กรุงเทพธุรกิจ

สมุทรปราการ กลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ ที่ทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมุ่งเข้าไปหา ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองปากน้ำคึกคักต่อเนื่อง

เพราะเป็นพื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพฯ และยังถูกกำหนดให้เป็นเมืองอุตสาหกรรมของประเทศ สมุทรปราการ จึงกลายเป็นฐานรองรับการขยายตัว และการลงทุนประเภทต่างๆ ต่อจากกรุงเทพฯ  รวมทั้งที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงที่ที่ดินในกรุงเทพฯ อยู่ในข้อจำกัดของการพัฒนา และราคาบ้านจัดสรร หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมเริ่มมีราคาที่สูงขึ้น

ด้วยเหตุนี้ สมุทรปราการหรือเมืองปากน้ำ จึงเป็นทำเลทองแห่งใหม่ ที่ทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมุ่งเข้าไปหา ประกอบกับการรณรงค์ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในทุกระดับ ที่เรียกร้องให้คนทำงานทั่วไป รวมทั้งผู้ใช้แรงงานโอนย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาที่สมุทรปราการ เพื่อประโยชน์ในการรับเงินพัฒนาต่อคนต่อหัว สำหรับนำไปสร้างและพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆ ที่พร้อมเพรียงครบครัน

การรณรงค์ดังกล่าวประสบผลพอสมควร และส่งผลให้แรงงานต่างๆ ที่มีอยู่มากถึง 7 แสนคน ในสมุทรปราการจังหวัดเดียว เริ่มปรับพฤติการณ์จากพักอาศัยอยู่ตามห้องเช่า เก็บเงินซื้อข้าวของกลับไปที่บ้านเดิมในต่างจังหวัด เปลี่ยนเป็นซื้อบ้านพักอาศัยเป็นของตนเอง จากปัจจัยต่างๆ เหล่านี้เอง ที่ กิตติ ยงค์สงวนชัย ประธานกรรมการบริษัทกลุ่มกิตตินครกรุ๊ป หนึ่งในกลุ่มพัฒนาที่ดินดั้งเดิมและรายใหญ่ของจังหวัดสมุทรปราการ ประเมินว่า เป็นตัวเร่งให้ตลาดทาวน์เฮ้าส์ ขนาดหน้ากว้าง 4 เมตร ราคา 7 แสนบาท-1 ล้านบาทต้นๆ เติบโตอย่างรวดเร็ว และเป็นที่ต้องการมากในช่วงปีสองปีมานี้

จากปัจจัยดังกล่าว รวมถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขให้กู้ของธนาคาร ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสมุทรปราการคึกคักอย่างต่อเนื่อง ไม่เพียงกลุ่มพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในพื้นที่อย่างกิตตินครกรุ๊ป หรือบ้านเฟื่องฟ้าเท่านั้น ที่เปิดโครงการบ้านจัดสรรรองรับความต้องการของผู้อยู่อาศัย แต่ยังรวมถึงบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่นอกพื้นที่ ที่ข้ามเขตกรุงเทพฯ เข้ามาลงทุนในสมุทรปราการ อาทิเช่น ศุภาลัย พฤกษาวิลล์ พรไพลิน กัลปพฤกษ์

ประธานกรรมการบริษัทกลุ่มกิตตินครกรุ๊ป กล่าวด้วยว่า ขณะนี้ ที่ดินในบริเวณต่างๆ ถูกกลุ่มพัฒนาที่ดินกว้านซื้อไว้จำนวนไม่น้อย และคาดว่าจะทยอยนำออกมาเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรต่อไป โดยเฉพาะเมื่อตลาดบ้านจัดสรรในสมุทรปราการเริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างเด่นชัดในไตรมาสที่ 4 ของปี 2552 และต่อเนื่องไปถึงต้นปี 2553

"เฉพาะจำนวนยูนิตที่ผู้ประกอบการเหล่านี้แจ้งขออนุญาตจัดสรรไว้ มีประมาณ 50,000-60,000 ยูนิต" กิตติกล่าว

อย่างไรก็ตาม การเข้ามาลงทุนบ้านจัดสรรทั้งรายใหม่และรายเก่าในพื้นที่ ใช่ว่าจะไม่มีปัญหาใดๆ โดยเฉพาะผลพวงจากวิกฤติเศรษฐกิจตั้งแต่ปลายปี 2551 ต่อเนื่องมาตลอด 3 ไตรมาสแรกของปี 2552 ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมาก

เดชา เดชนที อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หนึ่งในกลุ่มพัฒนาที่ดินรายเล็กในสมุทรปราการ เจ้าของโครงการหมู่บ้านกรองทิพย์วิลล่า กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2551 มีการเลิกจ้างแรงงานอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับธนาคารหลายแห่งได้ใช้มาตรการเข้มข้น โดยเฉพาะการฟ้องร้องผู้ผิดสัญญา ทำให้กลุ่มพัฒนาที่ดินรายเล็กๆ ในสมุทรปราการได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

"สถานการณ์เพิ่งจะเริ่มขึ้นในไตรมาสสุดท้าย ปี 2552 นี้เอง แต่รายเล็กๆ ก็ต้องเจอกับข่าวกลุ่มลงทุนยักษ์ใหญ่นอกพื้นที่ ได้ขยายการลงทุนมาที่ปากน้ำ นักพัฒนาที่ดินดั้งเดิมบางรายถึงขั้นต้องเลิกทำบ้านจัดสรร ต้องเปลี่ยนไปรับจ้างถมที่ หรือทำแทงก์ผสมปูนให้กลุ่มลงทุนใหม่เหล่านี้ เพื่อความอยู่รอด" เดชากล่าว

การได้เปรียบของกลุ่มทุนรายใหญ่ดังกล่าว เขามองว่า เริ่มตั้งแต่มีแบรนด์เนมที่เหนือกว่า มีเงินสนับสนุนมากกว่า ดอกเบี้ยที่ขอกู้จากธนาคารถูกกว่า เปิดขายในราคาต่ำกว่า มีการจัดการที่ได้เปรียบกว่า ไม่ว่าจะเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการ การจัดแคมเปญสารพัด รวมทั้งการจัดอีเวนท์ ที่น่าสนใจมากกว่า นั่นคือ การซื้อที่ดินอย่างชาญฉลาด โดยเน้นการซื้อที่ดินทำเลดีๆ บริเวณด้านหน้าเป็นหลัก จากนั้นจะใช้วิธีกว้านซื้อแบบโอบล้อม และนำไปสู่การบีบซื้อที่ดินจากเจ้าของทั่วไป ที่เริ่มตกอยู่ในวงล้อมด้วยราคาถูกๆ พร้อมคำขู่หากไม่ยอมขายให้ จะสร้างรั้วปิดกั้นไม่ให้เข้าออก

ธุรกิจบ้านจัดสรรในสมุทรปราการช่วงเวลานี้ จึงถือเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ เพราะมีเรื่องความอยู่รอดเป็นเดิมพัน รายเล็กๆ ที่เปิดโครงการไปก่อนด้วยราคาเฉลี่ยที่สูงกว่า เนื่องจากต้นทุนมากกว่า ขณะที่รายใหญ่ทั้งเจ้าถิ่นเดิมและผู้มาใหม่ นอกจากใช้แบรนด์เนมดึงดูดลูกค้าพร้อมกลยุทธ์ต่างๆ ที่ได้เปรียบกว่าแล้ว ยังขายราคาต่อหน่วยต่ำกว่ารายเล็กรายน้อยทั่วไปอีกต่างหาก

การจัดทำป้ายโฆษณาประชาสัมพันธ์บ้านจัดสรรโครงการต่างๆ และแคมเปญลดแลกแจกแถม ตั้งแต่ลดเงินดาวน์ ฟรีเงินโอน แถมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง จองบ้านแถมเครื่องเล่นดีวีดี กระทั่งถึงอยู่ฟรี 1-2 ปี และล่าสุด ที่กำลังสร้างความฮือฮาขณะนี้ คือ ซื้อบ้านแถมรถ ด้านหนึ่งอาจเป็นเรื่องดีสำหรับผู้บริโภคที่สามารถเลือกสรรได้

ขณะเดียวกัน ในอีกมุมหนึ่งนี่อาจเป็นโจทย์ข้อสำคัญของอนาคตบ้านจัดสรรในสมุทรปราการ ว่า  เติบโตอย่างไร้ขอบเขตเกินกว่าความต้องการจริง โดยเฉพาะช่วงที่เศรษฐกิจเพิ่งจะเริ่มฟื้นตัวหรือไม่ หรืออาจกำลังเดินตามรอยคอนโดมิเนียมกลางเมืองในกรุงเทพฯ ที่หลายๆ แห่ง เริ่มประสบปัญหา  กระทั่งลูกค้าจำนวนไม่น้อยยอมทิ้งเงินดาวน์ ดีกว่าจะเสี่ยงเป็นหนี้ธนาคาร

Tags : บ้านจัดสรร • สมุทรปราการ