กรุงเทพธุรกิจ

AREA ประเมินสถานการณ์อสังหาฯ ดูไบ อิงสำนักวิเคราะห์โนมูระ คาดราคาอสังหาฯ ยังตกต่ำต่อไปจนถึงจุดต่ำสุดในกลางปี 53 นี้ และฟื้นตัวในปี 54

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่า ปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจและควรติดตามเพื่อการศึกษาไว้เป็นบทเรียน  โดยดูไบเป็นนครแห่งหนึ่งในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซึ่งตั้งอยู่ริมอ่าวเปอร์เซียนั้น  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบร้อนแรงมาเกือบ 10 ปี และเริ่มเห็นเค้าลางของการตกต่ำตั้งแต่ปลายปี 2549 แต่ปรากฏชัดเจนจริงในปลายปี 2551

ทั้งนี้ ดูไบได้รับการพัฒนาให้เห็นสถานที่ตากอากาศ และยังหวังเป็นศูนย์ที่อยู่อาศัย และศูนย์ธุรกิจที่ตั้งใจจะให้เป็นศูนย์กลางคล้าย “สิงคโปร์” หรือ “ฮ่องกง” ในภูมิภาคตะวันออกกลางนี้  แต่เสียดายที่หลาย ๆ นครก็วางแผนไว้ทำนองนี้เช่นกัน  และการจะเป็นเอกเช่นที่คาดหวังนี้คงไม่อาจเป็นได้ง่าย ๆ จากการมีรายได้มหาศาลจากน้ำมันเป็นพื้นฐานสำคัญ

ในช่วงที่ผ่านมา มีรายงานข่าวร้ายด้านราคาดำดิ่งลงมาโดยตลอด แต่ก็มีข่าวดีสวนกระแสอยู่ข่าวหนึ่ง ก็คือ ผลสรุปของการศึกษาของนครโดยความร่วมมือกับหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติพบว่า ภาคที่อยู่อาศัยโดยรวมในดูไบ มีราคาเพิ่มขึ้น 0.7% ในช่วงไตรมาสที่ 3-4 ของปี 2552  แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นยังมีราคาตกต่ำลงเป็นอย่างมาก  ทำให้ดัชนีราคาโดยรวมยังตกต่ำลงอีก 17%

สำนักวิเคราะห์โนมูระเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังตกต่ำต่อไปจนถึงจุดต่ำสุดในกลางปี 2553 นี้  และสถานการณ์จะเริ่มคลี่คลายในปี 2554  อย่างไรก็ตามสำหรับนครอะบูดาบี ซึ่งเป็นนครอีกแห่งหนึ่งในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ กลับมีสำนักที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่งคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวในปี 2555  ผลการศึกษาทั้งสองอาจค้านกันบ้างเพราะดูไบน่าจะมีการพัฒนาขนาดใหญ่กว่า เสียหายมากกว่า จึงไม่น่าจะฟื้นตัวก่อน  แต่ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้ติดตามวิเคราะห์มานำเสนอเพิ่มเติม

อาจกล่าวได้ว่า ปัญหาสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบก็คือ ประการแรก ราคาตกต่ำลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง  ประการที่สองโครงการซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างก็หยุดสร้างหรือสร้างช้าลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน  และโครงการที่คาดว่าจะเปิดตัวใหม่เพื่อจะมาเสริมทัพในตลาด  ก็แทบจะหมดสิทธิ์เกิดขึ้นในขณะนี้  กล่าวคือคงไม่มีใครกล้าคิดสร้างสินค้าใหม่ใด ๆ

จากข่าวสารที่ปรากฏพบว่า จำนวนนักพัฒนาที่ดินที่มีอยู่สูงสุด 800 รายในห้วงเวลาหนึ่ง ได้ลดลงเหลือเพียง 473 ราย และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 100 รายเท่านั้น  แสดงว่าโครงการที่ยังก่อสร้างต่อเนื่องมีน้อยมาก   และด้วยเหตุนี้ ความสมบูรณ์ของดูไบก็จะขาดหายไป  โดยหากดูจากทัศนียภาพ ณ อาคารเบิร์จคาลิฟา (Burj Khalifa)  ซึ่งเป็นอาคารที่สูงที่สุดในโลกไป (828 เมตร) จะเห็นแปลงที่ดินที่มีอาคารที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง หรือสร้างค้างไว้เป็นจำนวนมาก

ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ในดูไบนั้น ผู้เชี่ยวชาญบางท่านมองในแง่ดีว่ายังจะมีผู้มาซื้อต่อในราคาถูกอย่างต่อเนื่อง เช่นในขณะนี้ มีข่าวว่ามีนักลงทุนรายใหญ่ ๆ จากประเทศจีนได้หวังมาซื้อของถูกกันเป็นจำนวนมาก  จึงคิดว่าอย่างไรเสียดูไบก็คงจะเติบโตต่อไป  ยิ่งกว่านั้นสาธารณูปโภคในดูไบได้รับการพัฒนาไว้อย่างดี จะเป็นเสมือนกระดูกสันหลังสำคัญที่ทำให้การลงทุนของต่างชาติที่หวังมาซื้อของถูกในขณะนี้ ได้ลงทุนได้อย่างมั่นใจ

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอตั้งข้อสังเกตว่า สาธารณูปโภคเหล่านี้ต้องดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงมาก ยังไม่แน่ว่าจะสามารถดำเนินการได้เพียงใด  หากขาดตกบกพร่องไป ย่อมกระทบต่อการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง 

ยิ่งกว่านั้นสำหรับสาธารณูปโภคในโครงการบ้านเดี่ยว หรืออาคารชุดที่มีผู้เข้าอยู่อาศ้ยไม่เพียงพอ  หากไม่สามารถเก็บค่าบำรุงรักษาส่วนกลางได้เพียงพอแล้ว สาธารณูปโภคก็จะต้องถูกปล่อยไว้ เช่น สระว่ายน้ำที่ต้องทำน้ำให้เย็นอยู่ตลอด สวนพักผ่อนที่ขาดความเขียวไม่ได้ ฯลฯ  หากไม่ได้รับการบำรุงรักษาที่ดีก็จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินหดหายไป 
ตัวอย่างเช่นนี้มีให้เห็นในประเทศไทยเช่นในโครงการจัดสรรพร้อมทะเลสาบหลายแห่ง น้ำเน่าเสีย น้ำประปา ไฟฟ้าก็ไม่มี  ถนนที่มีอยู่ก็มีแต่หญ้าขึ้นรก และมีผู้อยู่อาศัยเป็นหย่อม ๆ เท่านั้น

Tags : AREA • ดูไบ