LPN - ซื้อเก็งกำไร

ประเด็นการลงทุน

เราปรับคำเพิ่มแนะนำของ LPN เป็น ซื้อเก็งกำไร (จาก ถือ) ด้วยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2560 ที่ 14.60 บาท อ้างอิงเป้าหมาย PER ที่ 12 เท่า โดยเรามองว่าหลังจากที่บริษัทชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่มากว่า 2 ปี ที่ผานมา LPN จะกลับมามีกิจกรรมเปิดตัวโครงการอย่างมีนัยสำคัญได้อีกครั้งในปี 2560 โดยกำไรที่อ่อนแอในช่วงครึ่งของปี 2560 ได้สะท้อนความคาดหวังนั้นไปในราคาหุ้นมากแล้ว โดยเรามองไปข้างหน้าถึงโอกาสที่กำไรปี 2561 จะเติบแบบก้าวกระโดดได้ตามรรงหนุนจากการฟื้นตัวของยอดจองซื้อในปี 2560 โดยเรามองว่าแม้ว่าจะซื้อขายด้วย PER ในปี 2560 ค่อนข้างสูงที่ 10.8 เท่า แต่คาดว่าจะซื้อขายที่ระดับถูกอย่างมีนัยสำคัญสำหรับปี 2561 ที่เพียง 8.1 เท่า ซึ่งคิดเป็นระดับประมาณ 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปี 2549-2559 ทั้งนี้ความเสี่ยงของราคาหุ้นมีจำกัดมากเนื่องจากสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างประเทศปรับตัวลดลงมาทำสถิติต่ำสุดในประวัติการณ์ที่เพียง 28.3% (เทียบกับจุดสูงสุดในอดีตที่ประมาณ 70% ในปี 2555)

การฟื้นคืนชีพของผู้นำคอนโด

ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมานั้นเราเห็นได้ชัดว่าคอนโดระดับล่างซึ่งเป็นตลาดที่สำคัญตลาดหลักเพียงอย่างเดียวสำหรับ LPN ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคํญเนื่องจากความสามารถในการซื้อลูกค้าระดับล่างลดลงและนโยบายสินเชือที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวในปี 2558-2559 โดยในอดีตสองปีที่ผานมาผู้บริหารมีแผนงานเชิงอนุรักษ์นิยมมากถึงการปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่มาอยู่ที่เพียง 7.8 พันล้านบาทในปี 2558 และ 8.7พันล้านบาทในปี 2559 เทียบกับ 1.9 หมื่นล้านบาทในปี 2556 และ 1.3 หมื่นล้านบาทในปี 2557 ประเด็นการเปิดตัวที่ลดลงอย่างมากนั้นสะท้อนถึงความชัดเจนของรายได้ทีลดลงมากในปี 2560 ทำให้ในที่สุดผู้บริหารได้ตัดสินใจเพิ่มนโยบายการพัฒนาคอนโดระดับกลาง (ราคาขายอยู่ในช่วงประมาณ 70,000 – 120,000 บาทต่อตร.ม.) โดยเห็นได้ชัดว่างบซื้อในที่ดินใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากที่เพียง 700 ล้านบาทในปี 2558 มาอยู่ที่ 2.5 พันล้านบาทในปี 2559 โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อที่ดินใหม่ในช่วงไตรมาส4/59 ดังนั้นเราคาดว่า LPN จะเปิดตัวคอนโดใหม่อีกจำนวน 5 แห่งอย่างรวดเร็วด้วยมูลค่ารวมที่ 8 พันล้านบาทในเดือนม.ค.-เม.ย. 2560 นี้และมีกำหนดการโอนได้เร็วตั้งแต่ในไตรมาส4/60 และ 2561 (ตามรูปประกอบที่ 9)

