CPN - ซื้อ

CPN - ซื้อ

ประเด็นหลักจากโรดโชว์ในประเทศสิงค์โปร์

ประเด็นการลงทุน

เราพา CFO คุณนภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ ไปพบกับนักลงทุนในประเทศสิงค์โปร์ เรารู้สึกว่าผู้บริหารกองทุนส่วนใหญ่ประทับใจกับผลการดำเนินงานของ CPN ที่สามารถขยายตัวได้ดีแม้ในภาวะที่การบริโภคชะลอตัว โดยอัตราค่าเช่าสาขาเดิมยังขยายตัวได้ 2.5% ในไตรมาส 4/58 อย่างไรก็ตามนักลงทุนส่วนใหญ่ที่เราไปพบยังไม่ได้มีหุ้น CPN ในพอร์ต เราจึงมองความเสี่ยงต่อการเทขายหุ้นของนักลงทุนต่างชาติมีจำกัด ทั้งนี้เรามองว่าปัจจุบันน่าจะเป็นเวลาที่เหมาะสมในการเข้าซื้อ เนื่องจาก CPN ซื้อขายอยู่ในระดับ PER ปี 2559 ที่เพียง 21.6 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 26.5 เท่าอยู่ 1.1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน ในขณะที่บริษัทมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆและกลยุทธ์ใหม่ที่เน้นการปรับปรุงสาขาเดิม ปรับส่วนผสมของร้านค้า และโครงการพัฒนาศักยภาพผู้เช่า (ดูรายงาน ณ วันที่ 29 ม.ค. หัวข้อ: ประเด็นหลักจาก CEO forum)

มั่นใจแนวโน้มการเติบโตยังคงสดใส

CFO มั่นใจว่าเป้าหมายการเติบโตของรายได้เฉลี่ยที่ 15% ต่อปีในช่วง 5 ปีข้างหน้าจะบรรลุเป้า โดยโครงการใหม่จะส่งผลให้รายได้ขยายตัว 8-9% ในขณะที่ส่วนที่เหลือจะมาจากศูนย์การค้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน อย่างไรก็ตามจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันที่การบริโภคที่ชะลอตัวและเงินเฟ้ออยู่ในระดับต่ำ อัตราค่าเช่าสำหรับสาขาเดิมน่าจะขยายตัวได้ราว 3-4% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีย้อนหลังที่ 6% CPN จึงเติมเต็มส่วนที่เหลือด้วยการหันมาปรับปรุงศูนย์ฯเดิมให้มากขึ้น โดยปกติแล้วอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 10-15% หลังการปรับปรุงศูนย์ฯ ซึ่งในปีนี้ CPN วางแผนปรับโฉมโครงการบางนาในส่วนของเฟส 3 ภูเก็ตเฟส 1 พัทยาเซ็นเตอร์และสาขาพระราม 3 อย่างไรก็ตามเนื่องจากสาขาพระราม 3 นั้นเป็นสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้กองทุนอสังหาฯ CPNRF การปรับโฉมใหม่จะขึ้นอยู่กับการแปลงสภาพกองทุนดังกล่าวเป็นกอง REIT เนื่องจากกองทุนอสังหาฯไม่สามารถเพิ่มทุนมาใช้ในการปรับปรุงศูนย์ได้

กำไรจากโครงการคอนโดจะหนุนกำไรปี 2561 ขึ้นอีก 5%

นักลงทุนส่วนใหญ่ค่อนข้างแปลกใจต่อโครงการคอนโดของ CPN ที่มีกระแสตอบรับที่ดีท่ามกลางภาพการบริโภคที่ชะลอตัวในต่างจังหวัด โดยอัตราจองซื้อปัจจุบันของโครงการในจังหวัดเชียงใหม่ ขอนแก่น และระยองอยู่ที่ 81% 60% และ 50% ตามลำดับ ผู้บริหารกล่าวว่าทำเลที่สร้างบนพื้นที่ว่างในเขตศูนย์การค้าของ CPN และราคาที่เหมาะสมที่เริ่มต้นเพียง 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เป็นปัจจัยหนุนที่สำคัญที่ทำให้มีอัตราจองซื้อสูง นอกจากนี้อัตรากำไรของโครงการเหล่านี้ก็มีแนวโน้มสูงกว่าของค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมเนื่องจากต้นทุนที่ดินค่อนข้างถูกมากเนื่องจากได้ซื้อไว้หลายปีก่อนหน้า ผู้บริหารกล่าวว่าอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดอยู่ที่ราว 40% ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ราว 20% เราจึงมองว่ากำไรจากโครงการคอนโดจะหนุนกำไรปี 2561 ขึ้นอีก 5%

การลงทุนต่างประเทศเป็นปัจจัยหลักที่นักลงทุนส่วนใหญ่ยังกังวล

โครงการศุนย์การค้าใหม่ 3 จาก 15 แห่งที่จะเปิดตัวในช่วงปี 2558-2563 จะอยู่ในต่างประเทศ โดยศูนย์การค้าแห่งแรกในประเทศมาเลเซียได้เริ่มก่อสร้างและคาดจะเปิดให้ใช้บริการปลายปี 2560 หรือต้นปี 2561 ทั้งนี้ CPN ยังมองหาโอกาสในการเปิดศูนย์การค้าในประเทศเวียดนามและอินโดนิเซีย ซึ่งอาจจะเป็นการพัฒนาก่อสร้างเองทั้งหมดหรือการซื้อศูนย์ฯที่มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ตามนักลงทุนส่วนใหญ่ยังมีความกังวลต่อการขยายธุรกิจของ CPN ไปยังต่างประเทศเนื่องจากผลตอบแทนต่อความเสี่ยงของโครงการต่างประเทศแลดูด้อยกว่าโครงการในประเทศ