LPN - ซื้อเก็งกำไร

LPN - ซื้อเก็งกำไร

ได้เวลา..ยักษ์ตื่น

ประเด็นการลงทุน

เราชอบ LPN เนื่องจากเราห็นถึงกลยุทธ์ของบริษัทสำหรับปี 2560 ที่น่าสนใจในการพลิกกลับยอดจองซื้อให้เติบโต ซึ่งจะส่งผลให้ผลประกอบการเติบโตแข็งแกร่งได้ในไตรมาส 4/60 และต่อเนื่องยังปี 2561 โดยแม้เราคงมุมมองที่ว่าคาดการณ์กำไรปี 2560 จะยังไม่น่าดึงดูดนักหากแต่เราคาดสิ่งที่จะมาชดเชยได้คืออัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงมากถึง 7.3% ทั้งนี้มูลค่าหุ้นปี 2561 ซื้อขายที่ระดับ PER 7.8x เท่า ซึ่งถูกมาก, ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระหว่างปี 2549-2559 อยู่ประมาณ 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน, แม้ว่า PER ปี 2560 อยู่ที่ 10.5x เท่า ก็ตาม


เปิดโครงการทำเลดี ด้วยราคาที่ถูกกว่า

แผนธุรกิจมูลค่าโครงการใหม่เปิดตัวนั้นจะสูงขึ้นจากเพียง 8.7 พันล้านบาท (คอนโดใหม่ 4 แห่ง) ในปี 2559 มาอยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท (คอนโดใหม่ 12 แห่ง) ในปี 2560 โดยจะมีการขยายตลาดไปยังคอนโด ระดับกลาง-บนมากขึ้น, ซึ่งจะมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 100,000 บาท/ตาราเมตร โดยบริษัทเน้นโครงการจะอยู่ในทำเลที่ใกล้เมืองมากขึ้น เช่น มักกะสัน, ดินแดง, และมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โดยบริษัทยังคงข้อได้เปรียบหลักของบริษัทคือการตั้งราคาให้ผู้บริโภคสามารถจับต้องได้, ต่ำกว่าบริษัทอื่นอย่างน้อย 10% อีกทั้งโครงการจะมีขนาดที่เหมาะสม, ทำให้โครงการสามารถโอนได้ภายใน 12-18 เดือนจากการเปิดตัว อีกทั้งบริษัทมีแผนปรับภาพลักษณ์ให้ทันสมัยขึ้นเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้บริโภคที่เป็นคนรุ่นใหม่ในปีนี้อีกด้วย


เล็งเห็นยอดจองซื้อและความชัดเจนของรายได้ที่เพิ่มขึ้น

เราเห็นถึงความชัดเจนของรายได้คอนโดที่สูงขึ้นมากจากเพียง 16% ที่รับประกันประมาณการรายได้อสังหาฯ ของเราสำหรับปี 25560 จากยอดขายรอรับรู้รายได้ ณสิ้นีปี 2559 เพิ่มมาอยู่ที่ 29% ณ ต้นเดือนุมภาพันธ์ หนุนโดยการเปิดตัวคอนโดในเดือนมกราคมและต้นเดือนกุมภาพันธ์ ได้รับการตอบรับอย่างดี, ด้วยอัตราจองซื้อ 93% ที่บางนา กม.3, 73% ที่เพชรบุรี-มักกะสัน, และ 50% ในหน่วยที่เปิดขายที่ราษฎร์บูรณะ ทำให้เรามองว่า LPN จะมียอดจองซื้อเติบโต YoY และ QoQ ได้ดีมากในไตรมาส 1/60 จากแผนการเปิดคอนโด 6 โครงการใหม่ ที่มีมูลค่ารวมกว่า 6.3 พันล้านบาท อีกทั้งในไตรมาส 2/60 จะมีการเปิดตัวสองโครงการที่อยู่ในทำเลดี, ดินแดงและเกษตรศาสตร์ ตามแผนการรุกในการเปิดโครงการ (รูปที่ 9), โดยเราคาดยอดจองซื้อในปี 2560 จะเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวจากฐานต่ำสุดในรอบสิบปีในปี 2559 ที่เพียง 8.5 พันล้านบาท โดยบริษัท LPN ตั้งเป้ายอดจองซื้อ 2 หมื่นล้านบาทในปีนี้, ประกอบด้วย จากยอดขายโครงการเดิม 7 พันล้านบาท และยอดขายโครงการใหม่ 1.3 หมื่นล้านบาท


ส่องกำไรสดใสไตรมาส 4/60 และปี 2561

แนวโน้มผลประกอบการที่ไม่ค่อยดีนักในครึ่งแรกของปี 2560 (ลดลง YoY) ได้สะท้อนราคาแล้ว เรามองไกลออกไปที่การฟื้นตัวของผลประกอบการรายไตรมาส, โดยเฉพาะการก้าวกระโดดในไตรมาส 4/60, คอนโดที่เปิดตัว 5 โครงการในไตรมาส 1/60 จะเริ่มทยอยโอนได้ก่อนปลายปีนี้ อีกทั้งจะมีการเปิดตัวคอนโดระดับสูง-กลาง 7 โครงการในปีนี้, ซึ่งจะเป็นยอดขายรอรับรู้รายได้ล่วงหน้าสำหรับปี 2561 ทำให้เราคาดรายได้คอนโดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญจาก 1 หมื่นล้านบาทในปี 2560 เป็น 1.4 หมื่นล้านบาทในปี 2561 ทั้งนี้หากบนสมมติฐานที่ว่าอัตราจองซื้อโครงการคอนโดระดับกลาง-บน ที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้อยู่ที่ 65%, เราคาดว่าจะเห็นยอดขายรอรับรู้รายได้รับประกันประมาณการรายได้อสังหาฯ ของเราสำหรับปี 2561 ที่สูงถึง 70%


ปรับบริษัทย่อยจากงานเบื้องหลังเป็นศูนย์สร้างรายได้

เราเห็นถึงการปรับตัวครั้งสำคัญในปี 2560 เรื่องการปรับโครงการองค์กรธุรกิจสนับสนุนคือบริษัทย่อย 2 บริษัท ได้แก่ บริษัทก่อสร้างและบริหารโครงการ โดยมีการปรับให้สองบริษัทย่อยดังกล่าว สามารถสร้างรายได้และกำไรได้ด้วยตัวเอง โดยจะมีการเปลี่ยนชื่อบริษัทใหม่ และ LPN ลดสัดส่วนการถือหุ้นเป็น 20% ในบริษัทใหม่ และส่วนที่เหลือถือหุ้นโดยผู้บริหารบริษัทย่อยเดิม และพันธมิตรที่มีชื่อเสียง ทั้งนี้รายได้จากธุรกิจก่อสร้างและให้บริหารโครงการนี้อาจจะไม่มีนัยสำคัญมากในช่วงแรกปี 2560 แต่เรามองว่าจะศักยภาพในการเติบโตและหนุนส่วนแบ่งรายได้และกำไรให้ LPN ได้อย่างมีนัยสำคัญในอนาคต เนื่องจากเป็นบริษัทที่ได้พิสูจน์มาเป็นเวลานานว่ามีความแข็งแกร่ง ด้านคุณภาพที่ดีรวมถึงระยะเวลาการก่อสร้างที่เร็ว และบริหารโครงการได้เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาฯ เมืองไทย