กรุงเทพธุรกิจ

AREA เผยตัวเลขราคาที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นมาแล้วมากกว่า 100% เปรียบเทียบกับตัวเลขที่ดินใจกลางเมืองทั่วไปแตกต่างกันสุดขั้ว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยถึงการปรับตัวของราคาที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้า ว่า รถไฟฟ้ามีผลทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมหาศาลในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลดังต่อไปนี้ สามารถสะท้อนการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน อันเนื่องจากมีระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร ได้เป็นอย่างดี ดังนี้

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเพราะมีระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร

กรณีที่ 1 ที่ดินติดรถไฟฟ้า  ห้วยขวาง อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 200%
            ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง โชคชัย 4 อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 139%

กรณีที่ 2 ที่ดินติดรถไฟฟ้า เอกมัย อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 278%
            ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง พระราม 4 อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 157%

กรณีที่ 3 ที่ดินติดรถไฟฟ้า สุขุมวิท 21 อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 250%
            ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง เพชรบุรีตัดใหม่ อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 161%

กรณีที่ 4 ที่ดินติดรถไฟฟ้า สาทรใต้ อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 229%
            ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง ตรอกจันทร์ อัตราตั้งแต่ปี 2542-2552 เพิ่มขึ้น 147%

สรุปอัตราเพิ่มของที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า  เพิ่มขึ้น 239%

สรุปอัตราเพิ่มของที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง สามารถเทียบเคียงกันได้ เพิ่มขึ้น 151%

ความแตกต่างของอัตราเพิ่มในรอบ 10 ปี 88%

ราคาเฉลี่ยของที่ดินเส้นทางรถไฟฟ้า (บาทต่อตารางวา) สำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ อยู่ที่ 438,438 บาทต่อตารางวา

ราคาเฉลี่ยของที่ดินที่เพิ่มขึ้นในรอบ 10 ปี 205,338 บาท

จำนวนสถานีรถไฟฟ้า (BTS 23 สถานี, MRT 18 สถานี) รวม 41 สถานี

ปริมาณที่ดิน (ไร่) รอบสถานีรถไฟฟ้า (in + outbound ข้างละ 400 ม x ลึก 120 ม x 2 ข้างถนน) ทั้งหมด 120 ไร่

มูลค่าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้งหมด ณ ปัจจุบัน 404,105 ล้านบาท

จากข้อมูลการสำรวจราคาที่ดินประมาณ 300 จุดทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดบศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2542-2552 อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาในรายละเอียดพบว่า ราคาที่ดินที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าหรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่าราคาที่ดินที่อยู่ห่างออกไป  ไม่สามารถไปถึงด้วยการเดินเท้า

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาพื้นที่ 4 แห่งเปรียบเทียบ อันได้แก่ การเปรียบเทียบที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า

1. บริเวณห้วยขวาง ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณโชคชัย 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า 

2. บริเวณเอกมัย ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณพระรามที่ 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า

3. บริเวณสุขุมวิท 21 ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า

4. บริเวณสาทรใต้ ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณตรอกจันทน์ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า

ผลการศึกษาพบว่า ราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าขึ้นสูงกว่าราคาที่ดินบริเวณที่อยู่ห่างออกไปอย่างเด่นชัดทั้ง 4 บริเวณ  โดยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2542-2552) ราคาที่ดินที่ติดรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 239% ในขณะที่ที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่เปรียบเทียบกันได้นั้น เพิ่มขึ้นเพียง 151% เท่านั้น  จึงทำให้มีค่าความแตกต่างกันที่ 88%

จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาเฉลี่ยของที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้ามีมูลค่าประมาณ 438,438 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 188% ของราคาปี 2542 ซึ่งสมมติให้เห็น 100% (เพิ่มขึ้น 88%)  ดังนั้นจึงแสดงว่าราคาที่ดินตารางวาหนึ่งที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้น 205,338 บาท หรือไร่ละ 82.155 ล้านบาท  (ซึ่งคิดจากการเอาตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวา ลบด้วยตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวาที่หารด้วย 188% แล้ว)

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการว่าในสถานีรถไฟฟ้าหนึ่ง ๆ น่าจะมีที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จำนวน 120 ไร่ (ทั้งนี้นับจากกึ่งกลางสถานีขึ้นบนและลงล่างข้างละ 400 เมตร และสมมติให้ที่ดินลึก 120 เมตร 2 ฝั่งถนน)

โดยที่มีสถานีรถไฟฟ้าทั้งหมด 41 สถานี จึงคาดว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินได้เพิ่มขึ้นมากถึง 404,105 ล้านบาท (ไร่ละ 82.155 ล้านบาท, ประมาณ 120 ไร่ต่อสถานี, จำนวน 41 สถานี – ตัวเลขที่คูณได้แตกต่างกันเล็กน้อยเพราะจุดทศนิยม)

เงินจำนวน 404,105 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นจากการมีรถไฟฟ้านี้ สามารถนำมาสร้างรถไฟฟ้าได้ใหม่เลยทีเดียว  ดังนั้น การมีรถไฟฟ้าจึงเป็นความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจเป็นอย่างยิ่ง  รัฐบาลพึงสร้างรถไฟฟ้าโดยเฉพาะรถไฟฟ้าในใจกลางเมือง  เพื่อให้ประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น (แต่มีระเบียบในเมือง) แทนที่จะออกไปทำลายพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมือง  และทำให้เมืองขยายตัวออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

Tags : ราคาที่ดิน • รถไฟฟ้า • AREA