การกลับมาของยอดจองซื้อปี 2560 หนุนกำไรปี 2561

เราคาดยอดจองซื้อคอนโดของบริษัทในปี 2560 จะสามารถเพิ่มขึ้นได้เท่าตัว YoY เทียบกับฐานที่ต่ำเพียง 8.5 พันล้านบาทในปี 2559 ซึ่งเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบสิบปีที่ผานมานับแต่ปี 2550 โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญที่มูลค่าอย่างน้อย 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2560 โดยเราคาดรายได้จากคอนโดแม้จะปรับตัวลดลงจาก 1.3 หมื่นล้านบาทในปี 2559 มาอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาทในปี 2560 แต่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมาอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาทในปี 2561 ทั้งนี้ LPN มีแนวโน้มจะสร้างความชัดเจนของรายได้คอนโดให้เพิ่มขึ้นได้ตลอดทั้งปี 2560 นี้จาก ณ สิ้นเดือน ก.ย 2559 ที่ยอดขายรอรับรู้รายได้รับประกันเพียง 13% ของประมาณการรายได้คอนโดของเราสำหรับปี 2559 เท่านั้น โดยเราคาดตลอดทั้งปี 2560 นี้บริษัทจะสามารถเร่งยอดประกันรายได้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 45% จากการเปิดตัวโครางการใหม่ในเดือน ม.ค – เม.ย. 2560 และสามารถเพิ่มความชัดเจนของรายได้คอนโดสำหรับปี 2561 จากศูนย์ มาอยุ่ที่ 50% ได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2560 นี้ (อยู่บนสมมติฐานยอดจองซื้อการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ที่ 60-70% สำหรับคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2560) โดยเราคาดการฟื้นตัวของยอดจองซื้อในปี 2560 จะหนุนการเติบโตของกำไรหลักอย่างแข็งแกร่งที่ 34% ในปี 2561 (จากประมาณการของเรา)

เน้นเงินปันผลต่อหุ้นทรงตัวได้แม้กำไรอ่อนตัว

แม้ว่าเราคาดการณ์กำไรปี 2560 จะหดตัวลง YoY(เราคาดปรับตัวลดลง 24% และ ตลาดคาดว่าลดลง25%) แต่เรามีมุมมองเชิงบวกต่อเงินปันผลต่อหุ้นของ LPN ว่าจะคงเงินปันผลต่อหุ้นเท่าเดิมในปี 2560 ได้ด้วยอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูงขึ้นจากงบดุลที่แข็งแกร่ง ด้วยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิที่ต่ำมากเพียง 0.3 เท่า ณ สิ้นปี 2559 โดยเราคาดบริษัทมีอัตราการจ่ายเงินปันผลสูงถึง 59% สำหรับปี 2559 และ 77% สำหรับปี 2560 ดังนั้นเราคาดจะประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับผลประกอบการครึ่งหลังของปี 2559 ที่ 0.60 บาท (คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเบื้องต้นที่ 4.8%) และ 0.90 บาทสำหรับปี 2560 (คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าดึงดูดถึง 7.1%) 

ส่องกำไรรายไตรมาสฟื้นในช่วงครึ่งหลังปี 2560

เราคาดผลประกอบการไตรมาส 4/60 ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยทั้ง YoY และ QoQ เนื่องจากฐานต่ำมากในไตรมาส4/58 และ 3/59 อย่างไรก็ตามกำไรในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 น่าจะไม่ค่อยสวยนักจากที่เราคาดกำไรหลักลดลง YoY ของทั้งไตรมาส 1/60 และ 2/60 เนื่องจากฐานสูงในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 (ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับกลุ่ม จากฐานสูงปีที่แล้วก่อนหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เมื่อ ม.ค.-เม.ย. 2559) โดยเรามองว่า LPN จะกลับมารายงานถึงกำไรหลักเติบโตได้ YoY ตั้งแต่ในไตรมาส 3/60 เป็นต้นไปและโดยเฉพาะในไตรมาส4/59 ซึ่งสอดคล้องกับตารางการเริ่มโอนคอนโด (ดูรูปประกอบที่ 8-9)