กรุงเทพธุรกิจ

AREA แนะเส้นทางลงทุนอสังหาฯ เนปาล มีโอกาสสูง โดยเฉพาะตลาดผู้มีรายได้มาก กับระดับล่าง ในเขตนครหลวง พบดีมานด์สูง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า หลังจากได้รับเชิญจากเนปาลให้ไปบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ และได้มีโอกาสไปดูงานโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการของบริษัท the Comfort Housing (TCH) ซึ่งเป็นเสมือน “แลนด์ แอนด์ เฮาส์” หรือ “พฤกษา เรียลเอสเตท” ของเมืองไทย จึงขอรายงานการดูงานโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อพิจารณาลู่ทางการลงทุนในอนาคต

ประเทศเนปาลมีขนาดที่ดินเพียง 1/3 ของประเทศไทย และมีประชากรเพียง 29 ล้านคนหรือเพียง 43% ของประชากรไทย  แต่เมื่อคำนวณขนาดพื้นที่กับประชากรแล้ว เนปาลมีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรมากกว่าไทย คือประมาณ 194 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีความหนาแน่นเพียง 129 คนต่อตารางกิโลเมตร  ประชากรเนปาลมีอัตราการขยายตัวสูงถึง 1.3% ต่อปี ในขณะที่ไทยมีอัตราเพียง 0.7% ต่อปีเท่านั้น 

ขนาดเศรษฐกิจของเนปาลเล็กมาก รายได้เฉลี่ยต่อหัวของชาวเนปาลต่ำกว่าไทยถึงประมาณ 7 เท่า  พื้นฐานทางเศรษฐกิจของประเทศยังเป็นเกษตรกรรมถึงประมาณ 32.5% ในขณะที่ไทยมีมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติที่มาจากภาคเกษตรกรรมเพียง 11.4% เท่านั้น  ประเทศนี้มีสัดส่วนประชากรที่อยู่ใต้เส้นความยากจนถึง 31% ในขณะที่ไทยมีคนจนเพียง 10% เท่านั้น  อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของเนปาลยังเติบโตในสัดส่วนสูงกว่าไทย คือประมาณ 5.3% ต่อปี

โครงการแรกที่ไปเยี่ยมชื่อ TCH Community Living Thaiba เป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด  บ้านเดี่ยวหลังหนึ่งมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 120 ตารางเมตร บนพื้นที่ดินประมาณ 32 ตารางวา  อาคารปลูกแทบเต็มพื้นที่  มีทั้งหมด 54 หน่วย และจะเปิดใหม่อีก 37 หน่วย  ราคาขายปัจจุบันประมาณ 3.127 ล้านบาท จากที่เปิดขายเพียง 2.0 ล้านบาท เมื่อเพียงประมาณ 2 ปีที่ผ่านมาเท่านั้น หรืออาจกล่าวได้ว่าปีหนึ่งราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 25% 
 
ในโครงการข้างต้นนี้ ชาวบ้านดาวน์สูงถึง 30% ของมูลค่า และผ่อนต่อกับสถาบันการเงิน โดยในระหว่างนี้ มีการทำตามพระราชบัญญัติคุ้มครองคู่สัญญา (Escrow Law) เพื่อเป็นหลักประกันที่อุ่นใจให้กับผู้บริโภคอีกด้วย  ประเทศนี้แม้จะด้อยกว่าไทยในด้านเศรษฐกิจ แต่เขาก็มีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคที่ดี

โครงการ TCH Community Living Project Sitapaila I โดยเป็นบ้านเดี่ยวขนาดพื้นที่ประมาณ 200 ตารางเมตร ขนาดที่ดินประมาณ 50 ตารางวา จำนวน 76 หน่วย มีราคาขายเพิ่มขึ้นปีละ 12% ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา  การที่ราคาเพิ่มขึ้นน้อยกว่าโครงการอื่น เพราะเป็นโครงการเก่าแล้วโดยได้ก่อสร้างแล้วเสร็จมาตั้งแต่ปี 2543

