'พลัสพร็อพเพอร์ตี้' ชี้ไม่พบสัญญาณฟองสบู่ตลาดคอนโดฯ

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อทำการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) ในเขตกรุงเทพมฯ ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทรีเซลได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมากประมาณร้อยละ 30-40 ในขณะที่สภาพของที่อยู่อาศัยแบบรีเซลไม่ได้แตกต่างจากที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมากนัก

อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์ข้อมูลพบว่ายอดการซื้อขายใบจองปัจจุบันลดลงมาก ส่วนการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จกลับเพิ่มอย่างต่อเนื่องคิดเป็นอัตราส่วน 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือ 2 ปรับเพิ่มจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อ 2 ปีก่อน ส่วนที่เหลือ 1 ใน 3 คือ การซื้อขายใบจอง ซึ่งปรับตัวลดลงอย่างมากจาก 2 ปีก่อนเช่นกัน นอกจากนี้ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 5 ปีย้อนหลัง มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ยปีละ 66,000 ยูนิต แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการเติบโตลดลงร้อยละ 16 และร้อยละ 7 ตามลำดับ

ส่วนราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยเมื่อสิ้นปี 2558 อยู่ที่มากกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. หรือคิดเป็นเฉลี่ยต่อปีในช่วง 5 และ 10 ปี ย้อนหลัง คือ ร้อยละ 7.3 และร้อยละ 5.2 ตามลำดับ โดยคอนโดมิเนียมแนวสูง (High rise) ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดรีเซล เนื่องจากมีต้นทุนการขายต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ร้อยละ 30-40 สาเหตุที่ราคาต่ำกว่าค่อนข้างมาก เพราะที่ดินในเขต CBD มีจำกัดและราคาแพงขึ้นทุกปี โครงการใหม่ที่จะสร้างในเขต CBD จึงต้องแบกรับต้นทุนที่ดินแพงขึ้นส่งผลให้ราคาขายห้องชุดแพงขึ้น ดังนั้น คอนโดมิเนียมรีเซลในเขต CBD จึงเป็นอีกตัวเลือกที่ดีสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ เนื่องจากสัดส่วนการเก็งกำไรลดลงค่อนข้างมาก โดยมีจำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนในส่วนต่างราคา พบว่าคอนโดมิเนียม High Rise ตั้งอยู่ในเขต CBD สามารถสร้างส่วนต่างราคาให้ผู้ถือครองได้ดี นับตั้งแต่การถือครองเพียง 2 ปี ได้ถึงร้อยละ 50 และเพิ่มเป็นร้อยละ 65 ในปีที่ 4 หากระยะเวลาการถือครอง 10 ปี สามารถทำกำไรให้กับผู้ขายได้สูงถึงร้อยละ 100