กรุงเทพธุรกิจ

โจนส์ แลง ลาซาลล์ เผยตลาดที่พักตากอากาศภูเก็ต ผู้ซื้อ ส่วนใหญ่ เลือกโครงการรีสอร์ทคอนโดฯ และวิลล่าที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อลดความเสี่ยง

จากการที่บรรยากาศในตลาดรีสอร์ทคอนโดมิเนียมและวิลล่า ตากอากาศ ในภูเก็ตมีภาวะ คึกคักน้อยลง ส่งผลให้ผู้ซื้อใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อ โดยส่วนใหญ่ เลือกซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและมีการบริหารจัดการที่ดี เพื่อลดความเสี่ยง ตามการรายงานจากบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์

ตลาดที่พักตากอากาศของภูเก็ต ซึ่งพึ่งพาความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นสำคัญ ได้ชะลอตัวลงนับตั้งแต่วิกฤติการเงินโลกเริ่มขยายตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 จนกระทั่งปลายปี 2552 ที่ผ่านมา บรรยากาศในตลาดจึงเริ่มปรับตัวดีขึ้น หลังเศรษฐกิจของหลายๆ ประเทศทั่วโลก เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว อย่างไรก็ดี ความไม่สงบทางการเมืองที่เกิดขึ้น ในประเทศไทย เมื่อไม่นานนี้ ได้ทำให้ความเชื่อ มั่น ของผู้ซื้อในตลาดที่พักตากอากาศของภูเก็ตถดถอยลงอีก ซึ่งจะส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดกินเวลายาวนานออกไปอีก

ความเชื่อมั่นที่ลดลง ส่งผลให้ผู้ซื้อตัดสินใจด้วยความระมัดระวังสูงเป็นพิเศษ ทั้งนี้ ในขณะที่ผู้ซื้อส่วนหนึ่งได้เลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปเพื่อรอดูสถานการณ์ ผู้ซื้ออีกส่วนหนึ่งเลือกซื้อรีสอร์ทคอนโดเนียมและวิลล่า เฉพาะในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ จากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ซึ่งดูแลธุรกิจบริหารจัดการที่พักอาศัยในภูเก็ต กล่าวว่า ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ผู้ซื้อเลือกซื้อด้วยความรอบคอบมากขึ้น และต้องการเห็นสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วก่อนตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้ เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยลงไปอีก ผู้ซื้อยังพิจารณาด้วยว่า การบริหารจัดการอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์ มีมาตรฐานเพียงใด และใครเป็นผู้ดูแล

พฤติกรรมของผู้ซื้อที่ใช้ความระมัดระวังการเลือกซื้อมากขึ้น ส่งผลให้โครงการรีสอร์ทคอนโดมิเนียมและวิลล่าในภูเก็ต ทำการตลาดได้ยากมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่ยังไม่มีความคืบหน้าของการก่อสร้างมากนัก ดังนั้น เจ้าของโครงการมีการพยายามนำกลยุทธ์ต่างๆ ออกมาใช้มากขึ้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

หนึ่งในกลยุทธ์ที่พบว่ามีการนำมาใช้ ได้แก่ การลดเงินจอง และพยายามขยายเวลาการผ่อนชำระเงิน ดาวน์ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถจ่ายน้อยลงในแต่ละงวด ซึ่งกลยุทธ์นี้อาจสามารถดึงดูดผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่ขณะเดียวกัน ก็อาจเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อตัดสินใจทิ้งเงินจองหรือเงิน ดาวน์ ได้ง่ายขึ้นด้วย หาก หมดความ มั่นใจในโครงการหรือตัวผู้พัฒนาโครงการ

