อสังหาฯอ่วม แบงก์สแกนลูกค้าถี่ยิบ

ปัญหาการก่อหนี้ชนเพดาน ขณะที่รายได้ผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยังคงกดดันยอดขายอสังหาฯต่อเนื่องมาถึงปีนี้ จนเกิดเป็นวลีที่ว่า “ขายได้ แต่โอนไม่ได้” ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯบางรายเริ่มขาดกระแสเงินสดในการชำระหนี้

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ ยังได้รับผลกระทบจากการที่สถาบันการเงินปฏิเสธให้สินเชื่ออสังหาฯ ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเป็นปัญหาต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา ที่เริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของยอดปฏิเสธสินเชื่อชัดเจนตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2559 โดยเฉพาะลูกค้าที่ไม่มีรายได้ประจำ และผู้ประกอบการธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อม(เอสเอ็มอี) ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

“ปัญหากู้ไม่ผ่าน ถือเป็นอุปสรรคใหญ่สำหรับอสังหาฯปีนี้ หลักใหญ่มาจากภาระหนี้ของลูกค้ามีสูง รวมถึงสถาบันการเงินระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ เชื่อว่าปีนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ยังคงไม่ลดลง โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้นเป็น 8% จากต้นปีอยู่ที่ประมาณ 6%”

แบงก์เลือก“เซกเมนต์”ปล่อยกู้

ทั้งนี้ บริษัทพยายามให้คำปรึกษาลูกค้าให้พร้อมขอสินเชื่อ และพิจารณาคัดเลือกลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายในการปล่อยสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน เพราะขณะนี้พบว่า แต่ละสถาบันการเงินจะเลือกปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าบางเซกเมนต์ เพื่อป้องกันความเสี่ยง เช่น บางสถาบันการเงินให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สูงแต่ต้องเป็นลูกค้ามนุษย์เงินเดือน บางสถาบันการเงินไม่รับลูกค้าที่ไม่มีรายการเดินบัญชี เป็นต้น หรือบางสถานบันการเงิน รับเฉพาะลูกค้าประกอบธุรกิจ

นอกจากนี้ ยอมรับว่า มีอสังหาฯบางราย เลือกที่จะแก้ปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน โดยลูกค้าเช่าอสังหาฯเป็นรายเดือน แล้วจึงแปลงค่าเช่ามาเป็นเงินดาวน์ เพื่อให้ลูกค้ามีประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น เพื่อให้ขอสินเชื่อผ่าน แต่วิธีดังกล่าวมีความเสี่ยงเช่นกัน หากลูกค้าเข้าอยู่อาศัยไปแล้ว ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ก็จะกลายเป็นอสังหาฯมือสอง ทำให้ขายยากขึ้น

โดยที่ผ่านมาศุภาลัย เคยทำวิธีนี้ใน 2 โครงการเก่าขายมาแล้วกว่า 5 ปี และเหลือยูนิตขายไม่มาก 5-10 ยูนิต เป็นโครงการในต่างจังวหัด เพื่อต้องการเร่งปิดการขาย ได้แก่ โครงการแนวราบ ศุภาลัย วิลล์ เทพประสิทธิ์ ที่พัทยา และโครงการศุภาลัย รอยัล ริเวอร์ ขอนแก่น

ปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ยังสอดคล้องกับความคิดเห็นของนายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า ปัญหาใหญ่ของอสังหาฯ คือเรื่องของสถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อกลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดกลาง- ล่าง สูงขึ้น 30-50% โดยเฉพาะคนที่ไม่มีรายได้ประจำ

เล็งยื่นหนังสือรัฐช่วยสางปัญหา

ก่อนหน้านี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เตรียมยื่นหนังสือถึงหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เพื่อเร่งแก้ปัญหาสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะรายกลางและเล็ก และสินเชื่อผู้ซื้อ อสังหาฯ

รวมถึงการปลดล็อกเรื่องเครดิตบูโร เพื่อให้มีมาตรการผ่อนผันประวัติเครดิตบูโรภายหลังจากชำระหนี้หมดแล้ว 3 ปี ให้เป็นการผ่อนผันชั่วคราวเหลือ 1 ปี เนื่องจากผู้บริโภคที่ติดเครดิตบูโรมีมากถึงหลักแสนราย เพื่อให้สามารถกลับซื้อที่อยู่อาศัยได้ จะมาช่วยดูดซับยอดขายอสังหาฯ ได้ในระดับหนึ่ง

“ปัญหาสินเชื่อเป็นปัจจัยที่น่ากังวล เพราะถ้าลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น ก็จะยิ่งทำให้ตลาดหยุดชะงัก หากโครงการขายได้ โอนไม่ได้ก็ไม่มีประโยชน์อะไร ต้องย้อนนำกลับมาขายใหม่ สต็อกเดิมก็อยู่ไม่ไปไหน” นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เคยกล่าวไว้เช่นนั้น

"ศุภาลัย"รุกเพิ่มโครงการลงทุน

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมการแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯในปีนี้ว่า จะเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กจะนำโครงการที่ชะลอการเปิดในปีที่ผ่านมา มาเปิดขายและทำการตลาดในปีนี้แทน ตามแนวโน้มเศรษฐกิจในปีนี้ที่ประเมินว่าจะดีกว่าปีที่ผ่านมาจากแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่มีอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน (เมกะโปรเจค) ต่างๆ ทำให้เชื่อมั่นว่าจะเป็นปีแห่งการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่างแท้จริง

สำหรับปีนี้ ศุภาลัย วางแผนเปิดตัวใหม่ 29 โครงการ มูลค่ารวม 37,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 24 โครงการ และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัด ซึ่งปีนี้จะขยายการพัฒนาโครงการที่เชียงรายเป็นครั้งแรก

ทั้งนี้ ตั้งงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท รองรับโครงการในอนาคต รวมทั้งตั้งเป้าหมายยอดขาย 27,000 ล้านบาท และคาดว่าจะรับรู้รายได้ 24,500 ล้านบาท โดยมีจำนวนสัญญารอโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2563 รวม 36,000 ล้านบาท โดยจะโอนภายในปีนี้ประมาณ 15,000 ล้านบาท

ปี59ยอดรับรู้รายได้เกินเป้า

ด้านผลการดำเนินงานของบริษัทปี 2559 เปิดโครงการทั้งสิ้น 21 โครงการ แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 16 โครงการ คอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 24,120 ล้านบาท โดยบริษัทมียอดขายรวม 24,500 ล้านบาท ใกล้เคียงกับเป้าหมายที่วางไว้ และคาดว่าจะมียอดรับรู้รายได้มากกว่าที่ตั้งเป้าหมายไว้

ล่าสุด บริษัทได้เปิดโครงการ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 มูลค่า 10,000 ล้านบาท พื้นที่รวม 10 ไร่ รวม 4 อาคาร สูง 25 ชั้น 2 อาคารและ 35 ชั้น 2 อาคาร รวม 1,054 ยูนิต คาดว่าแล้วเสร็จปี 2563 โดยจะเปิดพรีเซล 18-23 ม.ค.นี้ ราคาขายเริ่มต้น 4.5-53 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 1.3 แสนบาทต่อตร.ม. มองว่าทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพทั้งการอยู่อาศัยเองและซื้อลงทุนปล่อยเช่า เพราะได้ผลตอบแทนดี ค่าเช่าอยู่ที่ 55,000-90,000 บาทต่อเดือน เป็นทำเลที่ค่าเช่าสูงที่สุดในประเทศ ขณะนี้มีซัพพลายเหลือขายในตลาดต่ำกว่า 200 ยูนิต