'คลัง' รื้อค่าเช่าที่เชิงพาณิชย์

กรมธนารักษ์ ปรับค่าเช่าที่เชิงพาณิชย์ใหม่ คิดอัตรา 3-5%ของผลตอบแทนทรัพย์สินต่อปี จากเดิมที่ไม่มีกรอบการคำนวณชัดเจนเป็นสัญญาเช่าแต่ละแปลง เชื่อจะทำให้การเช่าเพื่อพัฒนาที่ดินมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ธนารักษ์ได้กำหนดกรอบอัตราค่าเช่าที่ดินราชพัสดุเชิงพาณิชย์เพื่อเป็นมาตรฐานในการคิดค่าเช่าในอัตรา 3-5% ของผลตอบแทนจากสินทรัพย์ต่อปี เพื่อกระตุ้นให้คนใช้ประโยชน์ในที่ดินเช่าเต็มประสิทธิภาพยิ่งขึ้น แต่หากเป็นผู้เช่ารายเดิม กรมฯจะให้เวลา 1 ปีในการปรับตัวก่อนใช้อัตราค่าเช่าแบบใหม่ ส่วนผู้เช่ารายใหม่ จะกำหนดให้ใช้ค่าเช่าใหม่ทันที

การกำหนดอัตราค่าเช่าดังกล่าว เป็นการเปลี่ยนวิธีการคิดค่าเช่าที่ราชพัสดุ บนฐานของผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (return on asset)จากเดิมราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับแต่ละสัญญาในแต่ละแปลง โดยไม่มีหลักการคิดค่าเช่าที่ชัดเจน โดยในระยะแรกจะคิดค่าเช่าที่ดินและอาคารในเชิงพาณิชย์อัตราเพียง 3 %ต่อปีของผลตอบแทนทรัพย์สินและให้สามารถกำหนดอัตราสูงสุดที่ 5 %ต่อปี

แม้ว่าอัตราค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่ใช้ฐานผลตอบแทนราคาทรัพย์สิน จะทำให้อัตราค่าเช่าที่จัดเก็บจากผู้เช่าที่ราชพัสดุกว่า 1.6 แสนรายทั่วประเทศสูงขึ้น แต่เมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าของภาคเอกชนแล้ว ถือว่า อยู่ในระดับที่ต่ำกว่ามาก โดยภาคเอกชนคิดค่าเช่า บนฐานผลตอบแทนราคาทรัพย์สินที่ 6-8%ต่อปี

สำหรับที่ดินและอาคาร ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้น ธนารักษ์ จะใช้วิธีคิดค่าเช่า บนฐานของผลตอบแทนราคาทรัพย์สินเฉพาะที่ดินที่อยู่ในโซนที่มีความเจริญ หรือที่ดินที่อยู่ในโซนพาณิชยกรรม โดยจะคิดในอัตรา 1% ของผลตอบแทนราคาทรัพย์สินต่อปี

สำหรับผู้เช่ารายเก่า ที่เมื่อใช้อัตราค่าเช่าใหม่แล้ว อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด กรมจะให้เวลาในการขยับอัตราค่าเช่า เป็นขั้นบันได จนถึงอัตราค่าเช่าใหม่ เพื่อลดผลกระทบ

การกำหนดอัตราค่าเช่าที่อิงกับฐานดังกล่าว จะทำให้การใช้ประโยชน์ในที่ดินมีประสิทธิภาพสูงขึ้น อย่างกรณีอาคารเช่าที่อยู่ริมถนนที่อยู่ในย่านมีความเจริญสูงของกรุงเทพ เช่น สีลม หรือพญาไท ซึ่งบางรายเคยจ่ายค่าเช่าในอัตราเพียง 2 พันบาท/เดือน สำหรับอาคารอยู่อาศัย ซึ่งจะต้องขยับค่าเช่าเป็น 1 % ของผลตอบแทนทรัพย์สิน ดังนั้น หากผู้เช่ารายใด ต้องการเพิ่มมูลค่าของอาคารและที่ดินผืนนั้น อาจต้องเปลี่ยนประโยชน์การใช้สอยที่ดินเป็นเชิงพาณิชย์ ซึ่งต้องจ่ายเพิ่มขึ้นเป็น 3 % ของผลตอบแทนทรัพย์สิน แต่ก็จะสามารถหาประโยชน์ในที่ดินและอาคารนั้นได้มากขึ้น

การปรับวิธีการคิดค่าเช่าแบบใหม่จะทำให้คนเช่าที่ดิน จะต้องพยายาม เพิ่มมูลค่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้สูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินเช่าในย่านที่มีความเจริญสูงของประเทศ เช่น บริเวณถนนสาทร สัญญาเช่าบางแปลงมีพื้นที่ดิน ขนาด 2-3 ไร่ แต่ให้เช่าในอัตรา 2-3 หมื่นบาท/เดือนเท่านั้น

“ในส่วนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยสำหรับรายย่อยหรือคนจนนั้น ยืนราคาค่าเช่าในระดับต่ำเช่นเดิม แต่หากว่า ผู้เช่ารายใดได้ทำการเปลี่ยนมือผู้เช่า โดยผู้เช่ารายใหม่ได้นำที่ดินไปใช้เชิงพาณิชย์ เราก็ต้องปรับอัตราค่าเช่าเป็นเชิงพาณิชย์แทน”