกโครงการ ส่วนพื้นที่จอมเทียนโดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ที่ก่อนหน้านี้มีโครงการเปิดขายกันมากมายก็ไม่มีโครงการเปิดขายใหม่มาตั้งแต่ปี2558 มีแต่โครงการขนาดเล็กเพียงโครงการเดียวเท่านั้นที่เปิดขายในพื้นที่นี้ เรียกได้ว่าช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตหลายร้อยยูนิตเปิดขายไม่มากนัก และมีหลายโครงการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติที่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปจากที่เคยเปิดตัวมาก่อนหน้านี้

คอนโดมิเนียมในพัทยามีอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 79% แม้จะค่อนข้างสูงแต่ต้องไม่ลืมว่าก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2554 – 2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากกว่า 15,000 ยูนิตต่อปีและอีกประมาณ 12,500 ยูนิตในปี 2557 ซึ่งรวมแล้วมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี 2553 ถึงครึ่งแรกปี 2560 ประมาณ 77,000 ยูนิต ดังนั้นยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกไม่น้อยกว่า 15,000 ยูนิต อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลให้ความเชื่อมั่นรวมไปถึงกำลังซื้อของคนไทยลดลง นอกจากนี้การที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียก็หายไปจากตลาดด้วยเช่นกันแม้ว่าจะมีคนจีน และญี่ปุ่นเข้ามาเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหม่แต่ก็ยังไม่สามารถทดแทนหรือเติมเต็มส่วนที่หายไปได้ แต่การที่พัทยาเป็นส่วนหนึ่งของเขตพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมทั้งการพัฒนาของสนามบินอู่ตะเภา และการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ก็มีแนวโน้มที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในปี2560 หรือปีหน้าก็ยังคงมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปีนี้เพราะยูนิตเหลือขายที่ยังกดดันผู้ประกอบการให้เร่งขายโครงการที่สร้างเสร็จก่อน