โครงการ TCH Community Living Project II เป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 76 หน่วย ขนาดอาคารประมาณ 200 ตารางเมตร ขนาดที่ดินประมาณ 55 ตารางวา  ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2547 ปรากฏว่ามีผู้ย้ายเข้าอยู่เพียง 45 หน่วย ที่เหลืออาจเป็นนักเก็งกำไร  แต่ราคาขายก็พุ่งสูงขึ้นมาก โดยเริ่มขายตั้งแต่ 2.9 ล้านบาทในปี 2547 เป็น 6.7 ล้านบาท ในปี 2553 นี้ หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นถึงปีละ 14% ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา

โครงการ TCH Community Living Budhanilkantha เป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 42 หน่วย ขนาดอาคารประมาณ 200 ตารางเมตร ขนาดที่ดินประมาณ 50 ตารางวา  ราคาขายเพิ่มจาก 3.577 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 6.259 ในปี 2553 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นถึงปีละ 14% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

เนปาลก็มีโครงการอาคารชุด ที่ไปดูมาก็คือ TCH Tower IV ซึ่งมี 2 ตึก ๆ ละ 67 หน่วย มีความสูง 7 ชั้น โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ขนาดห้องชุดคือประมาณ 100-130 ตารางเมตร ราคาขายประมาณ 2.683-3.353 บาท หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 30,000 บาท  ห้องชุดแต่ละหน่วยจะมีที่จอดรถ 1 คัน  สำหรับราคาขายเพิ่มขึ้น 2.25% ต่อเดือน หรือปีละ 27% ซึ่งถือว่าสูงมากเช่นกัน  อย่างไรก็ตามพบว่ามีคนซื้อถึงราว 40% ที่เป็นนักเก็งกำไร

โครงการอาคารชุดอีกแห่งที่ไปชมคือ TCH Tower III Ranipok Hari ซึ่งอาคารชุดสูง 7 ชั้น มี 51 หน่วย แต่มีผู้ครอบครองเพียง 13 หน่วย  ขณะนี้เสร็จสมบูรณ์แล้ว มีขนาดห้องชุดคือประมาณ 120 ตารางเมตร ราคาขายตารางเมตรละ 45,000 บาท  ห้องชุดแต่ละหน่วยจะมีที่จอดรถ 1 คัน  สำหรับราคาขายเพิ่มขึ้นปีละ 20% ต่อปีในรอบ 2.5 ปีที่ผ่านมา

สำหรับค่าดูแลชุมชนนั้น ตกเป็นเงินประมาณ 15-20 บาทต่อตารางวาของที่ดิน  แต่ถ้าเป็นอาคารชุดค่าส่วนกลางก็ตกเป็นเงินประมาณ 10 บาทต่อตารางเมตร  สภาพในโครงการบ้านเดี่ยวที่แล้วเสร็จ ดูแลได้ดีพอมาก สภาพชุมชนน่าอยู่ อาจมีข้อเสียที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือการปักเสาพาดสายไฟฟ้าที่ดูไม่ค่อยเป็นระเบียบนัก

ปัญหาสำคัญที่กีดขวางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเนปาลก็คือ ระบบถนนที่แคบ ขาดระบบขนส่งมวลชน ขาดน้ำประปา และไฟฟ้า ต้องมีการปันส่วนการใช้ไฟฟ้าในแต่ละวัน เป็นต้น  ปัญหาเหล่านี้คงไม่อาจแก้ไขตกในเร็ววัน  อย่างการวางแผนพัฒนาเมืองได้วางกันมาประมาณ 30 ปีแล้ว  แต่ก็ยังไม่เป็นจริงมากนัก

ยิ่งกว่านั้นในประเทศเนปาลมีปัญหาความไม่สงบทางการเมืองอยู่เนือง ๆ ทำให้มีภาวะไม่มั่นคงกว่าประเทศไทยเสียอีก  หากในวันหน้าปัญหาการเมืองลดทอนลง  ประเทศมีความมั่นคงมากขึ้น  ธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะเติบใหญ่ขึ้นมาก

อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อีกมากในเนปาล โดยเฉพาะการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้สูง และการสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกพิเศษจำนวนมากๆ สำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตนครหลวง เป็นต้น

อาจกล่าวได้ว่า ขนาดประเทศที่ดูยากจนและขาดความมั่นคงทางการเมือง ก็ยังมีโอกาสการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  การลงทุนจึงอยู่ที่จังหวะ โอกาส การมีผู้ร่วมทุน และการศึกษาตลาดให้ดี

Tags : AREA • เนปาล