กรุงเทพธุรกิจ

โจนส์ แลง ลาซาลล์ รายงานผลการสำรวจตลาดอสังหาฯ ทั่วโลก พบเอเชีย ยุโรป อเมริกา เริ่มตัวดีขึ้น วัดได้จากการเติบโตของอาคารสำนักงานให้เช่า

ในปี 2552 ที่ผ่านมาวิกฤตการณ์ที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจและตลาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก ไม่ได้เลวร้ายเท่ากับที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้ แต่กลับเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวในประเทศส่วนใหญ่ คาดว่า การฟื้นตัวจะดำเนินไปในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป เพราะปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดมีความระมัดวังสูง ตามรายงานที่มีชื่อว่า Global Market Perspective ฉบับเดือนมกราคม จากบริษัทผู้เชี่ยวชาญบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกฟื้นตัวในระดับที่แตกต่างกัน

เอเชียแปซิฟิก

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในเอเชียแปซิฟิกยังคงมีแนวโน้มค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยหลักมาจากการที่บริษัทภายในประเทศมีการขยายขนาดธุรกิจเพิ่มขึ้น ประกอบกับการมีบริษัทจำนวนมากที่มีการย้ายสำนักงาน ซึ่งทำให้เกิดกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ๆ ให้เห็นมากขึ้น

แม้บริษัทผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจะมีการดำเนินธุรกิจที่ดีขึ้น แต่คาดว่าจะยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง ก่อนที่จะเริ่มมีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่ม ส่งผลให้อัตราค่าเช่าในเมืองส่วนใหญ่ของเอเชียแปซิฟิกยังคงปรับตัวลดลง ยกเว้นที่ฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ ที่มีอัตราค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสสาม สำหรับค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ในไตรมาสสี่ แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดยปรับตัวลดลงจากไตรมาสสามเพียง 0.5% เท่านั้น ส่วนบางเมืองเช่น ซิดนีย์และเมลเบอร์น ค่าเช่าส่งสัญญาณการลงถึงจุดต่ำสุดแล้ว ทั้งนี้คาดว่า ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองส่วนใหญ่จะเริ่มฟื้นตัวในปลายปี 2553 นี้ และกลับเข้าสู่ภาวะปกติในปี 2554 ยกเว้นเฉพาะบางเมืองที่จะมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปริมาณมาก เช่น สิงคโปร์ ปักกิ่งและเมืองบางเมืองของอินเดีย

ในส่วนของการลงทุนซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีกิจกรรมให้เห็นเพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ และสถาบันการเงินยินดีปล่อยเงินกู้มากขึ้นกว่าเดิมมาก ประกอบกับบรรยากาศการลงทุนปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ดี อัตราผลตอบแทนการลงทุนสำหรับการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองส่วนใหญ่เริ่มมีระดับทรงตัวถึงปรับตัวลดลง เนื่องจากราคาขายโครงการอสังหาริมทรัพย์หยุดการปรับตัวลดลง จากบรรยากาศการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น

ในบางเมือง ราคาขายมีการปรับราคาสูงขึ้น อาทิ ที่เซี่ยงไฮ้ ราคาซื้อขายอาคารสำนักงานเกรดในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึง 25% จากไตรมาสสาม ส่งผลให้ดัชนีผลตอบแทนการลงทุนปรับตัวลดลงมากถึงเกือบ 140 จุด แต่แม้อัตราผลตอบแทนการลงทุนจะไม่สูงเหมือนช่วงที่ราคาซื้อขายตกต่ำ ยังคงมีนักลงทุนภายในประเทศที่ตัดสินใจลงทุนซื้อในเวลานี้ เนื่องจากเชื่อว่า ราคาที่เสนอขายในขณะนี้ยังเป็นราคาที่ต่ำและมีโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นได้อีก พร้อมๆ กับคาดหวังว่า อัตราค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้

ในทางกลับกัน ราคาซื้อขายอาคารสำนักงานในโตเกียวปรับตัวลดลง 6.3% จากไตรมาสสาม แต่นับว่าเป็นการปรับลดลงที่ไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

ยุโรป

กิจกรรมการเช่าในตลาดอาคารสำนักงานของยุโรปค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นในปีที่ผ่านมา ในขณะที่กิจกรรมการลงทุนซื้อขายโครงการขยายตัวเพิ่มขึ้นติดต่อกันในสามไตรมาสหลังของปี โดยในปีที่ผ่านมามีมูลค่าการซื้อขายรวมทั้งสิ้นเกือบ 70,000 ล้านยูโร เป็นการซื้อขายในไตรมาสสี่รวม 25,000 ล้านยูโร สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วงตกต่ำสุดในตอนต้นของปี

