Passive Income ฉากใหม่ LALIN

ความเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้ของธนาคาร ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจถดถอย น่าจะเป็นหนึ่งเหตุผลสำคัญที่ทำให้ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN เจ้าของสโลแกน 'บ้านที่ปลูกบนความตั้งใจที่ดี' ที่มี 'ชูรัชฏ์ ชาครกุล' บุตรชายคนโตของ 'ไชยยันต์ ชาครกุล' นั่งเป็นหัวเรือใหญ่ในตำแหน่งกรรมการรองผู้จัดการใหญ่

ตัดสินใจเบรกแผนขยายอาณาจักร 'คอนโดมิเนียม' ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แม้จะประสบความสำเร็จจากการเปิดคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาทก็ตาม สะท้อนผ่านจำนวนห้องหลุดเงินดาวน์ที่เหลือขายอีกเพียงไม่กี่ห้อง และหันมา 'เจาะตลาดทาวน์โฮม' มากขึ้น หวังยกฐานะขึ้นจากปี 2558 ที่มีกำไรสุทธิ 355.19 ล้านบาท “ลดลง” จาก 434.85 ล้านบาท ในปี 2557

ตัวเลขที่ลดลงในครั้งนั้น ทำให้ราคาหุ้น LALIN รวมถึงมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ขยับลงเช่นกัน จากระดับเฉลี่ย 4.10 บาท เหลือเฉลี่ย 3.68 บาทต่อหุ้น ตามลำดับและจากระดับ 3,382.50 ล้านบาท เหลือ 3,036 ล้านบาท ตามลำดับ

ทว่ายุทธศาสตร์นี้ดูเหมือนจะเดินมาถูกทาง สะท้อนผ่านกำไรสุทธิในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาที่อยู่ระดับ 385 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของก่อนที่อยู่ 142 ล้านบาท ขณะที่ราคาหุ้นขยับขึ้นมาซื้อขายเฉลี่ย 4.64 บาทต่อหุ้น และมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดยังปรับตัวขึ้นมาสู่ระดับ 3,828 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขสูงสุดในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (2555-2558)

'ชูรัชฏ์ ชาครกุล' กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ แชร์ผลกระทบที่ได้รับจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวให้ 'กรุงเทพธุรกิจ Biz Week' ฟังว่า หลายคนเข้าใจผิดคิดว่ากำลังซื้ออสังหาฯปรับตัวลดลง แต่ในความเป็นจริงไม่ได้หดหาย แต่ยอดขายที่ไม่เข้าเป้าหมายในช่วงที่ผ่านมาเกิดจาก 'ลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน' 

สะท้อนผ่าน 'ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อ' ของบริษัทที่ขยับขึ้น จากเฉลี่ย 15-20% เป็นประมาณ 20-25% (ตัวเลขนี้เริ่มเกิดขึ้นตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา) ถือเป็นตัวเลขที่สูงมาก หากเทียบกับในช่วง 4-5 ปีก่อนที่อยู่ในระดับ 10% เท่านั้น แน่นอนว่า เหตุผลสำคัญที่ทำให้กู้ไม่ผ่านเป็นเพราะลูกค้าหลายรายมีหนี้สินพอกพูนในช่วงที่ผ่านมา

แก้เกมนี้อย่างไร 'หนุ่มตั้ม' ตอบคำถามนี้ว่า ท่ามกลางต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นเฉลี่ย 10-20% (ไม่รวมแนวรถไฟฟ้า) บวกกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างมาก นอกจากบริษัทจำเป็นต้องดีไซด์สินค้าให้เข้ากับสถานการณ์ และความต้องการของลูกค้าแล้ว

ลลิลจำเป็นต้องคิดนอกกรอบในทางที่ถนัด!! โดยเฉพาะการแตกไลน์ไปสู่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มี 'รายได้สม่ำเสมอ' หรือ Passive Income เพราะเป้าหมายสำคัญในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า คือ ต้องการมีสัดส่วนรายได้สม่ำเสมอเฉลี่ย 10-20%

แม้ผู้บริหารหนุ่มจะยังไม่กล้าฟันธงชัดเจนว่า ลลิลจะรุกอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด แต่ได้ส่งสัญญาณให้นักลงทุนคิดต่อว่า ที่ผ่านมาศึกษาไว้หลากหลายรูปแบบ เช่น โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์การค้า สำนักงานให้เช่า อพาร์ทเม้นท์ หรือโรงแรม เป็นต้น

'โรงเรียนนานาชาติ ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ความต้องการมีทุกปีแถมกำไรยังดีมากด้วย' 

เหตุผลที่ยังไม่สามารถสรุปได้ในช่วงนี้ เป็นเพราะที่ผ่านมาสินทรัพย์บางประเภทสร้างผลตอบแทน 'ต่ำเตี้ยเรี่ยดิน' เพียง 6-8% เท่านั้น ถือว่าต่ำกว่านโยบายการลงทุนของ LALIN ที่ต้องการเห็น 'ตัวเลขสองหลัก'

ที่ผ่านมาได้ตั้งทีมขึ้นมาดูแลเรื่องนี้โดยเฉพาะ เพราะกำลังจะให้ความสำคัญเรื่องรายได้สม่ำเสมอมากขึ้น พูดง่ายๆ ไม่อยากเห็นรายได้ผันผวนในช่วงเศรษฐกิจถดถอยอีกต่อไป ส่วนเรื่องเงินลงทุนไม่ต้องเป็นห่วง วันนี้บริษัทมี 'อัตราหนี้สินต่อทุน' หรือ D/E ต่ำเพียงเฉลี่ย 0.7 เท่า ฉะนั้นยังมีความสามารถในการกู้แบงก์ ที่สำคัญยังมีหุ้นกู้ที่ยังไม่ได้ออกอีกพันกว่าล้านบาท

'หากมีสินทรัพย์ใดเข้าตาอาจเห็นบริษัทเข้าไปเทคโอเวอร์กิจการก็เป็นได้ ยกเว้นสินทรัพย์นั้นไม่มีความถนัด ก็อาจจำเป็นต้องหาเพื่อนมาช่วยทำ เพราะตามแผนไม่เกิน 5 ปีข้างหน้า ธุรกิจใหม่ต้องเกิด' 

กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ LALIN เล่าถึงกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยยกกำไรสุทธิในช่วงไตรมาส 3 ปี 2559 ขึ้นสู่ระดับ 142 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ระดับ 80 ล้านบาท นั่นคือ การเลือกทำตลาด 'บ้านหลังแรก' ในกลุ่มประเภททาวน์โฮม ขนาด 50 ตารางวา ราคา 1-2 ล้านกว่าบาท กลุ่มเป้าหมายสำคัญ คือ คนเพิ่งจบปริญญาตรีที่มีเข้ามาในตลาดปีละหลายแสนคน

จากนี้จะเน้น เปิดโครงการทาวน์โฮม ตามถนนเส้นใหญ่ เรียกว่า ทำต่อเนื่องจากปี 2559 ที่เปิดไปแล้วหลายโครงการ เช่น โครงการมิกซ์ยูสบ้านและทาวน์โฮม ซีรีย์ใหม่ ภายใต้ชื่อ 'แลนซิโอ นอฟ พัทยา' ราคาเริ่มต้น 2 ล้านกว่าบาท-5 ล้านบาท หรือโครงการไลโอ เพชรเกษม81 ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท เป็นต้น

'เมืองไทยยังเป็นสังคมตะวันออก ฉะนั้นบ้านและทาวน์โฮมยังถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์มากที่สุด สะท้อนผ่านความต้องการที่เพิ่มขึ้นในทุกทำเลของกรุงเทพฯ หลายคนเป็นห่วงเรื่องการหาซื้อที่ดิน บอกตรงนี้ในกรุงเทพฯยังมีที่ดินเปล่าทำเลดีอีกมาก'

หากตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคัก LALIN จะหวนสู่ตลาดคอนโดมิเนียมอีกหรือไม่ เขาตอบคำถามนี้ว่า ไม่มีใครอยากทิ้งโอกาสดีๆ แม้ที่ผ่านมาจะไม่ได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ แต่ยังคงส่องทำเลใหม่ทุกวัน

ตามแผนต้องการผลักดันสัดส่วน “พอร์ตคอนโดมิเนียม” จากระดับ 5-10% สู่ระดับ 20-30% ภายในปี 2559 แต่เมื่อภาครัฐเคาะโครงการเมกะโปรเจกต์ล่าช้า บวกกับเศรษฐกิจเข้าสู่ช่วงขาลง และราคาที่ดินโซนในเมืองปรับตัวสูงมาก

โดยเฉพาะย่านสวนลุมที่ทะยาน จากระดับราคาล้านกว่าเป็น 2 ล้านกว่าบาทต่อไร่ ทำให้จำเป็นต้องเบรกการลงทุนไปก่อน เพราะหากดันทุรังทำต่อ เท่ากับว่า LALIN ต้องขายคอนโดมิเนียมตารางเมตรละ 3-4 แสนบาท ถือเป็นราคาที่สูงมาก เราทำได้แต่ไม่อยากทำในภาวะเช่นนี้

ผู้บริหาร LALIN ทิ้งท้ายบทสนทนาว่า เท่าที่ดูทรงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 น่าจะเติบโต 5% บวกลบ เรียกว่าเป็นตัวเลขใกล้เคียงกับปี 2559 หากไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์ (ตัวเลขจดทะเบียนยูนิต) ถามต่อว่า มีโอกาสเห็นตัวเลขขยับขึ้นไปยืน 'สองหลัก' หรือไม่ เขายอมรับว่า เหนื่อย แต่หากมองในแง่มูลค่า ก็พอเป็นไปได้ เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการนิยมขายอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง

ตลอดปี 2559 เป็นปีของการ 'สู้กับตัวเอง' หลังปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยเริ่มนิ่ง ราคาน้ำมันไม่ผันผวนเหมือนที่ผ่านมา มีเพียงปัจจัยด้านดีมานด์เท่านั้นที่ยังเป็นโจทย์สำคัญให้เหล่าดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำของเมืองไทยต้องแก้กันต่อไป

ส่วนใครที่ยังแก้ไม่ได้ต้องหันมาใส่ใจเรื่องต้นทุนมากขึ้นอะไรลดได้อย่าช้า ซึ่งการสร้างให้เร็วด้วย 'ระบบพรีคาสท์คอนกรีต' ทำให้ LALIN ได้เปรียบคู่แข่ง เพราะสามารถส่งสินค้าออกสู่ตลาดได้ภายใน 3-4 เดือน จากเมื่อก่อนที่ก่ออิฐฉาบปูนจะใช้เวลาส่งสินค้า 5-6 เดือน ตามแผนหากเศรษฐกิจฟื้นตัวคงเดินเครื่องผลิตเพิ่มขึ้นจาก 600-700 หลังต่อปี เป็นประมาณ 'พันหลังต่อปี'

'ปี 2560 LALIN จะครบรอบ 30 ปี อาจมีเรื่องใหม่ๆ เกิดขึ้นก็เป็นได้ เพราะฐานะการเงินของเราสวยระดับนางสาวไทย' เจนเนอเรชั่นสอง คุยส่งท้าย