ANAN - ซื้อ

ANAN - ซื้อ

2559 เป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยว

ประเด็นการลงทุน

เรามองว่าปัจจุบันเป็นเวลาอันเหมาะสมในการเข้าลงทุนในบริษัท ANAN เนื่องจากมีแนวโน้มกำไรปี 2559 เติบโตดีที่สุดในกลุ่มอสังหาฯที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา รวมทั้งมีรายได้ที่ชัดเจนเป็นอันดับสองของกลุ่ม ที่สำคัญคือโครงการคอนโดร่วมทุนจะเริ่มส่งผลต่อกำไรทางบวกในปี 2559 จากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่พลิกกลับจากขาดทุนในปี 2558 เป็นกำไรในปีหน้า ทั้งนี้เรามองว่า ANAN ที่ซื้อขายอยู่ในระดับ PER ปี 2559 ที่ 10.1 เท่า (ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยตั้งแต่ IPO ในเดือนต.ค. 2555) ควรมีการปรับสูงขึ้นจากอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปี 2559 ที่เพิ่มขึ้น เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” ด้วยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ที่ 4.80 บาท อิงค่า PER ที่ 12 เท่า (หรือบวก 0.5 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานของค่าเฉลี่ยระยะยาว)

เปิดตัวโครงการแข็งแกร่งในปี 2558 หนุนกำไรในช่วงปี 2559-2561

ถึงแม้จะมีโครงการ 2 แห่ง มูลค่ารวม 1.5 พันล้านบาทที่เลื่อนการเปิดตัวจากไตรมาส 4/58 มาเป็นไตรมาส 1/59 แต่มูลค่าการเปิดตัวโดยรวมของ ANAN ยังคงแข็งแกร่งอยู่ที่ 3.46 หมื่นล้านบาทในปี 2558 กระโดดสูงขึ้น 131% YoY (91% เป็นโครงการคอนโด และอีก 9% เป็นโครงการแนวราบ) ประกอบไปด้วย โครงการคอนโด 8 โครงการ และทาวน์เฮาส์แบรนด์ใหม่ ARDEN 3 โครงการ ทั้งนี้โครงการคอนโด 2 โครงการ (มูลค่ารวม 8.3 พันล้านบาท) จะเปิดตัวในไตรมาส 4/58 (โครงการ Ashton Silom โครงการคอนโดร่วมทุน และ โครงการ Ideo Mobi Bangsue Grand Interchange ของ ANAN) ในขณะที่ยอดจองซื้อปี 2558 ตั้งเป้าเติบโต 13% ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งเรามองว่าน่าจะบรรลุเป้าได้ (บรรลุไปแล้วกว่า 79% ใน 9 เดือนแรกของปี) ส่วนเป้ารายได้โครงการที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ที่ 1.05 หมื่นล้านบาท สูงขึ้น 4% YoY เราประเมินรายได้ที่อยู่อาศัยปี 2558 เชิงอนุรักษ์นิยมที่ 1 หมื่นล้านบาท (96% มีงานในมือรองรับอยู่แล้ว ณ สิ้นเดือน ก.ย.) เราคาดว่ารายได้ที่อยู่อาศัยและกำไรหลักไตรมาส 4/58 ของ ANAN มีแนวโน้มเป็นไตรมาสที่ดีที่สุดอันดับสองในประวัติการณ์

โครงการร่วมทุนจะเริ่มส่งผลกำไรในไตรมาส 4/59 เป็นต้นไป

ณ สิ้นเดือน ก.ย. 2558 ANAN มีโครงการคอนโดร่วมทุนทั้งสิ้น 5 โครงการ (ที่มี ANAN ลงทุน 51% และ Mitsui Fudosan ลงทุน 49%) มูลค่ารวมที่ 2.9 หมื่นล้านบาท (โดย 5 โครงการคอนโดร่วมทุนมีอัตราจองซื้อเฉลี่ยที่ 79%) เราคาดส่วนแบ่งรายได้จากธุรกิจร่วมทุนจะมีผลขาดทุนมูลค่า 500 ล้านบาทในปี 2558 แต่จะพลิกกลับมากำไรที่ 59 ล้านบาทจากการเริ่มโอนโครงการ Ideo Q Chula-Samyan ในไตรมาส 4/59 (มูลค่า 6.8 พันล้านบาท ยอดจอง 90%) ทั้งนี้โครงการคอนโดร่วมทุนจะมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 17% สูงกว่าประมาณการอัตรากำไรสุทธิของทั้งบริษัทในปี 2558 ของเราที่ 8.8%


กำไรหลักเติบโตโดดเด่นที่สุดในกลุ่มสำหรับปี 2559

เราประเมินกำไรหลัก ของ ANAN เติบโตกว่า 36% ปี 2559 สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาฯที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเราที่ 16% โดยมูลค่าโครงการคอนโดใหม่ที่มีกำหนดเสร็จและเริ่มโอนได้กระโดดสูงขึ้นจากเพียง 6 พันล้านบาทในปี 2558 (บริษัทเป็นเจ้าของอยู่ 2 โครงการ) มาอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2559 (ประกอบไปด้วยโครงการคอนโดที่บริษัทเป็นเจ้าของมูลค่า 8.5 พันล้านบาทและโครงการคอนโดร่วมทุนมูลค่า 6.8 พันล้านบาท) ข้อมูลเพิ่มเติมที่ Figure 1 ในขณะที่ความเสี่ยงด้านการโอนน่าจะน้อยเนื่องจาก 5 คอนโดที่มีกำหนดเสร็จในปี 2559 นั้นมีอัตราจองซื้อเฉลี่ยที่สูงเท่ากับ 78% ทั้งนี้ประมาณการกำไรปี 2559 ของเราเติบโตได้จากคาดการณ์รายได้ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น 14% และอัตรากำไรหลักที่สูงขึ้น 1.8% (หนุนโดยส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่พลิกกลับมากำไร)

เปิดแผนธุรกิจปี 2559 ในเชิงอนุรักษ์นิยม

บริษัทวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มุลค่า 2.2-2.3 หมื่นล้านบาทในปี 2559 (โครงการคอนโด 88% และ โครงการแนวราบ 12%) เมื่อเทียบกับ 3.5 หมื่นล้านบาทในปี 2558 ยอดจองซื้อปี 2559ตั้งเป้าอยู่ที่ 2.15 -2.25 หมื่นล้านบาท ลดลง YoY ในขณะที่รายได้ที่อยู่อาศัยตั้งเป้าอยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2559 เพิ่มขึ้น 14% YoY (ประมาณการของเราอยู่ที่ 1.15 หมื่นล้านบาท โดยมียอดขายรอรับรู้รายได้ที่ 49%) โดยไตรมาส 2/59 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด (มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท) ในขณะที่ไตรมาส 4/59 มีแนวโน้มรายได้สูงสุดของปี 2559 ทั้งนี้ส่วนอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนนั้นบริษัทตั้งเป้าหมายลดลงจาก 1.7 เท่า ณ สิ้นปี 2558 มาอยู่ที่ 1.2 เท่า ณ สิ้นปี 2559