ทั่วยุโรป นักลงทุนที่กลับเข้ามามีจำนวนมากขึ้น ในขณะเดียวกัน กองทุนต่างๆ ประสบความสำเร็จในการระดมทุน นอกจากนี้ สถาบันการเงินเริ่มผ่อนคลายความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสำหรับการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดี คาดว่าในปีนี้ ปริมาณการลงทุนซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 20%

สหรัฐอเมริกา

บริษัทจำนวนมากกำลังเร่งกระบวนการควบรวมสถานที่ทำการ หรือลดขนาดสำนักงาน ซึ่งทำให้มีกิจกรรมในตลาดเช่าคึกคักในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 จากการเจรจาสัญญาเช่าใหม่ แต่ในขณะเดียวกันก็ส่งผลให้มีพื้นที่เหลือเช่าเพิ่มสูงขึ้นและกดดันให้อัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวลดลง ซึ่งสภาวการณ์เช่นนี้ คาดว่าจะยังดำเนินต่อไปในตลอดปี 2553 นี้

สำหรับกิจกรรมการลงทุนซื้อขายโครงการในปีที่ผ่านมา ข้อมูลเบื้องต้นแสดงให้เห็นว่า มูลค่าการลงทุนซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา ปรับเพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสสาม และมูลค่าโดยรวมของทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 45,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งลดลงถึง 44% เมื่อเทียบกับช่วงที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายต่ำที่สุดเป็นประวัติกาลในปี 2544 และคิดเป็นเพียง 11% ของมูลค่าการลงทุนซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในปี 2550

แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ยังไม่มีความชัดเจน แต่คาดว่า มูลค่าอาคารสำนักงานมีแนวโน้มปรับตัวลดลงไปอีกอย่างน้อยตลอดช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ก่อนจะเริ่มหยุดการดิ่งตัวในไตรมาสสาม และเข้าสู่จดต่ำสุดในปีนี้

ดูไบ

การเปิดโครงการเบิร์จ คาลิฟา อาคารที่สูงที่สุดในโลก นับเป็นจุดสิ้นสุดของทศวรรษแห่ง “การแปลงโฉม” สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ของนครดูไบ หนึ่งในแผนการอันเลิศหรูของรัฐบาลดูไบในการทำให้นครแห่งนี้กลายเป็นเมืองระดับโลกอย่างแท้จริง คือการผลักดันให้เกิดการปฏิรูปทั้งในส่วนของการก่อสร้างและกฎระเบียบทางกฎหมาย

ผลที่ตามมาจากการลงทุนครั้งนี้คือ ดูไบได้กลายเป็นนครที่มีความทันสมัยและประสิทธิภาพสูง แต่ในขณะเดียวกัน ได้นำไปสู่การสร้างภาระหนี้สินจำนวนมหาศาล (ราวแปดหมื่นถึงหนึ่งแสนล้านดอลลาร์) โดยหลักๆ มาจากโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์และระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน

หนี้สินส่วนหนึ่งที่มีมูลค่าจำนวนไม่น้อย เกิดจากบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีชื่อว่า Nakheel (หนึ่งในกลุ่มดูไบเวิร์ล ซึ่งมีรัฐบาลเป็นเจ้าของ) ซึ่งมีปัญหาในการชำระหนี้จำนวนมหาศาลในไตรมาสสุดท้ายของปี 2552 จนกลายเป็นข่าวด้านการเงินที่ได้รับความสนใจจากทั่วโลก

อย่างไรก็ดี ด้วยความช่วยเหลือจากรัฐลูกพี่ คือ อาบู ดาบี ที่ให้เงินทุนช่วยเหลือสูงถึงหนึ่งหมื่นล้านเหรียญ ทำให้ดูไบสามารถชำระหนี้ได้ทั้งหมดเมื่อถึงกำหนดชำระในวันที่ 14 ธันวาคม

จากสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ประเภทของดูไบ คาดว่าปีนี้ ตลาดดูไบจะเปลี่ยนจากการมุ่งเน้นการสร้างโครงการใหม่ๆ มาเป็นการมุ่งเน้นในเรื่องการบริหารจัดการสินทรัพย์แทน นอกจากนี้ คาดว่า เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจะนำไปสู่การปรับปรุงในเรื่องของบรรษัทภิบาลและความโปร่งใส ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อหลีกเลี่ยงความคลุมเครือเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างหนี้ที่เพิ่งเกิดขึ้น

Tags : โจนส์ แลง ลาซาลล์ • อาคารสำนักงาน