หวั่น 'บจ.อสังหาฯ' อ่วม

การที่ภาครัฐมีการนโยบายปรับเปลี่ยนพ.ร.บ.ภาษีที่เกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้จะยังไม่มีผลกระทบอย่างชัดเจน เนื่องจากต้องใช้เวลาในการพิจารณา แต่เชื่อว่าหากมีการนำมาใช้ในทางปฏิบัติบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนไม่น้อยย่อมได้รับผลกระทบจากภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบไปถึงความสามารถในการทำกำไรอย่างแน่นอน

บล.เอเซียพลัส ได้มีการประเมินผลกระทบดังกล่าว ระบุว่า การที่กระทรวงการคลัง เตรียมพิจารณาร่าง พ.ร.บ. ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. ... หรือภาษีลาภลอย โดยกำหนดจะจัดเก็บภาษีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น และมีการซื้อ-ขาย เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอัตราเพดาน 5% ของมูลค่าส่วนเพิ่ม โดยอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รัศมีไม่เกิน 2.5 ก.ม. ของรถไฟความเร็วสูง, รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้า ทางด่วนพิเศษ และรัศมีไม่เกิน 5 ก.ม. จากแนวสร้างสนามบิน-ท่าเรือ ทั้งนี้ภาษีดังกล่าวถือเป็นภาระภาษีตัวใหม่ที่มีแผนจัดเก็บโดยจะเก็บเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์เป้าหมายดังกล่าวข้างต้น โดยวิธีการจัดเก็บจะคล้ายๆ กับภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งปัจจุบันจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาขาย โดยที่ผู้ขายเป็นฝ่ายต้องเสียภาษี

อย่างไรก็ตามยังมีกระบวนการร่างกฎหมายที่ต้องใช้เวลากว่าจะประกาศใช้ ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนของการรับฟังความคิดเห็นเพื่อนำมาปรับปรุงร่างกฎหมาย ซึ่งกำหนดแผนว่าจะจบภายใน ส.ค.2560 หลังจากนั้นส่งให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังพิจารณาก่อนนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี เมื่อคณะรัฐมนตรีเห็นชอบร่างกฎหมาย ก็จะส่งให้คณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจสอบความถูกต้องและการไม่ขัดกันของกฎหมาย หลังจากนั้นนำส่งเข้าสู่ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อพิจารณา 3 วาระ ด้วยต้องผ่านอีกหลายกระบวนการ จึงน่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกนาน เช่นเดียวกับ กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งกล่าวถึงกันมาตั้งแต่ปี 2559 จนปัจจุบันก็ยังไม่มีผลบังคับใช้

ในความเห็นของฝ่ายวิจัย ภาษีลาภลอยดังกล่าว อาจมองว่าส่วนหนึ่งเป็นการจัดเก็บที่ซ้ำซ้อนกับภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อ-ขายจริง ซึ่งหากโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น อาจจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ รวมถึงผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เป้าหมายที่ต้องการเปลี่ยนมือ (ครอบคลุมเฉพาะพื้นที่ที่มีการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานใหม่เท่านั้น ไม่รวมถึงสาธารณูปโภคเดิมที่มีอยู่)

หากพิจารณาหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ฝ่ายวิจัย coverage รวมทั้งหมด 13 บริษัท พบว่ามีราว 5 บริษัทหลักๆ ที่เน้นสัดส่วนโครงการจากคอนโดมิเนียม และติดรถไฟฟ้าเกือบทั้งหมด อาทิ บริษัทอนันดา(ANAN),บริษัทเสนาฯ (SENA),บริษัทออริจิ้น(ORI),บริษัทเพซ(PACE),บริษัทแอลพีเอ็น LPN เป็นต้น โดยผู้ที่เน้นกลุ่มลูกค้าใกล้ทำเลรถไฟฟ้ามากที่สุด

ANAN ซึ่งเน้นโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก สะท้อนจากโครงการทั้งหมดของบริษัท 30 โครงการมูลค่ารวม 9.93 หมื่นล้านบาท ซึ่งคอนโดมิเนียมสัดส่วนสูงสุด 88.5% ของมูลค่าโครงการรวม (อาทิ โครงการ IDEO 16 โครงการ) ที่เหลืออีก 11.5 % เป็นบ้านและทาวน์โฮม ซึ่งทำเลไม่ไกลจากทางด่วน อาทิ โครงการ Arden พระราม3 (ห่างจากทางด่วนพิเศษเฉลิมมหานคร 2.2 กิโลเมตรเป็นต้น)

SENA มีโครงการรวมทั้งหมด 21 โครงการมูลค่ารวม 1.45 หมื่นล้านบาท สัดส่วนคอนโดมิเนียม 69% ของมูลค่าโครงการรวม ส่วนใหญ่ใกล้รถไฟฟ้า อีก 31% เป็นบ้านและทาวน์โฮม PACE 100 % เป็นโครงการคอนโดฯ หลักๆ คือ คอนโดฯ โครงการมหานคร มูลค่ารวม 1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งติดสถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี นอกจากนี้ยังมีโครงการนิมิตหลังสวน 8 พันล้านบาท และ ORI ([email protected]) เกือบ 100% โครงการเป็นคอนโดมิเนียม ขณะที่ LPN ([email protected]) แม้สัดส่วนโครงการ 100% จะเป็นคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ทำเลห่างไกลจาก BTS คาดว่าจะกระทบไม่มากนัก

สรุปฝ่ายวิจัยประเมินว่าร่างกฎหมายภาษีดังกล่าว ยังต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะมีผลบังคับใช้ อีกทั้งอาจถูกมองว่าเป็นการจัดเก็บที่ซ้ำซ้อนกับภาษีเดิมอย่างภาษีธุรกิจเฉพาะ อีกทั้งยังมี พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งน่าจะมีผลปี 2561 องค์ประกอบดังกล่าวถือเป็นภาระภาษีสำหรับที่กดดันการทำกำไรของกลุ่ม หากเกิดขึ้นจริงก็ถือเป็นปัจจัยลบสำหรับหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย