กรุงเทพธุรกิจ

AREA เปิดข้อมูลอสังหาฯ อินเดีย เปรียบเทียบตลาดในไทย พร้อมวิเคราะห์ดีมานด์ที่อยู่อาศัยตลาดอินเดีย เนื้อหอมน่าลงทุนหรือไม่

อินเดียเป็นอีกหนึ่งประเทศที่มีกระแสข่าวว่ายักษ์ใหญ่อสังหาฯ ไทยสนใจลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) จึงได้วิเคราะห์ข้อสังเกตเปรียบเทียบไทยกับอินเดียด้านอสังหาริมทรัพย์ หลังจากได้เดินทางไปประเทศดังกล่าวมาเมื่อไม่นานนี้

ประเทศอินเดียมีขนาด 2,973,193 ตร.กม.หรือประมาณ 6 เท่าของประเทศไทย  มีประชากรถึง 1,166 ล้านคน ซึ่งถือว่าเป็นประเทศที่มีประชากรมากเป็นอันดับสองของโลก  หรือมากกว่าไทยถึง 18 เท่าตัว  อินเดียยังมีการขยายตัวของประชากรสูงถึง 1.5% ต่อปีในขณะที่ไทยมีอัตราเพียง 0.7% ต่อปี  การที่ประชากรอินเดียมีมากมายมหาศาล ทำให้ความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 392 คนต่อ ตร.กม. ในขณะที่ประเทศไทยมีความหนาแน่นเพียง 129 คนต่อ ตร.กม.

ความหนาแน่นของประชากรนี้มีส่วนสัมพันธ์กับโครงสร้างราคาบ้าน  อาจกล่าวได้ว่าสัดส่วนของราคาที่ดินกับบ้านในประเทศไทยเท่ากับ 2 ต่อ 1 คือ ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาท  จะเป็นค่าที่ดิน 2 ล้าน ส่วนค่าบ้านคือ 1 ล้านบาท  ถ้าเป็นในสหรัฐอเมริกา สัดส่วนจะกลับกันคือ เป็น 1:2 คือที่ดินจะเท่ากับ 1 ล้าน  ส่วนบ้านจะเท่ากับ 2 ล้าน ทั้งนี้เพราะสหรัฐอเมริกามีขนาดใหญ่ ที่ดินถูก  ส่วนค่าแรงแพงมาก  แต่สำหรับในกรณีอินเดีย สัดส่วนอาจกลายเป็น 7:1

ในด้านเศรษฐกิจนั้น ขนาดเศรษฐกิจของอินเดียใหญ่กว่าไทย 6 เท่า แต่โดยที่ประชากรมากกว่าไทยถึง 18 เท่า จึงทำให้รายได้ต่อหัวของประชากรอินเดียมีขนาดเพียง 1/3 ของไทยเท่านั้น  แสดงว่าคนไทยรวยกว่าคนอินเดียโดยเฉลี่ย 3 เท่าตัว  อันที่จริงอินเดียมีคนที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน 25% ในขณะที่ไทยมีเพียง 10% เท่านั้น  อย่างไรก็ตามในปี 2551 ที่ผ่านมา เศรษฐกิจอินเดียโตถึง 6.6% ในขณะที่ไทยโตเพียง 3.6%  และในปี 2552 คาดว่าเศรษฐกิจอินเดียยังจะโตในอัตราเดิม  แต่ของไทยจะติดลบ 3%  นี่แสดงว่าเศรษฐกิจของอินเดียโดยรวมไม่ได้ร้บผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกมากนัก

