เจแอลแอลชี้ตลาดคอนโดขายอืดเหตุซัพพลายเยอะ

  นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่พักอาศัย บริษัท เจแอลแอล  (โจนส์ แลง ลาซาลล์) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์  กล่าวว่า  ตลาดโดยภาพรวมคอนโดมิเนียม พบว่า มีการขายช้าลง จะมียอดขายแตกต่างกันไปในแต่ละทำเล เนื่องจากซัพพลายที่มีอยู่ค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ซื้อใช้เวลานานขึ้นในการหาและเปรียบเทียบตัวเลือก

    จากตัวเลข ณ กลางปีนี้ มีคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้) คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นกว่า 406,500 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นคอนโดที่สร้างเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปีนี้รวม 29,200 ยูนิต นอกจากนี้ มีคอนโดอีก 135,900 ยูนิตที่กำลังทยอยสร้าง โดยในจำนวนนี้ จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ประมาณ 40,000 ยูนิต ซึ่งจะทำให้ ณ สิ้นปี 2559 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้นมากกว่า 446,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากช่วงสิ้นปี 2555

      “ ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่สูง โดยเห็นได้จากการที่เจแอลแอลยังคงได้รับการติดต่อสอบถามจากผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุง ทั้งนี้ แม้ผู้สนใจซื้อหลายรายมีความตั้งใจซื้อจริง แต่ปริมาณคอนโดมิเนียมที่มีเสนอขายอยู่มากในตลาด ทำให้ผู้ซื้อไม่แน่ใจว่า ยูนิตที่กำลังสนใจนั้น เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดแล้วหรือไม่ จึงลังเลและใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น”

         อย่างไรก็ดี ลูกค้าที่สอบถามเข้ามาส่วนใหญ่  มาจากผู้สนใจซื้อคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในราคาต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่คอนโดกลุ่มนี้มีราคาเสนอขายส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร

          “ผู้สนใจซื้อหลายรายรับรู้ว่าตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากและโครงการต่างๆ ขายได้ช้าลง จึงคาดหวังว่าเจ้าของจะปรับลดราคา แต่ในความเป็นจริง แม้การขายจะช้าลง ราคาคอนโดมิเนียมยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดตัวใหม่  นอกจากนี้ โครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ยังคงมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก 10-20% จากราคาเสนอขายช่วงเริ่มเปิดตัวโครงการก่อนเริ่มการก่อสร้าง” นายบัณฑูรกล่าว

 ทั้งนี้ เพื่อกระตุ้นการขาย เจ้าของโครงการบางรายเสนอแรงจูงใจเพิ่ม อาทิ แถมเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินหรือลอยตัว ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน ไปจนถึงยกเว้นการจัดเก็บค่าบริหารส่วนกลางในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่ยังไม่มีสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่าจะมีการปรับลดราคาลง ดังนั้น ความคาดหวังด้านราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจึงมีช่องว่าง และเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การขายในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช้าลง

 เจ้าของโครงการรุกตลาดผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้น

              นอกจากนี้ พบว่าต่างชาติให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะจากฮ่องกง สิงคโปร์ และจีน ทั้งนี้ จากการซื้อขายที่เกิดขึ้น และการติดต่อสอบถามมายังบริษัท แสดงให้เห็นว่า ชาวต่างชาติที่สนใจซื้อส่วนใหญ่ เน้นโครงการไฮเอ็นด์เนื่องจากสามารถมั่นใจได้มากกว่าในแง่ของคุณภาพการออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการอาคาร รวมถึงศักยภาพการลงทุน

            “แม้ในขณะนี้ การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ จะให้ผลตอบแทนไม่สูงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3% แต่ชาวต่างชาติยังคงสนใจลงทุนซื้อ” นายบัณฑูรกล่าว พร้อมอธิบายว่า คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นับว่ายังมีราคาที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับคุณภาพและทำเลที่เทียบเคียงกันกับคอนโดที่ฮ่องกง สิงคโปร์ หรือหัวเมืองใหญ่ๆ ของจีน ทำให้นักลงทุนจากประเทศเหล่านี้สามารถซื้อคอนโดกรุงเทพฯ ได้ด้วยงบประมาณที่ต่ำกว่า นอกจากนี้ แม้การซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนไม่สูง แต่นักลงทุนหลายรายคาดหวังผลตอบแทนระยะยาวมากกว่า จากมูลค่าที่คาดว่าจะปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

การที่นักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ทำให้มีเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นที่สนใจนำโครงการไปทำโรดโชว์ในต่างประเทศ

นายบัณฑูร กล่าวว่า  การเจาะกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในต่างประเทศอาจเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพราะเป็นการขยายฐานผู้ซื้อ อย่างไรก็ดี แม้นักลงทุนต่างชาติจะสนใจซื้อ แต่ก็ใช้ความระมัดระวังในการซื้อไม่น้อยกว่าผู้ซื้อคนไทย ดังนั้น ในการทำนำโครงการไปเสนอขายในต่างแดน เจ้าของโครงการอาจไม่สามารถคาดหวังได้ว่าจะสามารถปิดการขายได้ในทันที เว้นเสียแต่ว่า จะมีการเสนอแรงจูงใจพิเศษมากพอที่จะกระตุ้นให้ผู้สนใจตัดสินใจซื้อในระหว่างจัดกิจกรรม