SIRI - ซื้อเก็งกำไร

ประเด็นการลงทุน

เราคาดว่าราคาหุ้นจะปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อีกอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเราคาดการณ์ว่า SIRI จะมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งมากในไตรมาส 4/59 (ทั้งยอดจองซื้อและกำไรที่เติบโต) ตามที่บริษัทได้ตั้งเป้าหมายไว้ กอปรกับเราเห็นถึงมูลค่าหุ้นที่ถูกอย่างมีนัยสำคัญ โดย SIRI ซื้อขายกันต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีสิ้นปีคาดการณ์ 2559 ที่ 2.00 บาท และต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีสิ้นปี 2560 ที่ 2.10 บาทต่อหุ้น ทั้งยังซื้อขายที่ PER ปี 2560 ถูกเพียง 7.6 เท่า ในขณะที่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2560 น่าถึงดูดสูงถึง 7.2% (และอัตราผลตอบบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 4.4% สำหรับเงินปันผลต่อหุ้นของช่วงครึ่งหลังของปี 2559) ทำให้เรายังคงแนะนำ “ซื้อเก็งกำไร” ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2560 ที่ 2.10 บาท อ้างอิงเป้าหมาย PER ที่ 9 เท่า (สูงกว่าค่าเฉลี่ยปี 2549-2558 เท่ากับ 0.7 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน)

ยอดโอนอสังหาฯปี ปี 2559 มากตามเป้าหมาย และกำไรน่าจะมากกว่าตลาดคาดการณ์

ท่ามกลางความกังวลของตลาดว่าผู้ประกอบการกลุ่มอสังหาฯจะสามารถบรรลุเป้าหมายการโอนอสังหาฯ หรือรายได้ในช่วงการไว้อาลัยในไตรมาส 4/59ได้หรือไม่ หากแต่เราคาดว่า SIRI จะสามารถบรรลุเป้าหมายรายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ 30 พันล้านบาท และรายได้การบริหารการจัดการอสังหาริมทรัพย 3.4 พันล้านบาท ซึ่งส่งผลให้รายได้โดยรวมปี 2559 อยู่ที่ 34 พันล้านบาท ลดลง 8% YoY ซึ่งหนุนโดยเร่งการโอนสำหรับโครงการคอนโดขนาดใหญ่ 2 โครงการได้ดีในไตรมาส 4/59 ได้แก่ โครงการ Edge (มูลค่าโครงการอยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท) และ โครงการ 98 Wireless (มูลค่าโครงการอยู่ที่ 8.3 พันล้านบาท) โดยในปี 2559 เราคาดว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร รวมถึงอัตรากำไรหลักได้ดี ทำให้เราคาดว่าจะอยู่ที่ 18.2% และ 9.2% ตามลำดับ ส่งผลให้เราคาดกำไรหลักจะอยู่ที่ 3.1 พันล้านบาทในปี 2559 เติบโต 9% ซึ่งจะดีกว่าที่ตลาดคาดการณ์ที่ 3 พันล้านบาทอยู่ 5%

คาดยอดจองซื้อและกำไรไตรมาส 4/59 แข็งแกร่งมาแรงทั้งคู่

SIRI บรรลุเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 ที่ 46 พันล้านบาท (68% เป็นโครงการคอนโด และ 32% เป็นโครงการแนวราบ) จากฐานต่ำที่เปิดเพียงเพียง 22 พันล้านบาท ในปี 2558 โดยโครงการคอนโดส่วนมากจะเปิดตัวในไตรมาส 4/59 ซึ่งมูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 21 พันล้าน ได่แก่โครงการคอนโด 4 แห่ง เป็นโครงการประเภทสร้างก่อนขายแบบระดับไฮเอ็นตั้งอยู่บนนถนนวิทยุ (มีมูลค่า 8 พันล้านบาท) และโครงการคอนโดร่วมทุนอีก 3 แห่ง (มูลค่ารวม 13 พันล้านบาท) ได้แก่โครงการ Khun by Yoo, โครงการ The Line พหล-ปฏิพัทธ์ และโครงการ The Line สุขุมวิท 101 ทำให้เราคงมุมมองที่วายอดจองซื้อในไตรมาส 4/59 จะเป็นไตรมาสที่สูงที่สุดของปีที่ 11 พันล้านบาท (77% เป็นโครงการคอนโด และ 23% เป็นโครงการแนวราบ) เติบโตก้าวกระโดดที่ 31% YoY และ 39% QoQ นอกจากนี้เราคาด SIRI จะประกาศกำไรหลักที่แข็งแกร่งมากที่ 1.3 พันล้าน ในไตรมาส 4/59 หรือเติบโตสูงถึง 26% YoY และ 132% QoQ ซึ่งกลายเป้นผู้นำของกลุ่มอสังหาฯที่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา หนุนโดยเราคาดการณ์รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยสูงอยู่ที่ 10 พันล้าน ในไตรมาส 4/59 (เพิ่มขึ้น 8% YoY และ 86% QoQ)


ส่วนแบ่งกำไรจากคอนโดร่วมมทุนพลิกกลับเป็นบวกในปี 2560

การร่วมมือกันเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับทาง BTS ในการพัฒนาโครงการคอนโดร่วมทุน (สัดส่วน 50:50) ในระยะยาว ซึ่งมีแผนที่จะสร้างโครงการคอนโดร่วมทุนถึง 25 แห่ง โดยในปี 2558-2559 โครงการคอนโดร่วมทุนเปิดตัวไปแล้วทั้งหมด 8 แห่ง ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 33 พันล้านบาทประสบความสำเร็จจากอัตราจองซื้อที่สูง โดยโครงการคอนดดร่วมทุนแห่งแรก คือโครงการ The Line สุขุมวิท 71 เริ่มทำการโอนตามตารางในไตรมาส 4/59 ตามเป้าหมาย แต่ที่สิ่งที่สร้างความประหลาดใจเชิงบวกทั้งต่อเราและตลาดได้แก่โครงการ The LINE จตุจักร-หมอชิต ซึ่งมีมูลค่าโดยรวมที่ 5.9 พันล้านบาท ถูกจองเต็มแล้ว สามารถเร่งการโอนก่อนกำหนดการณ์ในไตรมาส 1/61 มาเป็นไตรมาส 4/60 ส่งผลให้เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสีย (จากโครงการคอนโดร่วมทุน) คาดว่าจะพลิกกลับจากขาดทุน 150 ล้านบาทในปี 2559 มาเป็นกำไรที่ 53 ล้านบาทในปี 2560 (เทียบกับขาดทุนอย่างมีนัยสำคัญถึง 234 ล้านบาท ในปี 2558)

มุ่งเน้นเพิ่มประสิทธิภาพปี 2560 เป็นหลัก: เปิดตัวโครงการให่น้อยลงและเพิ่มอัตรากำไรขึ้น

หลังจากการเปิดตัวโครงการที่มากอย่างมีนัยสำคัญในปี 2559 เรามองว่า SIRI จะวางแผนธุรกิจแนวอนุรักษ์นิยมมากขึ้นสำหรับปี 2560 จากการหดตัวของมูลค่าการเปิดตัวโครงการให่ประมาณ 5-10% ในปี 2560 นี้ แต่ยังคาดว่าบริษัทน่าจะยังตั้งเป้าหมายยอดจองซื้อปี 2560 ที่เติบโตอย่างน้อย 10% หนุนโดยการขายสินค้าคงคลังและโครงการ 98 Wireless (ซึ่งจะเริ่มขายอย่างเป็นทางการในปี 2560 นี้) ทั้งนี้เราคาด 2560 รายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2560 จะลดลง YoY (เราประมาณการลดลง 11% มาอยู่ที่ 27 พันล้านบาท) ซึ่งถูกรับประกันจากยอดขายรอรับรู้ได้ ณ สิ้นเดือน ก.ย. 2559 ประมาณ 26% โดยเราคาดว่า SIRI จะมุ่งเน้นความสามารถในการสร้างอัตรากำไรหลักได้มากกว่า 10% ในปี 2560 (โดยเราคาดการณ์อยู่ที่ 10.7%) หนุนโดยอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงของโครงการคอนโดโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ 98 Wireless, สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขายที่ลดลง และการพลิกกลับเป็นบวกของส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้ส่วนเสียจากโครงการคอนโดร่วมทุน