ลุ้น 'อสังหาฯ' ครึ่งหลังฟื้น

ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีที่ผ่านทั้งในเขตกรุงเทพฯ -ปริมณฑล และต่างจังหวัดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดกลางและตลาดล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับฐานยอดขายที่สูงเมื่อช่วงต้นปี 2559 ซึ่งได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ จึงส่งผลให้ครึ่งปีที่ผ่านมาตลาดไม่หวือหวาทำให้ผู้ประกอบการแต่ละบริษัทก็ต้องมีการปรับตัวด้วยการออกโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมเพื่อกระตุ้นความต้องการของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ยังไปได้ดี ก็คือตลาดบนที่เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ซึ่งปีนี้เราได้เห็นหลายบริษัทเปิดตัวโครงการระดับลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่กันหลายโครงการและสามารถสร้างยอดขายได้ดี เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าครึ่งปีแรกที่ผ่านมาในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 193 โครงการ จำนวน 34,880 ยูนิต มูลค่ารวมกัน 1.12 แสนล้านบาท โครงการส่วนใหญ่ยังเป็นโครงการแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และส่วนต่อขยาย ซึ่งบริษัทที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดยังคงเป็นผู้ประกอบรายเดิมอย่างบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เปิดโครงการทั้งหมด 31 โครงการ 10,973 ยูนิต

แม้ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาจะชะลอตัวลง แต่ช่วงนี้เรากลับได้เห็นผู้ประกอบการหลายบริษัทออกมาปรับเพิ่มเป้ายอดขายกันอย่างคึกคัก ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แสนสิริ (SIRI) ที่ล่าสุดได้ประกาศเพิ่มเป้ายอดขายปีนี้เป็น 4 หมื่นล้านบาท จากเดิม 3.6 หมื่นล้านบาท หลัง 7 เดือนแรกบริษัททำยอดขายไปแล้ว 1.73 หมื่นล้านบาท และมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อีก 16 โครงการ มูลค่าเกือบ 4 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับเป้าหมายยอดขายที่ตั้งไว้

ขณะที่บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)(AP) ก็มีโอกาสปรับเพิ่มเป้ายอดขายเช่นกัน หลัง 7 เดือนแรก มียอดขายแล้ว 2.32 หมื่นล้านบาท คิดเป็นเกือบ 90%ของเป้าหมายทั้งปี และบริษัทยังเตรียมเปิดโครงการใหม่อีก 18 โครงการ มูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแนวราบเกือบทั้งหมด

ด้านผู้ประกอบการน้องใหม่ไฟแรงอย่างบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ปีนี้เดินหน้าธุรกิจอย่างเต็มสูบด้วยการทุ่มงบลงทุน 4 พันล้านบาท เข้าซื้อหุ้นบริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ ของตระกูลลิปตพัลลภ เพื่อหวังรุกเจาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ซึ่งภายหลังเข้าซื้อกิจการในครั้งนี้บริษัทหวังว่าจะก้าวขึ้นมาติด 1 ใน 5 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ขณะที่ล่าสุดยังได้มีการร่วมทุนบริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเม้นท์ พันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่นเพื่อเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ๆ 

แม้ว่าหลายบริษัทจะออกมาประกาศข่าวดีด้วยการปรับเพิ่มเป้ายอดขาย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าตลาดฟื้นตัว เพราะว่าในความเป็นจริงแล้วต้องดูข้อมูลส่วนอื่นๆ ประกอบกันด้วย โดยเฉพาะยอดโอนที่จะเป็นตัวสะท้อนว่ามีรายได้เข้ามาในบริษัทจริงๆ หลังที่ผ่านมาก็มักจะมีปัญหาลูกค้าทิ้งใบจอง รวมทั้งกู้ไม่ผ่านเนื่องจากธนาคารค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสีย รวมทั้งต้องดูที่ยอดขายรอโอน (Backlog) ว่ามีเท่าไหร่และสามารถรับรู้เป็นรายได้ไปได้กี่ปี

ส่วนแนวโน้มตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินน่าจะทรงตัวจากช่วงครึ่งปีแรก ทำให้บรรดาผู้ประกอบการยังต้องเร่งเดินหน้าระบายสินค้าคงค้างไปยังกลุ่มเป้าหมายที่มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งกลุ่มวัยเริ่มทำงาน,กลุ่มวัยทำงาน,กลุ่มครอบครัว,กลุ่มผู้สูงอายุ และชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งถือว่าแตกต่างจากในอดีตที่เน้นเจาะตลาดกลุ่มวัยทำงานและกลุ่มครอบครัวเป็นหลัก

นอกจากนี้ผู้ประกอบการต้องรอจังหวะตลาดฟื้นตัวเพื่อลงทุนในโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเน้นในทำเลที่ติดกับระบบขนส่งมวลชน สามารถเดินทางได้หลายวิธี รวมทั้งเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ เช่น กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

สำหรับปัจจัยสำคัญที่ยังคงส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยก็คือ กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมทั้งปัญหาการขาดแคลนแรงงานโดยเฉพาะแรงงานต่างด้าว และต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจจะยืดเยื้อไปถึงปีหน้า หลังพระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าวเริ่มมีผลบังคับใช้ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องวางแผนรับมือให้ดี

ในมุมของนักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) มองว่า ผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์พ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว สะท้อนจากยอดขายและกำไรที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมกันกว่า 1.26 แสนล้านบาท และยังให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลครึ่งปีแรกเฉลี่ย 2.2% และทั้งปีที่ 5.5% ขณะที่มูลค่าพื้นฐานยังน่าสนใจ ซื้อขายที่ระดับพี/อี ปี 60 ที่ 9.3 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีที่ 10.4 เท่า

โดยมีหุ้นบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม แนะนำ “ซื้อ” ที่ราคาเหมาะสม 28 บาท/หุ้น หลังเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากการปรับกลยุทธ์มาเจาะตลาดบนที่ประสบความสำเร็จ จากการเปิดตัวพรีเมียมคอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 3.5 พันล้านบาท และขายหมดอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ยอดขายครึ่งปีแรกโต 17%YoY ขณะที่กำไรครึ่งปีหลังยังขยายตัวต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่ารวมกว่า 2.2 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ยังให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล 6-7%ต่อปี โดยคาดเงินปันผลครึ่งปีแรก 0.48 บาท/หุ้น