AP - ซื้อ

AP - ซื้อ

เก็บหุ้นล่วงหน้าก่อนยอดจองซื้อทำสถิติสูงสุดใหม่

ประเด็นการลงทุน

AP เป็นบริษัทที่น่าสนใจมากที่สุดในด้านยอดจองซื้อในไตรมาส 2/60 เนื่องจากบริษัทจะเป็นผู้นำกลุ่มด้านยอดจองซื้อเติบโต อีกทั้งอัตรากำไรหลักจะเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว โดยเรามองแนวโน้มกำไรหลักเติบโตดีในระยะยาวหนุนโดยความสำเร็จในธุรกิจโครงการแนวราบกอปรกับยอดขายรอรับรู้รายได้อย่างมีนัยสำคัญจากโครงการร่วมทุน โดย AP ซื้อขายด้วย PER ปี 2560 ที่ 8.1 เท่า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2559 ที่ 7.4 เท่าเล็กน้อย แต่เรามองว่า AP ควรซื้อขายที่ระดับมูลค่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวในอดีตจากแนวโน้มกำไรเติบโตดีชัดเจนในระยะยาว ทำให้เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2560 ที่ 9 บาท/หุ้น อ้างอิง PER เป้าหมายที่ 9 เท่า สูงกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2559
อยู่ 0.5 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน

คาดยอดจองซื้อจะทำสถิติสูงสุดใหม่ในไตรมาส 2/60 – ชนะเลิศในกลุ่ม

ภายใตหุ้นกลุ่มอสังหาฯเพื่อขายที่เราวิเคราะห์ เราคาด AP จะเป็นผู้นำด้านยอดจองซื้อรายไตรมาสเติบโตสูงสุดในไตรมาส 2/60 โดยเราประเมินยอดจองซื้อล่วงหน้าจะทำสถิติสูงที่สุดใหม่ที่ 1.3-1.4 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 2/60 ซึ่งสูงขึ้นเท่าตัว YoY และสูงขึ้นเกือบสามเท่า QoQ หนุนโดยการเปิดโครงการคอนโดร่วมทุนขนาดใหญ่สองแห่ง – ไลฟ์ ลาดพร้าว (โครงการมูลค่า 7.6 พันล้านบาท) เปิดวันที่ 20 พ.ค. มียอดจองสูงถึง 75%, และ เตรียมเปิด ไลฟ์ วัน ไวร์เลส (โครงการมูลค่า 6.4 พันล้านบาท) คาดจะเปิดช่วงปลายเดือน มิ.ย. ซึ่งคาดจะได้รับการตอบรับอย่างดีจากตลาดเช่นกัน โดยจะเห็นกำไรจากสองคอนโดนี้ในปี 2563 ขณะที่ยอดจองซื้อโครงการแนวราบคาดเติบโตยั่งยืนที่ 10-15% YoY ในไตรมาส 2/60 เราคาดยอดจองซื้อในครึ่งแรกปี 2560 เติบโต 60% YoY มาอยู่ที่ 1.7-1.8 หมื่นล้านบาท หนุนโดยมูลค่าโครงการใหม่เพิ่มขึ้น (1.9 หมื่นล้านบาทในครึ่งแรกปี 2560 เทียบกับ 6 พันล้านบาทในครึ่งแรกปี 2559)


ส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียดีงามในระยะยาว

คอนโดร่วมทุนได้แสดงให้เห็นถึงผลสำเร็จอย่างยิ่งใหญ่จากอัตราจองซื้อเฉลี่ยที่สูงถึง 84% สำหรับคอนโดร่วมทุน 9 แห่งทีมีมูลค่ารวมกว่า 3.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งได้มีการเปิดตัวตั้งแต่ปี 2557 จนถึงเดือน พ.ค. 2560 โดยเราคาดโครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลสที่จะเปิดตัวในช่วงปลายเดือน มิ.ย. จะประสบความสำเร็จเช่นกัน โครงการคอนโดร่วมทุนทีจะแล้วเสร็จ ซึ่ง
เริ่มโอนได้ มีมูลค่าแข็งแกร่งที่ 6 พันล้านบาทในปี 2560, 8 พันล้านบาท ในปี 2561, 8 พันล้านบาทในปี 2562 และ 1.4 หมื่นล้านบาทในปี 2563 ทำให้เราประเมินส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียที่เติบโต 40%ในปี 2560 และประมาณ 70% ในปี 2561 ซึ่งหนุนกำไรหลักเติบโต 15% ในปี 2560 และต่อเนื่อง 16% ในปี 2561

ยอดจองซื้อปี 2560 แนวโน้มสูงกว่าแผน; เราประเมินรายได้อย่างอนุรักษ์นิยม

ด้วยตารางเปิดโครงการใหม่ที่หนาแน่น (55% ของมูลค่าโครงการใหม่ปี 2560 อยู่ในครึ่งแรกปี 2560) และทำเลที่ดี เราคาดยอดจองซื้อครึ่งแรกปี 2560 จะสูงถึง 67% ของเป้าหมายยอดจองซื้อทั้งปี 2560 ของ AP ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม AP อาจทำได้มากกว่าแผนเนื่องจากยอดจองซื้อคอนโดแข็งแกร่งกว่าคาด (บริษัทคาดยอดจองซื้ออย่างอนุรักษ์นิยมที่เพียง 40%) แม้เรามีมุมมองเชิงบวกต่อยอดจองซื้อล่วงหน้าปี 2560 แต่เราประเมินรายได้จากการขายอสังหาฯอย่างอนุรักษ์นิยมที่ 2.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายของบริษัทที่ 2.2 หมื่นล้านบาท ขณะที่มูลค่างานในมือรอรับรู้รายได้ ณ สิ้นเดือน เม.ย. การันตี 44% ของประมาณการรายได้จากการขายอสังหาฯของเรา ดังนั้น AP จึงจำเป็นต้องเพิ่มยอดขายและการโอนคอนโดในมือ โดยโครงการ Vittorio ซึ่งเป็นคอนโดระดับบน (โครงการมูลค่า 3.5 พันล้านบาท, จำนวน 88 ห้อง, ราคาขายสูงกว่า 3 แสนบาท/ตร.ม.) จะมีการ
เปิดตัวใหม่อีกครั้งด้วยรูปแบบใหม่ และจะเริ่มโอนในไตรมาส 3/60

คาดกำไรหลักอาจชะลอตัวในไตรมาส 2/60 แต่จะแข็งแกร่งในครึ่งหลังปี 2560

เราคาดกำไรหลักเติบโตในระดับกลางๆ YoY ในไตรมาส 2/60 และคาดลดลง QoQ เนื่องจากส่วนแบ่งรายได้ตามวิธีส่วนได้เสียจากคอนโดร่วมทุนลดลง QoQ ซึ่งอาจพลิกเป็นขาดทุนได้ในไตรมาส 2/60 เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายด้านการตลาดสำหรับการเปิดสองคอนโดร่วมทุนขนาดใหญ่ดังข้างต้นและฐานสูงในไตรมาส 1/60 อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิไตรมาส 2/60 น่าจะสูงขึ้น YoY และ QoQ ได้หนุนโดยการคาดการณ์ของเราสำหรับโอกาสในการบันทึกกำไรจากการขายที่ดินให้คอนโดร่วมทุน โดยเราคาดว่า กำไรหลักครึ่งหลังปี 2560 จะคิดเป็น 52% ของประมาณการทั้งปี 2560 ของเรา และไตรมาส 4/60 จะเป็นไตรมาสที่กำไรหลักดีที่สุดในปีนี้