ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯอัตราเช่าสูง

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปัจจุบันเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความแข็งแกร่งที่สุดในภาคอสังหาฯไทย เริ่มจะเห็นนักพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงหลายราย เบนความสนใจไปยังตลาดพื้นที่สำนักงาน ภายในสิ้นปีนี้พื้นที่สำนักงานจะมีจำนวนรวมอยู่ที่ 163,604 ตร.ม.เพิ่มเข้ามาในตลาด

จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ไตรมาส 2 ปี 2559 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯมีอัตราการครอบครองสูงถึง 92.1% อุปทานที่มีจำนวนจำกัดเป็นตัวกำหนดระดับราคาให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตามนักพัฒนาเริ่มตอบสนอง โดยคาดว่าพื้นที่จำนวน 288,000 ตร.ม.จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

ปัจจุบัน อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯไตรมาส 2 ปี 2559 มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,723,862 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 28,705 ตร.ม.จากไตรมาสก่อน เป็นผลมาจากการเปิดตัวของสองอาคารใหม่ ได้แก่ อาคาร M Tower (สุขุมวิท 62) และอาคาร The Metropolis (สุขุมวิท 39) ซึ่งทั้ง 2 อาคารตั้งอยู่ในเขตไพร์มแต่อยู่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non-CBD)

ในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ สำนักงานใหม่ทั้งหมดที่เพิ่งเปิดตัวไปไม่มีที่ตั้งอยู่ในแหล่งศูนย์กลางทางธุรกิจย่านเดิมๆ แต่กลับตั้งอยู่ในย่านที่กำลังจะกลายเป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ เช่น สุขุมวิทช่วงกลาง และ พระราม4 ช่วงกลาง ขณะนี้เชื่อว่าจะยังไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจจนถึงช่วงต้นปี 2560 ซึ่งจะเป็นการเปิดตัวของอาคารภิรัชทาวเวอร์บน ถนนสาทร

สำหรับด้านอุปสงค์ พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯที่ถูกครอบครองทั้งหมดในขณะนี้มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,350,130 ตร.ม. หรือคิดเป็น 92.1% ของอุปทานรวมทั้งหมดในตลาด แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่ที่สูงที่สุดตามผลวิจัย ส่วนพื้นที่ในตลาดสำนักงานเกรด A แสดงการครอบครองที่มีอัตราลดลงเล็กน้อย โดยเฉพาะในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่นี้เป็นผลจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นเข้ามาในตลาดมากกว่าจะเป็นผลจากการลดลงของอุปสงค์

โดยรวมแล้วอัตราการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปีนี้มีจำนวนลดลง  0 0.2% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เติบโตเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบปีต่อปี สำหรับตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A แสดงอัตราเติบโตด้านการครอบครองทสูงสุดเทียบปีต่อปี โดยเพิ่มขึ้น 4.8%

หากเปรียบเทียบระหว่างการเปลี่ยนแปลงของอุปทานและการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา พบว่าช่วง 4 ปีที่ผ่านมาอัตราการครอบครองพื้นที่มากกว่าการเปิดตัวของอุปทานใหม่ สำหรับในปี 2559 นับเป็นครั้งที่ 2 ตั้งแต่ปี 2555 ที่ปริมาณอุปทานสำนักงานมีมากกว่าอัตราการครอบครอง

อัตราการกำหนดราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในไตรมาส 2 ปีนี้อยู่ที่  726 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ 2.2% จากราคาเฉลี่ย 711 บาท/ตร.ม./เดือนในไตรมาสก่อน การกำหนดราคาค่าเช่าที่เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว เพิ่มขึ้น 7.6%

ตามแนวโน้มการกำหนดราคา ตลาดสำนักงานย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A ดีกว่าตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่พื้นที่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A กำหนดราคาค่าเช่าสูงจากตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ และเกือบสูงเทียบเท่ากับตลาดในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ อาคารที่กำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคาร Park Venture ถนนเพลินจิต อยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม./เดือน ตามด้วยอาคาร Exchange Tower, อาคาร Siam Tower, และอาคาร Ramaland ซึ่งทั้ง 3 แห่ง ตั้งราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน