ฮาบิแททกรุ๊ปชูโมเดลบริหารการเช่าลุยศึกอสังหาฯ

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่าได้วางแนวคิด  “บริหารการเช่า” อสังหาฯ ผสานกับการดึง “บิ๊กเพลย์เยอร์” ดีกรีโรงแรมระดับโลกเข้ามาเป็นพันธมิตร และการันตีผลตอบแทนที่แน่นอน จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ประสบความสำเร็จได้

แนวคิดดังกล่าวเป็นการถอดบทเรียนมาจากประสบการณ์โดยตรงจากเคยสวมบทเป็นนักลงทุนรายย่อยทั่วไปที่ซื้อคอนโดมิเนียมรายห้อง, ดูแลด้านการตกแต่งเอง, หาผู้เช่าและดูแลด้วยตัวเอง เมื่อเพิ่มปริมาณหลายห้อง ทำให้เริ่มเห็นปัญหาเรื่องการดูแลบริหารจัดการที่ไม่ทั่วถึง

ดังนั้น จึงเป็นจุดเริ่มให้คิดนำแบรนด์โรงแรมเข้ามาจับตลาด จุดประสงค์หลักเพื่อทำให้เกิดความสะดวกแบบ “เบ็ดเสร็จ” สำหรับนักลงทุน เนื่องจากจะได้ห้องพักที่มีความพร้อมทั้งด้านการออกแบบตกแต่ง, มีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับ 4-5 ดาว พร้อมสำหรับการปล่อยเช่าทำตลาดท่องเที่ยว ซึ่งกลยุทธ์การเลือกเฟ้นจับมือกับแบรนด์ที่มีชื่อเสียง จะช่วยเสริมความมั่นใจในเชิงผลตอบแทนทางธุรกิจ เนื่องจากมีประสบการณ์ในด้านธุรกิจโรงแรมและตลาดท่องเที่ยวมาก่อน

“การแข่งขันของธุรกิจอสังหาฯ วันนี้ดุเดือด สิ่งสำคัญคือต้องหาจุดยืนที่แตกต่าง สร้างเทรนด์ใหม่ มองหาเซ็กเมนท์ใหม่ต่อเนื่อง สร้างสรรค์นวัตกรรมให้คู่แข่งวิ่งตาม เช่น การมาจับมือกับเชนโรงแรมใหญ่ ซึ่งตลอดเวลาที่ใช้โมเดลนี้พัฒนาตลาด เชื่อว่าเราเป็นผู้นำเบอร์ต้นๆ เราไม่ลงไปเล่นตลาดเจาะกลุ่มผู้อยู่อาศัยเพราะมีจำนวนยูนิตดังกล่าวในตลาดมากอยู่แล้ว และเมื่อประสบความสำเร็จ ในอนาคตอาจมีผู้เล่นรายอื่นๆ ที่พัฒนาโครงการตามแนวคิดนี้ตามมา”

ชนินทร์ กล่าวว่า วันนี้บริษัทเริ่มขยับการลงทุนสู่โครงการลำดับที่ 5 ได้แก่ “บลูเฟียร์ พัทยา มาเนจ บาย เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ คอลเลคชั่น” 195 ยูนิต มูลค่ารวมที่ดินราว 700 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่ 2 ที่ร่วมมือกับเชนยักษ์ใหญ่สัญชาติอเมริกัน “เบสท์ เวสเทิร์น อินเตอร์เนชั่นแนล” ที่ลงมาเจาะตลาดพัทยา หลังจากที่เดือน ก.ค.ปี 2559 เพิ่งเปิดตัว “เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ เบย์เฟียร์ พัทยา” 174 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 800 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมียอดขายไปแล้ว 70% และคาดว่าจะปิดการขายได้ภายในไตรมาส 2 ของปีนี้

ขณะที่ด้านการกำหนดผลตอบแทนยังอยู่ในระดับเดิม ได้แก่ การันตีค่าเช่า 7% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี หลังจากปีที่ 5 จะให้ผลตอบแทนแบบแบ่งผลกำไร (หลังหักค่าใช้จ่าย) 60% ให้แก่เจ้าของห้อง โดยให้สิทธิในการเข้าพักได้ 14 วันต่อปี ยกเว้นในช่วงที่มีความต้องการห้องพักหนาแน่น เช่น สงกรานต์, เทศกาลปีใหม่ เป็นต้น

“มั่นใจในการลงทุนที่พัทยาต่อเนื่องแบบปีต่อปี เนื่องจากเป็นตลาดท่องเที่ยวระดับโลก เป็นจุดหมายชายทะเลที่ใกล้กรุงเทพฯ ที่สุด สอดคล้องกับกลุ่มนักลงทุนเป้าหมายของบริษัท ที่มาจากกรุงเทพฯ ในสัดส่วนกว่า 70% ส่วนอีก 30% เป็นนักลงทุนต่างชาติ ขณะเดียวกัน ด้วยปริมาณนักท่องเที่ยวยังแตะระดับกว่า 10 ล้านคน และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอีกตามการขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาที่คาดว่าจะถึง 2 ล้านคนในปีนี้ และถือเป็นพื้นที่การรองรับตลาดต่อเนื่องจากการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)”

สำหรับการเปิดตัวบลูเฟียร์ พัทยา ในครั้งนี้ คาดว่าจะเริ่มสร้างในไตรมาสที่ 3 ปีนี้ และจะแล้วเสร็จในปี 2562 โดยการันตี ผลตอบแทน 7 % เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งกลยุทธ์การเลือกเซกเมนต์ครั้งนี้ จะแตกต่างกับโครงการแรก เนื่องจาก “ลดระดับราคาเฉลี่ย” ลงมาอยู่ที่ราว 3 ล้านบาท หรือราว 1.25 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งสอดคล้องกับทำเลที่ห่างจากชายหาดมาราว 100 เมตร และวางราคาช่วยโปรโมชั่นเริ่มต้นที่ 2.7 ล้านบาท ต่ำกว่าโครงการเบย์เฟียร์ พัทยา ที่ราคาเฉลี่ยที่ 4 ล้านบาท หรือราว 1.35 แสนบาท/ตร.ม. วางตำแหน่งไว้สูงกว่าเนื่องจากมีทำเลติดชายหาด ซึ่งเป็นทำเลที่เหลือไม่มากแล้วในพัทยา

นอกจากนั้น ยังมีการลดขนาดพื้นที่ใช้สอยต่อยูนิตเป็น 22-26 ตร.ม.น้อยกว่าพื้นที่เฉลี่ยโครงการแรกซึ่งอยู่ที่ราว 30-33 ตร.ม. เพื่อให้ราคากระชับลงเหมาะสำหรับนักลงทุนลูกค้าอายุ 30 – 45 ปี รายได้ 6-7 หมื่นบาทขึ้นไป โดยระดับราคาอยู่ในวิสัยของการผ่อนดาวน์ได้เดือนละ 1.5-2 หมื่นบาทขึ้นไป

ชนินทร์ กล่าวว่า อีกเหตุผลที่ทำให้ พัทยา ยังเป็นพื้นที่ๆ ดึงดูดนักลงทุนได้ เนื่องจากสามารถให้ผลตอบแทนในระดับ 7% ซึ่งหากเป็นโครงการในกรุงเทพ ผลตอบแทนอาจอยู่ที่ 3-4% ขณะเดียวกัน เชื่อว่ากลุ่มเป้าหมายดังกล่าวที่มีกำลังซื้อขึ้นมา กำลังแสวงหารูปแบบการลงทุนใหม่ๆ เพื่อกระจายความเสี่ยง และการนำเสนอการลงทุนอสังหาในโมเดลนี้จะเข้ามาตอบโจทย์ได้พอดี

“ลูกค้าส่วนใหญ่จะมีอายุเฉลี่ย 40 ปีขึ้นไป ดังนั้นในการลงทุนโครงการใหม่ เราจึงต้องการลงมาเล่นตลาดคนที่มีอายุเฉลี่ย 35 ปีบ้าง ทำให้สามารถไปแตะกลุ่มลูกค้าที่เงินเดือนไม่ต้องสูงถึง 8 หมื่นบาท - 1 แสนบาทต่อเดือน เหมือนกับโครงการแรก”

นอกจากตลาดคนไทยแล้ว มีแผนขยายสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มจาก 30% เป็น 40% โดยโฟกัสไปที่ตลาดจีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์ เป็นหลัก เพราะการซื้อหาคอนโดมิเนียมในประเทศดังกล่าวต้องใช้งบประมาณสูง ราคาเฉลี่ยถีบตัวไปกว่าตารางวะ 1 ล้านบาทแล้ว ทำให้มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ต่ำ ดังนั้นจะเตรียมไปโรดโชว์เข้าถึงตลาดดังกล่าวและประเทศโดยรอบมากขึ้น เช่น จากจีนขยายไปยังไต้หวัน และจากสิงคโปร ขยับไปมาเลเซีย เพิ่มขึ้น

“วางให้บริษัทมีการเติบโตที่มั่นคง ไม่เน้นหวือหวา กำไรอาจจะอยู่ในระดับกลางๆ แต่รับรองเรื่องการการันตีรายได้ ซึ่งมูลค่าของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่ลดลงอยู่แล้ว โดยเป้าหมายคือ end-users หรือนักลงทุนรายย่อยทั้งหมด เพื่อไม่ให้มีปัญหาซื้อเหมาเพื่อมารีเซลล์ชิงลูกค้าจากผู้ซื้อรายใหญ่ในภายหลัง”

ส่วนการขยายธุรกิจไปสู่รูปแบบอื่นๆ นั้น ในช่วงครึ่งปีหลังจะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโลว์ไรซ์ในย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ และมีความเป็นไปได้ในการรุกเข้าสู่ธุรกิจโรงแรม ขณะที่ทำเลอื่นๆ ซึ่งยังศึกษาเพิ่มเติม ได้แก่ เขาใหญ่ และหัวหิน เป็นต้น