จากการสัมภาษณ์ผู้นำในวงการประเมินค่าทรัพย์สินของอินเดียทราบว่า อินเดียมีประชากรที่มีรายได้สูงจำนวนราว 10% หรือประมาณ 120 ล้านคน  กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางยังมีอีกประมาณ 25% หรือราว 300 ล้านคน  ส่วนที่เหลือเป็นผู้ที่มีรายได้น้อย  โดยมีกลุ่ม “คนจน” จริง ๆ ที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน ประมาณ 300 ล้านคน  หากพิจารณาเฉพาะผู้มีรายได้สูง 120 ล้านคนนั้น จะเห็นได้ว่ามีจำนวนมหาศาลถึงเกือบสองเท่าของประชากรไทย  ดังนั้นหากไทยสามารถค้าขายกับกลุ่มผู้มีรายได้สูงในอินเดียได้  ก็คงจะประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตามในการทำธุรกิจในอินเดียโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ๆ ยังมีระบบเรียกค่าคุ้มครองโดยพวก “เจ้าพ่อ” ซึ่งสามารถที่จะควบคุมตำรวจและนักการเมืองได้  ผู้ประกอบการธุรกิจขนาดใหญ่จึงมักต้องจ่ายค่าคุ้มครอง ซึ่งถือเป็นระบบที่ล้าหลังแต่ยังดำรงอยู่ในสังคมธุรกิจของอินเดีย   อินเดียก็เหมือนกับประเทศที่กำลังพัฒนาอื่น ๆ ที่ความไม่โปร่งใสและกิจกรรมนอกระบบยังดำรงอยู่อย่างเข้มแข็ง

ระบบคมนาคมขนส่งทางรถยนต์ ถือว่าต่ำกว่ามาตรฐานของไทยเป็นอย่างมาก  ทั้งนี้อาจเป็นเพราะการเดินทางหลักในอินเดีย ใช้รถไฟเป็นสำคัญ  อย่างไรก็ตามในบางบริเวณอินเดียก็มีทางด่วนซึ่งบางส่วนก็ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ  อย่างไรก็ตามโดยที่ระบบถนนค่อนข้างต่ำกว่ามาตรฐานมาก  การเดินทางต่าง ๆ จึงไม่สะดวกเท่าที่ควร  เป็นปัจจัยฉุดรั้งเศรษฐกิจ หากเทียบกับจีนซึ่งมีการพัฒนาเครือข่ายระบบถนนมากกว่า

ในเมืองขนาดกลาง เช่น พาราณสี (Varanasi) แม้เป็นเมืองสำคัญทางด้านเหนือของอินเดียและเป็นเมืองที่มีมาตั้งแต่ครั้งพุทธกาล แต่ก็ยังไม่ค่อยมีระบบถนนพร้อมท่อระบายน้ำมากนัก  การเติบโตของเมืองนี้ขึ้นอยู่กับอุตสาหกรรมผ้าไหม ทองเหลือง เครื่องเงิน และการค้าขายระหว่างเมืองเป็นสำคัญ  อย่างไรก็ตามก็ยังมีโรงงานอิเล็กทรอนิกส์  นอกจากนี้ยังมีกิจกรรมการท่องเที่ยวที่ทั้งพุทธและฮินดูเดินทางไปเยือนแต่ละปีเป็นจำนวนมาก

ปัจจัยขับเคลื่อนอีกประการหนึ่งของการเติบโตของอินเดียก็คือ เขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งในรัฐอุตรประเทศที่เมืองพาราณสีตั้งอยู่ยังมี Bhadoi Special Economic Zone (SEZ) และ Purva SEZ  เขตเศรษฐกิจพิเศษเหล่านี้มีทั้งการพัฒนาอุตสาหกรรมและอื่น ๆ

ในส่วนของการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมี Unitech Township ซึ่งเป็นการพัฒนาโครงการเมืองของบริษัทพัฒนาที่ดินสำคัญชื่อ Unitech ซึ่งพัฒนาในหลายเมืองทั่วอินเดีย  โครงการในเมืองพาราณสีนี้จะมีขนาดเกือบ 10,000 ไร่  ซึ่งจะมีที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน  สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก แทบจะไม่พบเห็นในเมืองพาราณสี

ข้อสังเกตในการไปลงทุนด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอินเดียนั้น ควรจะมีหุ้นส่วนธุรกิจที่ดี เพราะมีความยากลำบากในการติดต่อประสานงานมาก ระบบเอกสารสิทธิ์ก็ค่อนข้างจะซับซ้อนและยุ่งยาก  ที่สำคัญ ควรมีการสำรวจตลาดอย่างละเอียดและคิดให้รอบคอบเป็นเวลาพอสมควรก่อนการลงทุน  โดยเฉพาะการคิดเปรียบเทียบกับประเทศอื่น

Tags : AREA • อินเดีย