อานิสงส์ญี่ปุ่นโหมลงทุน ดันราคาที่พัก'ศรีราชา'พุ่ง

 ขณะราคาคอนโด เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม พุ่งเทียบชั้นซีบีดีกรุงเทพฯ จาก 8.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. เป็น 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. อัตราเข้าพักเต็มเกือบ 100%

กระแสย้ายฐานการผลิตสู่ภาคตะวันออกที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อำเภอ "ศรีราชา" จังหวัดชลบุรี กลายเป็นศูนย์กลางพำนักอาศัยคนญี่ปุ่น ที่ทำงานนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ท่าเรือแหลมฉบัง และนิคมฯโดยรอบ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างรวดเร็ว

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทแคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ตัวแทนจำหน่ายที่พักอาศัยในอำเภอศรีราชา กล่าวถึงศักยภาพการพัฒนาและทิศทางการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ ในศรีราชาว่า หลังจากที่มีการย้ายฐานการผลิต รวมถึงเพิ่มการลงทุนของบริษัทญี่ปุ่นมายังแถบตะวันออกอย่างต่อเนื่อง พบว่าศรีราชากลายเป็นเป้าหมายของกลุ่มคนทำงานชาวญี่ปุ่นเข้ามาทำงาน

โดยปีที่ผ่านมามีชาวญี่ปุ่นได้รับใบอนุญาตทำงาน (work permit) กว่า 10,000 คนขยายตัวเฉลี่ยปีละ 20% จากปีก่อนที่มีคนทำงานได้รับใบอนุญาต 8,000 คน หากรวมกับกลุ่มผู้ติดตาม และผู้ที่เข้ามาติดต่อทำงานระยะสั้น มีชาวญี่ปุ่นเข้ามาพักอาศัยในศรีราคาประมาณ 15,000 คน จึงเกิดความต้องการที่พักอาศัยรองรับวิถีชีวิตของคนญี่ปุ่นจำนวนมาก จนทำให้ศรีราชาได้รับการขนานนามว่าเป็น "ลิตเติ้ลโตเกียว"
แลนด์ลอร์ดรุดขายที่ดินผุดอสังหาฯ

นั่นจึงเป็นปัจจัยสำคัญทำให้เกิดการเติบโตของที่พักอาศัยทั้งด้านราคาที่ดิน และที่พักอาศัย ทำให้มีนักลงทุนเริ่มเข้าไปพัฒนา และขณะเดียวกันมีกลุ่มเจ้าของที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) ต่างนำที่ดินที่ถือครองออกมาขายและพัฒนาที่พักอาศัย

โดยพบว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินขยับเป็น 3 เท่าตัวจาก 1 แสนบาทต่อตร.ว. ขึ้นเป็น 3 แสนบาทต่อตร.ว. หรือเท่ากับมากกว่า 120 ล้านบาทต่อไร่ ที่ประกาศขายและมีการซื้อขายกันราคาสูงสุดอยู่ที่ 3.5 แสนบาทต่อตร.ว. ซึ่งเป็นแปลงตรงกันข้ามกับห้างโรบินสัน ศรีราชา ซึ่งถือเป็นจุดไข่แดงใจกลางเมือง รัศมีระยะทาง 2 กม.จากใจกลางเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมพัฒนาเป็นที่พักอาศัย

ราคาคอนโด-โรงแรมสูงเทียบซีบีดี
ด้วยศักยภาพของทำเล พบว่ามีการลงทุนโครงการอสังหาฯ ต่อเนื่องทั้งในรูปแบบโรงแรม คอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ โดยจากการสำรวจพบว่า ปัจจุบันมีซัพพลายโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จำนวนทั้งสิ้น 22 โครงการ จำนวนรวม 2,432 ยูนิต แบ่งเป็นนอกตัวเมืองศรีราชา 5 โครงการจำนวน 581 ยูนิต คิดเป็น 24% มีอัตราการเข้าพัก 92.9% ที่เหลืออีก 76% หรือจำนวน 1,851 ยูนิต มี 18 โครงการอยู่บริเวณในตัวเมืองศรีราชา มีอัตราการเข้าพักประมาณ 96.6%

