อสังหาฯ มหาชนยึดส่วนแบ่งตลาด 78%

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) สำรวจพบว่าในบรรดา 50 บริษัทพัฒนาที่ดินที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งบริษัทในเครือ ได้เปิดตัวโครงการต่าง ๆ ช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ถึง 78% ของมูลค่าทั้งหมดที่เปิดตัว 182,647 ล้านบาท 

ขณะที่บริษัทขนาดเล็กนับร้อยแห่ง ได้เปิดตัวโครงการเพียง 22% หรือมูลค่า  39,789 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าพิจารณาในแง่จำนวนหน่วยจะพบว่าบริษัทขนาดเล็ก ที่เป็นกลุ่มเอสเอ็มอีกเปิดตัวเพียง 23% หรือ 12,269 หน่วย จากทั้งหมด 54,281 หน่วยที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรก 

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าบริษัทเอสเอ็มอี เปิดขายราคาเฉลี่ย 3.243 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมหาชนที่เปิดขายในราคา 3.344 และ 3.521 ล้านบาทตามลำดับ 

แต่ความแตกต่างนี้ก็ไม่มีนัยสำคัญอะไร แสดงให้เห็นว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์เปิดขายสินค้าในราคาที่ไม่แตกต่างจากบริษัทเล็ก จึงอาจเสียเปรียบบริษัทมหาชนที่มีต้นทุนทางการเงินถูกกว่า ขณะที่ความสามารถในการแข่งขันของของบริษัทเล็กอาจมีจำกัด

ยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาจากจำนวนที่ยังเหลือขาย ปรากฏว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เหลือขายน้อยกว่า แต่ปรากฏว่าสำหรับอัตราการขายได้ต่อเดือน บริษัทเอกชนนอกตลาดหลักทรัพย์ขายได้ 14.21% ในเดือนแรก ในขณะที่บริษัทในตลาดและบริษัทในเครือสามารถขายได้ 15.66% และ 19.16% ตามลำดับ ซึ่งกลายเป็นว่าบริษัทในตลาดขายได้ดีกว่า

“อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมการพัฒนากลุ่มเอสเอ็มอีก แต่ในความเป็นจริง บริษัทใหญ่ ๆ ที่มีต้นทุนทางการเงินถูกกว่า จะได้เปรียบ” 

ในญี่ปุ่น ปรากฏว่า สำหรับตลาดอาคารชุด มีบริษัทใหญ่ๆ ราว 4 แห่ง สามารถครอบส่วนแบ่งตลาดได้ถึง 90% ของทั้งตลาด แต่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ กลับปรากฏว่าไม่มีใครครองส่วนแบ่งตลาดได้เลย แนวโน้มแบบนี้อาจเกิดขึ้นในประเทศไทยในอนาคตได้

รัฐบาลควรเร่งให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ถูกบังคับใช้เสมอหน้ากันทั้งบริษัทมหาชนและบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้แต่ละบริษัทมีการคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน เป็นการสร้างแบรนด์ที่เท่าเทียมกัน ไม่ได้เปรียบหรือเสียเปรียบกัน อันเป็นการสร้างประโยชน์ต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ขาย เพราะผู้บริโภคจะมีความมั่นใจในการซื้อมากขึ้น ผู้ขายก็จะขายสินค้าได้ดีขึ้นนั่นเอง