อีกกลยุทธ์หนึ่งที่พบว่ามีการนำเข้ามาใช้ด้วยเช่นกัน คือการตั้งค่าบริการบริหารส่วนกลางไว้ต่ำเกินจริง เพื่อเสริมจุดขาย โดยให้ผู้ซื้อเชื่อว่า หลังจากผู้ซื้อรับโอนแล้ว จะมีภาระต้นทุนด้านค่าบริหารส่วนกลางต่ำ นายเด็กซ์เตอร์กล่าวว่า การใช้กลยุทธ์นี้ อาจเป็นกระทำที่ผิดพลาดอย่างมาก และอาจนำไปสู่ปัญหาอื่นๆ อีกมากที่จะตามมาในภายหลัง เมื่อการก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ

“การที่จะให้อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการได้รับการดูแลบำรุงรักษาอย่างได้มาตรฐาน โครงการจำเป็นต้องกำหนดค่าบริการจัดการและค่าบำรุงรักษาส่วนกลางในอัตราที่เหมาะสม โดยอัตราค่าบริหารส่วนกลาง อาจมีระดับแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ จำนวนยูนิต และสเกลของสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดสรรในโครงการ ทั้งนี้ ค่าบริหารส่วนกลางสำหรับรีสอร์ทคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีอัตราอยู่ในช่วงระหว่าง 55 – 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าบริหารส่วนกลางสำหรับวิลล่าบ้านพักตากอากาศระดับหรู อาจคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอยของตัวบ้านหรือขนาดของแปลงที่ดิน ซึ่งพบว่า อัตราค่าส่วนกลางเฉลี่ยโดยทั่วไปอยู่ประมาณ 30,000 บาทต่อหลังต่อเดือน ไปจนถึง 80,000 บาทต่อหลังต่อเดือนสำหรับโครงการวิลล่าที่หรูหราที่สุดในภูเก็ตขณะนี้”

“ในสภาวการณ์ขณะนี้ ผู้พัฒนาโครงการอาจไม่มีกลยุทธ์ ใน การดึงดูดผู้ซื้อให้เลือกมากนัก นอกจากต้องพยายามให้ดีที่สุด ในการ สร้างความเชื่อมั่นในศักยภาพของโครงการ ทั้งนี้ นอกเหนือจากประวัติในการพัฒนาโครงการอื่นๆ มาแล้วก่อนหน้า ผู้พัฒนาโครงการยังอาจจำเป็นต้องแสดงสถานภาพทางการเงินและแหล่งเงินสนับสนุนโครงการ เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าผู้พัฒนาโครงการมีความสามารถในการดำเนินการก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ เงื่อนไขสัญญาการซื้อขายต้องมีรายละเอียดชัดเจนครบถ้วน นอกจากนี้ ควรระบุรายละเอียดเกี่ยวกับบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ ที่จะได้รับมอบหมายให้เข้ามาดูแลการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง หลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ”

แนวโน้ม คาดว่า ตลาดที่พักตากอากาศของภูเก็ตน่าจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นใน 12 เดือนข้างหน้า หรืออาจใช้เวลาเร็วกว่านั้นหากสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพชัดเจน ในช่วงระหว่างนี้ก่อนที่ตลาดจะฟื้นตัวเต็มที่ โครงการรีสอร์ทคอนโดมิเนียมและวิลล่า จะยังคงมีโอกาสที่ดีกว่าในการขายโดยเฉพาะเมื่อช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว รอบต่อไป (ไฮซีซั่น)

"ทันทีที่สถานการณ์ทางการเมืองของไทยส่งสัญญาณการมีเสถียรภาพที่ชัดเจนมากขึ้น คาดว่า ธุรกิจการท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตจะสามารถฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว” นายเด็กซ์เตอร์กล่าว “ในขณะที่เศรษฐกิจของหลายประเทศทั่วโลกกำลังค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น ความมีชื่อเสียงในฐานะเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก จะยังคงสามารถดึงดูดให้มีผู้ซื้อกลับเข้ามาในตลาดรีสอร์ทคอนโดมิเนียมและวิลล่าในภูเก็ตอยู่ต่อไป"

Tags : โจนส์ แลง ลาซาลล์ • ตลาดภูเก็ต