กรุงเทพธุรกิจ

การลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ต้องพร้อมรับความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558

สังหาริมทรัพย์จัดเป็นภาคธุรกิจหลักภาคหนึ่งซึ่งบูมขึ้นมาตามการพัฒนาทางเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยดร. ปฏิมา จีระแพทย์ เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย  กล่าวว่า ประเทศไทยผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนในปี 2553 ซึ่งนับเป็นปีที่แสนสาหัสปีหนึ่งในประวัติศาสตร์เช่นเดียวกับทุกธุรกิจ น่าแปลกใจที่แม้ว่าการเมืองจะปั่นป่วน แต่การเจรจาซื้อขายอสังหาริมรัพย์รายใหญ่หลายรายก็สำเร็จได้ในปี 2553 อันที่จริง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นได้พุ่งขึ้นแตะจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์เลยทีเดียว  นี่เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าความมั่นใจในภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูงเนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 5 ส่วนหลักได้แก่: อุตสาหกรรม พาณิชย์กรรม ที่อยู่อาศัย ค้าปลีกและการโรงแรม  อย่างไรก็ตาม ในการพูดคุยหรือสนทนา สาธารณชนมักมองจากตลาดที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมิเนียมเป็นหลัก แล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นเช่นไร ในปี 2554 ราคาจะขึ้นหรือเปล่า  ที่ดินขาดแคลนจริงหรือไม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาถึงจุดสมดุลย์แล้วหรือยัง แล้วจะเกิดอะไรขึ้นในปี 2554

เรามีคำถามมากมายอยู่ในหัว แน่นอนทีเดียวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ตามเส้นทางรถไฟฟ้าบีเอสและรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ทีจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะปริมาณที่ดินมีจำกัดและอุปสงค์สูง เป็นความขาดแคลนในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากทำเลดังกล่าวจัดเป็นทำเลทอง อย่างไรก็ดี ในอนาคตหากมีการขยายเส้นทาง ผมเชื่อว่าที่ดินตามแนวเส้นทางส่วนขยายน่าจะดึงดูดใจผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้มากกว่า 

สำหรับปี 2554 นั้น คำนิยามที่เหมาะสมที่สุดน่าจะเป็น "ความแน่นอนคือความไม่แน่นอน" เราต้องพร้อมเกาะกระแสคลื่นแห่งความเปลี่ยนแปลงหากมีอะไรเกิดขึ้น! เราควรวางแผนรับความไม่แน่นอน และเตรียมพร้อมใช้ทุกกลยุทธ์รับมือกับทุกความท้าทายและทุกสภาวะการณ์

ประเมินจากไตรมาสที่ 4 ปี 2553 ผมมองว่าตลาดอสังหาริทรัพย์ไทยทุกส่วนในปี 2011 จะเป็นดังนี้
อุตสาหกรรม
ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมหลักๆ หลายแห่งประสบความสำเร็จในการบรรลุเป้าหมายในปี 2553 ตลาดอุตสาหกรรมโดยรวมดูเหมือนจะกระเตื้องขึ้นและประมาณการการเติบโตในปี 2554 อยู่ที่ 10% โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจการผลิต รถยนต์และอะไหล่ยนต์ อิเล็คโทรนิคและไอที  ยังคงมีอุปสงค์จากผู้ผลิตทั้งบริษัทในประเทศและต่างชาติในการขยายนิคมอุตสาหกรรม ภาคอุตสาหกรรมยังมีความวิตกกังวลหลายประการเกี่ยวกับการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) และการประเมินผลกระทบทางสุขภาพ (HIA) 

พาณิชย์กรรม
ตลาดสำนักงานกระเตื้องขึ้นบ้างโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดบีเนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน  อาคารสำนักงานหลายแห่งนอกย่านธุรกิจใจกลางเมืองก็ดูเหมือนจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเช่นกัน  ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง อาคารสำนักงานหลายแห่งปรับปรุงตกแต่งอาคารของตนตามกระแส ให้ดูทันสมัยยิ่งขึ้นเพื่อดึงผู้เช่ารายเดิมรวมทั้งดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ 

ในส่วนของสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค (ROH) ยังไม่มีการเคลื่อนไหวที่ชัดเจนแต่คาดว่าจะปรากฎผลในปี 2554 ปีนี้จะเป็นปีที่สดใสกว่าปีก่อนสำหรับตลาดสำนักงาน 

ที่พักอาศัย
ตลาดที่พักอาศัยโดยรวมในปี 2553 โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงขาขึ้น  ในปี 2554 จะค่อนข้างทรงตัว  ราคาคอนโดมิเนียมในตัวเมืองจะยังอยู่ในระดับ 80,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในแถบชานเมืองอยู่ที่ระดับ 50,000 - 75,000 บาทต่อตารางเมตร  คอนโดมิเนียมหรูสำหรับการลงทุนของชาวต่างชาติจะชะลอตัวลงเนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้น อย่างไรก็ตามนักลงทุนบางรายยังมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีในราคาพิเศษ  ปีนี้ คาดว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะหันความสนใจไปสู่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์หรือบ้านแฝดตามเส้นทางขนส่งมวลชนที่ขยายออกไป

ค้าปลีก
ตลาดค้าปลีกดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง อุปสงค์ภายในประเทศยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่สำหรับนักท่องเที่ยวอาจจะอืดไปบ้างเนื่องจากเงินบาทแข็ง หลายโครงการเพิ่งเปิดตัวไป เช่น พื้นที่ค้าปลีกเพื่อรองรับโครงการที่อยู่อาศัยและศูนย์การค้าชุมชนตามแนวขนส่งมวลชนขยายใหม่

ผู้ค้าปลีกและห้างสรรพสินค้ารายใหญ่หลายแห่งเกาะกระแสการปรับปรุง ยกเครื่อง และพลิกโฉมร้านใหม่เพื่อดึงดูดนักช็อปทั้งในเมืองหลวงและต่างจังหวัด  นอกจากนั้นยังมีศูนย์การค้าใหม่อีกหลายแห่งน่าจะเสร็จสิ้นภายในปี 2554

โรงแรม
ธุรกิจโรงแรมในปี 2554 เราคาดการณ์ว่าโรงแรมระดับบนและโรงแรมหรู จะมีห้องใหม่ประมาณ 1,662 ห้อง นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมมองการลงทุนระยะยาว  โปรดอย่าเพิ่งมองว่ามีอุปทานส่วนเกินเนื่องจากระยะเวลาคืนทุนสำหรับนักลงทุนในธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 10 - 12 ปี  นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมลงทุนโดยมีจุดมุ่งหมายที่กำไรส่วนเกินทุนในอนาคต  ต้นทุนค่าแรง ต้นทุนค่าวัสดุและต้นทุนการนำเข้าที่ต่ำมาตั้งแต่ปี 2553 กระตุ้นให้นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมฉวยโอกาสก่อสร้าง

เช่นเดียวกับธุรกิจประเภทอื่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็มีวงรอบของตัวเองเช่นเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์บางแห่งในย่านธุรกิจและแหล่งช็อปปิ้งหลัก เริ่มฟื้นสภาพสินทรัพย์ของตน เช่น อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณสามย่านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บางกอกบาซาร์ และหลังสวนของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โครงการตึกแถวเก่าๆ บริเวณถนนสุขุมวิทและถนนสายหลักต่างๆ

แต่กระนั้น ยังมีภาคอสังหาริมทรัพย์อีกภาคหนึ่งที่นักลงทุนท้องถิ่นควรมองไว้เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์  ได้แก่ ภาคการเกษตรซึ่งค่อนข้างอ่อนไหวง่าย ซับซ้อนและมีข้อพิพาทระหว่างสิทธิในทรัพย์สินกับสิทธิตามธรรมเนียม  นี่เป็นโอกาสของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยและเป็นวิถีการดำรงชีวิตอย่างยั่งยืนด้วยเช่นกัน

ความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554 อีกอย่างหนึ่งที่เราตั้งตารอคือ ความเป็นไปได้ในการขยายการถือครองโดยการเช่าที่จะส่งเสริมและสนับสนุนผู้พัฒนาชาวไทย ตลอดจนนักลงทุนชาวต่างชาติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  นอกจากนั้นยังนำเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าประเทศโดยตรง

ลองมองอนาคตไกลออกไปอีกสักเล็กหน่อย ความเปลี่ยนแปลงสำคัญในปี 2558 ได้แก่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่จะส่งผลกระทบในด้านบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกส่วนเช่นเดียวกับการขนส่งและลอจิสติกส์ รถไฟความเร็วสูงจากจีนและถนนเชื่อมโยงประเทศต่างๆ เข้าด้วยกันจะเป็นประโยคต่อประเทศไทยอย่างมหาศาล ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจะเปิดโอกาสทางธุรกิจระหว่างประเทศในเอเชียด้วยกัน  ตามสภาพทางภูมิศาสตร์แล้ว

ประเทศไทยนั้นอยู่ตรงกลางระหว่างหลายประเทศ จะทำให้มีช่องทางในการจัดจำหน่ายที่กว้างขึ้น ประชาชนอาจกลัวว่าคอนโดมีเนียมจะมีอุปทานส่วนเกิน แต่เมื่อเริ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนแล้วจะ ไม่มีอุปทานส่วนเกินอีกต่อไป เนื่องจากอุปสงค์สำหรับที่พักอาศัยจะเพิ่มขึ้น  ภาคการพาณิชย์ อุตสาหกรรม ค้าปลีกและโรงแรมจะมีความเป็นไปได้และโอกาสสูงขึ้นด้วย

Tags : อสังหาฯไทยกับประชาคมอาเซียน