ยกเว้น 'ภาษีกองทุนอสังหาฯ' เปิดโอกาสซื้อเพิ่ม

หลังรัฐบาลได้ประกาศเลิกมาตรการยกเว้นภาษีสำหรับสินทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 24 พ.ค. 2560 ที่ผ่านมา โดยการเลิกยกเว้นภาษีของกองทุนอสังหาฯนั้นจะส่งผลให้กองทุนอสังหาฯ ต้องถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมและภาษีใน 3 ส่วนอาทิภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT), อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ในส่วนของภาษีนิติบุคคล ยังคงได้รับการยกเว้นเช่นเดิม

ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมาต้องยอมรับผลตอบแทนกองทุนอสังหาฯ ในไทยปรับตัวลดลงและการเพิ่มขนาดของทรัพย์สินทำได้จำกัด ปฏิเสธไม่ได้ว่าจะมีคำถาม กองทุนอสังหาฯ จะมาถึงทางตันหรือไม่ หรือในอนาคตจะเดินกันต่อไปอย่างไรนั้น

สำหรับมุมมองต่อเรื่องนี้ “อนุภาพ โฉมศรี”  ผู้จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ประเมินว่า ไม่น่าจะกระทบต่อผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาฯเนื่องจากจากการสอบถามกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ บลจ. ลงทุน พบว่า ส่วนใหญ่มีนโยบายที่จะผลักภาระภาษีมูลค่าเพิ่มไปให้กับผู้เช่า นอกจากนี้ กองทุนรวม อสังหาฯ เองก็มีภาษีซื้อ ซึ่งสามารถนำมาหักภาษีขายได้โดยรวมจึงไม่น่ามีผลกระทบมาก

สำหรับ ภาษีที่จะจัดเก็บจากกองทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นแบ่งได้ 3 ประเภทดังนี้ 1.ภาษีมูลค่าเพิ่ม (vat) ซึ่งจะจัดเก็บ 7% ของรายได้จากค่าบริการ ซึ่งโดยปกติรายได้หลักของกองทุนอสังหาฯ จะแบ่งเป็น 2 ส่วน คือรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ซึ่งสัดส่วนจะแตกต่างกันไปตามแต่ละกองทุน เช่น ธุรกิจอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ปกติจะแบ่งเป็นค่าเช่า และค่าบริการ สมมติว่าประมาณ 50:50 ตัวอย่างการคำนวณ กองทุน A มีรายได้ 100 บาท แบ่งเป็นรายได้ค่าเช่า 50 บาท และรายได้ค่าบริการ 50 บาท ดังนั้นภาษีมูลค่าเพิ่มเท่ากับ 3.5 บาท

ทั้งนี้ หากผู้เช่าพื้นที่อยู่ในระบบ VAT เช่น ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคล การผลักภาระภาษีไปให้ผู้เช่าไม่น่ามีปัญหา เพราะผู้เช่านำไปเป็นภาษีซื้อของเขา ไปหักจากภาษีขายของเขาได้ ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่ของกองทุนรวมอสังหาฯ จะเป็นผู้เช่านิติบุคคล ในขณะที่ธุรกิจโรงแรม ไม่ได้รับผลกระทบ เพราะผู้เช่าเหมาหรือผู้บริหารโรงแรมอยู่ภายใต้ VAT อยู่แล้ว

2 ภาษีอากรแสตมป์ เก็บ 0.1% ของมูลค่าสัญญาเช่า เช่น กองทุนรวมอสังหาฯ มีรายได้จากการให้เช่า 100 บาท จะเสียภาษีแค่ 0.1 บาทเท่านั้น ซึ่งค่อนข้างน้อย

3 .ภาษีธุรกิจเฉพาะ เก็บ 3.3% ของมูลค่าการขายอสังหาฯ เช่น กองทุนรวมอสังหาฯ มีรายได้จากการขาย อสังหาฯ 1 ล้านบาท ดังนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 33,000 บาท อย่างไรก็ดี ภาษีดังกล่าวจะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการขายเกิดขึ้นเท่านั้น

ทางด้านผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาฯ และรีท (REITs) ของไทย ณ ระดับราคาปัจจุบัน มีหลายกองทุนให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงถึง 6% ต่อปี

ดังนั้นจึงมองว่า ยังมีความน่าสนใจลงทุน และน่าจะส่งผลให้มีเงินทุนไหลเข้ากองทุนรวมอสังหาฯ อีกครั้ง ทำให้ราคาเริ่มทรงตัว และความเสี่ยงจากการปรับตัวลดลงมีไม่มาก

สำหรับความเสี่ยงจากการปรับเพิ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ย คาดว่า ความผันผวนยังคงมีอยู่ในช่วงที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ ประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดขนาดงบดุล อย่างไรก็ดี มองว่า เป็นโอกาสในการลงทุนมากกว่า เนื่องจากส่วนต่างของอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลกับอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาล 10 ปีของไทย อยู่ที่ระดับ 3.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ 2.8%

ในส่วนกลยุทธ์การลงทุนกองทุนที่มีนโยบายการลงทุนในหลักทรัพย์ และ/หรือตราสารกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาฯ ของ บลจ. อนุภาพ บอกว่า บลจ. ยังคงกระจายการลงทุนไปในหลายธุรกิจ อาทิ ธุรกิจค้าปลีก อาคารสำนักงาน สนามบิน อาคารโรงงาน/โกดังสินค้า เป็นต้น โดยเน้นลงทุนในกลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงาน และค้าปลีก เนื่องจากอัตราการเช่าอยู่ในระดับสูง ในขณะที่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของอุปทานมีอยู่จำกัด

“วิทวัส อัจฉริยวนิช” รองกรรมการผู้จัดการ บลจ. กสิกรไทย (Kasset) มองว่า วันนี้กองทุนอสังหาฯในไทย ยังมีข้อจำกัดในทางเดินต่อไปในอนาคต ทั้งทรัพย์สินที่เสื่อมลงทุนวัน และการหารายได้ก็ไม่ได้โตตามที่คาด ก็สวนทางกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น จะเป็นจุดที่จะเป็นปัญหาหลังจากนี้

ขณะที่กองรีท อาจจะต้องมองกันต่อในอนาคตว่า ในระยะยาวมากกว่า 5 ปี จะเดินกันต่อไปอย่างไร เพื่อสร้างประสิทธิภาพการสร้างรายได้ สำหรับจ่ายปันผล เพราะขณะนี้การหารายได้จากค่าเช่าจากอสังหาฯบางครั้งค่อนข้างลำบากเหมือนกัน

ดังนั้น กลยุทธ์การลงทุน อาจจะมองไปถึงความซับซ้อนของการลงทุนอื่นๆ ด้วย ไม่ได้ลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวอีกต่อ แต่จะลงประเภทไหนบ้างนั้น คงต้องมาคุยกันอย่างจริงจัง ไม่เช่นนั้นอาจเจอทางตันเหมือนกองทุนอสังหาฯ ด้วยข้อจำกัดหลายๆ อย่าง

ทั้งๆ ที่ กองรีท เป็นลักษณะกองทุนที่ดี และเป็นอีกช่องทางหนึ่งที่จะเป็นประโยชน์สร้างเงินปันผลเพื่อใช้ในอนาคตสำหรับวัยเกษียณหรือเป็นกองทุนผู้สูงอายุ ปัจจุบันผลตอบแทนกองทุนอสังหาฯและรีท ในไทยยังเฉลี่ยอยู่ที่ 5-6%