สูตรรอดอสังหาฯแนะแตกเซ็กเมนท์เลี่ยงชนรายใหญ่

ในงานเปิดหลักสูตรสำหรับพัฒนานักอสังหาริมทรัพย์ “The NEXTReal”รุ่นที่4 ได้เปิดเวทีเสวนา “การปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯ และอนาคตไทย -อสังหาฯโลก” โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดอสังหาฯยังมีโอกาสการเติบโตตามโครงการลงทุนรัฐ 

นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯว่า ส่วนตัวยังมองว่าขยายตัวได้ สถานการณ์ไม่ได้แย่อย่างที่หลายคนคิด ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นจนเป็นอุปสรรคต่อการประกอบธุรกิจอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ปัญหาพื้นฐานธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องเร่งแก้คือ ขั้นตอนการขออนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ที่ยังคงล่าช้า และปัญหาธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าอสังหาฯ เมื่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูง จึงส่งผลกระทบต่อยอดขายอสังหาฯตามมา

“บริหารต้นทุน”กุญแจสำเร็จ

ทั้งนี้ มองว่าการปรับตัวที่สำคัญในสภาพตลาดเช่นนี้ คือ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ เพื่อทำให้ Gross Margin (ผลต่างรายได้หักต้นทุนดำเนินการ) สูงขึ้น ซึ่งอาจแก้ไขได้ด้วยนำระบบไอทีมาช่วย ซึ่งความแตกต่างกันนี้ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯแต่ละรายมีผลการดำเนินงาน และอำนาจต่อรองในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ต่างกัน

สำหรับตัวอย่างประสบการณ์ของเขา เมื่อ 20 ปีก่อนได้ขยายการลงทุนไปในตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่ (Emerging Country) เช่น ในอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ เวียดนาม จีน แต่ก็ไม่ประสบความสำเร็จด้วยปัจจัยหลายอย่าง ทั้งการลงทุนเองและให้คนท้องถิ่นบริหาร ปัจจัยค่าเงินบาทต่างๆ ซึ่งช่วงนั้นลงทุนไปมากแล้วก็ขาดทุนหมด ต่อมาก็มาลงทุนอสังหาฯในสหรัฐ เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆให้ผู้เช่า เช่น ฟรี wi-fi และปรับเรื่องค่าเช่า ก็ทำให้ผู้เช่าพึงพอใจ สามารถสร้างกำไรได้ภายในระยะเวลาไม่กี่ปี

ส่วนในยุโรปมีคนไทยไปลงทุนอสังหาฯกันมาก เช่น ในอังกฤษ ตอนนี้ค่าเงินปอนด์อ่อนค่า คนที่เข้าไปลงทุนก่อนไม่ได้กำไรดีเท่าที่ควร แต่ยังมองว่าอังกฤษยังเป็นตลาดน่าสนใจ เพราะเป็นศูนย์กลางทางการเงิน และศูนย์กลางทางการศึกษา คนจีน อินเดียส่งบุตรหลานไปเรียนกันมาก อย่างไรก็ดี อยากแนะนำว่าหากตลาดประเทศไหนที่กฏกติกาไม่ชัดเจนไม่ควรเข้าไปดำเนินงานในตลาดนั้น

ลงทุนตามเมกะโปรเจค

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้ออริจิ้นทำธุรกิจมาเป็นปีที่ 9 พบปัญหามาตลอดและค่อยๆแก้ไขปัญหา สินค้าในโครงการก็ไปได้ สำหรับปัญหาเศรษฐกิจในช่วง8 -10ปีที่ผ่านมา ที่หลายคนกังวลกันคือกำลังซื้อผู้บริโภค แต่บริษัทสามารถผ่านปัญหานี้มาได้ 

ทั้งนี้ กุญแจสู่ความสำเร็จ คือ พัฒนาโครงการไปตามโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ รวมถึงตามไปยังโครงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งช่วงนี้มีกระแสข่าวดีมาก ธุรกิจอสังหาฯก็ได้รับอานิสงส์จากปัจจัยเหล่านี้เป็นลำดับต้นๆ

“บริษัทเติบโตมาจากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งเมื่อโครงการรถไฟฟ้าไปทางไหนบริษัทก็จะไปทำโครงการเจาะบริเวณนั้น ซึ่งโครงสร้างพื้นฐาน ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาด”

นอกจากนี้ สิ่งที่ทำให้บริษัทเติบโตมาจากการบริหารในหลายรูปแบบ ทั้งการระดมเงินทุน การซื้อที่ดินที่ต้นทุนไม่สูงมาก  รวมถึงการลงทุนต่างๆโดยใช้เงินทุนจากในประเทศ รวมไปถึงการขยายรายได้จากอสังหาฯที่มีรายได้ประจำ  ในปัจจุบันบริษัทมี Gross Margin สูง40%และกำไรสุทธิอยู่ที่20% โดยในขณะนี้ ออริจิ้นฯ มีอันดับมูลค่าสินทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) สูงเป็นลำดับที่5 -6ของตลาด 

แตกเซ็กเมนท์-หาความต่าง

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด (อาร์เค) กล่าวว่า การดำเนินธุรกิจของบริษัทจะแบ่งอสังหาฯแนวราบเป็น โฮมออฟฟิศ ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว โดยแต่ละโปรดักท์ก็แยกเซ็กเมนท์ชัดเจน สามารถหามูลค่าในช่องว่างแต่ละทำเลได้ สร้างความแตกต่างจากคู่แข่งจนทำให้ยอดขายของบริษัทไม่ลดลง ทั้งยังได้ปรับโปรโมชั่นต่างๆให้สอดรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ เช่น ข้อเสนอบ้านพร้อมอยู่ สำหรับการปล่อยสินเชื่อ ทางโครงการของบริษัทคัดกรองลูกค้าที่ไม่เคยมีหนี้เสียให้ธนาคาร ทำให้ลูกค้าที่เข้ามาซื้อโครงการได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารค่อนข้างมาก

“วันนี้วงการอสังหาฯเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัดเจน แพลตฟอร์มต่างๆที่บริษัทต้องนำมาใช้คือ เซอร์วิส ที่จะเป็นมากกว่าการซื้อขายอสังหาฯ เช่น บริการเสริม อำนวยความสะดวกลูกบ้าน เช่น ล้างรถ ตัดหญ้า”

นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเขียว เป็นสายหลักที่น่าจะสร้างการเติบโตให้ตลาดอสังหาฯ โดยมองว่าความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจอยู่ที่ การมองหาความต้องการที่หลากหลาย รวมถึงมองการเลือกทำเลที่เลี่ยงการแข่งขันกับรายใหญ่ ทั้งนี้ บริษัทยังมีแผนจะขยายงานไปในแนวราบ รวมถึงรายได้หมุนเวียนอื่นๆเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ควบคู่กับการพัฒนาคอนโดฯในเมือง