ส่วนราคาคอนโดมิเนียม พบว่าปรับสูงขึ้นมากจนเทียบได้กับย่านใจธุรกิจใจกลางเมือง (CBD -Central Business District) แถบสุขุมวิท ทองหล่อ และนานา โดยส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาขึ้นมาเพื่อตอบสนองความต้องการเป็นหลัก โดยอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 96% โดยเป็นยอดการซื้อของญี่ปุ่น ส่วนใหญ่จึงเน้นไปที่ความต้องการเช่า เพราะเป็นการเข้ามาทำงานระยะสั้น 2-3 ปี

2ปีคอนโดศรีราชาขาย 3.2 พันยูนิต
ทำให้มีการพัฒนาที่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก ในช่วงปี 2556-2557 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในศรีราชามีจำนวน 3,280 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มตั้งแต่ 25-150 ตร.ม. โครงการส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการในท้องถิ่น หรือเป็นรายย่อย อัตราการขายประมาณ 70-80% ส่วนใหญ่เป็น ราคาขายอยู่ระหว่าง 5.2 หมื่นบาทต่อตร.ม. จนถึงราคา 9.5-1 แสนบาทต่อตร.ม. หรือเริ่มต้นยูนิตละประมาณ 1.5 ล้านบาท

จนถึงราคาสูงสุดที่ยูนิตละ 5.5 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายทั้งหมดในปี 2556-2557 มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2558 -2559

ส่วนตลาดเช่าราคาเฉลี่ยอยู่ที่เดือนละ 30,000-60,000 บาท สำหรับที่พักรายวันหรือโรงแรมราคาอยู่ที่เฉลี่ยวันละ 3,000-4,000 บาท

อีกสาเหตุที่ทำให้ราคาที่พักบริเวณศรีราชามีราคาสูง เนื่องจากพื้นที่และการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยค่อนข้างจำกัด พื้นที่ที่สามารถพัฒนาอสังหาฯได้มีไม่ถึง 10 แปลงเมื่อเทียบกับความต้องการที่ขยายตัวสูงขึ้นทุกปี หลังจากการย้ายฐานการผลิต การพัฒนาด้านสาธารณูปโภคต่างๆ ทำให้ชาวญี่ปุ่นและต่างชาติเข้ามาทำงานในศรีราชาเพิ่มขึ้น พื้นที่ในศรีราชาส่วนใหญ่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ

90%คนในพื้นที่เป็น"ต่างชาติ"
นอกจากนี้ ศรีราชา ยังได้รับการยอมรับว่าเป็นแหล่งพักอาศัยให้กับคนทำงาน โดยแบ่งเป็นสัดส่วนต่างชาติ 90%และคนไทย 10% เพราะอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบ่อวิน รวมถึงอยู่ใกล้กับรัศมีท่าเรือแหลมฉบัง ที่กำลังมีแผนขยายเฟสที่ 3 เนื้อที่ 4,100 ไร่ รวมถึงโครงการพัฒนารถไฟฟ้าความเร็วสูงสายตะวันออก(กรุงเทพ-พัทยา-ระยอง) แนวโน้มการขยายตัวดังกล่าวถือเป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการด้านที่พักสูงขึ้น เพื่อรองรับการย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงาน จากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในอนาคต

ด้านนางศิริญา เทพเจริญ รองประธานเจ้าหน้าที่ บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้ซื้อที่ดิน 2 แปลง ขนาด 10.5 ไร่ และ ขนาด 10.5 ไร่ รวมมูลค่า 500 กว่าล้านบาท หรือตร.ว.ละ 1.5 แสนบาทในปีที่ผ่านมา เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการ “ณุศา ศรีราชา” ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรม ซึ่งกำลังเจรจาเชนโรงแรม 5 ดาว เข้ามาบริหาร รวม 2 โครงการมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการที่พักอาศัยของชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ โดยโครงการแรกเป็นอาคารสูง 32 ชั้น ติดริมทะเล แบ่งเป็น 3 ส่วน คือ คอนโดมิเนียม ราคาขายเฉลี่ย 1.1 แสนบาทต่อตร.ม. เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรม