กรุงเทพธุรกิจ

แม้รัฐบาลของประเทศต่างๆ ทั่วโลกต่างงัดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัว ซึ่งส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้

โจนส์ แลง ลาซาลล์ บริษัทผู้เชี่ยวชาญบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานผลการวิจัยเกี่ยวกับเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่า สภาพคล่องในตลาดการเงิน เป็นปัจจัยเบื้องต้นที่สำคัญที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แม้ว่าในระยะห้าเดือนที่ผ่านมา จะมีดัชนีหลายๆ ตัวที่ปรับตัวดีขึ้นมาก อันเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลประเทศต่างๆ แต่ในช่วงสองถึงสามสัปดาห์ที่ผ่าน ตลาดการเงินโลก เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะตึงเครียดอีกครั้ง เศรษฐกิจโลกโดยรวมก็เช่นกัน

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก แนวโน้มการฟื้นตัวยังไม่ปรากฏให้เห็น ตลาดสินเชื่อยังคงมีความตึงตัว และตลาดตราสารหนี้ไม่มีความเคลื่อนไหว ทั้งนี้ หากสภาพคล่องกับเข้ามาในตลาด เชื่อว่าจะช่วยให้สามารถมีเม็ดเงินเข้าในตลาดการซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้สามารถวิเคราะห์ได้ว่า มูลค่าจริงของอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกในขณะนี้อยู่ที่ระดับใด อย่างไรก็ดี ทั่วโลกมีซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นน้อยมากในขณะนี้ และรายการซื้อขายที่เกิดขึ้นในขณะนี้สื่อให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังลงไปไม่ถึงจุดต่ำสุดและมีแนวโน้มว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงต่อไปอีก

ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลก

เอเชีย

สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเอเชียยังคงตกต่ำลงไปอีก ตลาดอาคารสำนักงานในเมืองที่มีพัฒนาการเต็มที่แล้ว เช่น สิงคโปร์ โตเกียวและฮ่องกง กำลังได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากบริษัทระหว่างประเทศในภาคธุรกิจบริการด้านการเงินที่มีอยู่มากในเมืองเหล่านี้ ไม่มีการขยายธุรกิจ ดังนั้น เจ้าของอาคารสำนักงานจึงลดค่าเช่าลง เพื่อรักษาผู้เช่าที่เป็นบริษัทในกลุ่มนี้เอาไว้ โดยในไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว ค่าเช่าอาคารสำนักงานในทั้งสามเมืองปรับตัวลดลงเฉลี่ย 20% และมีแนวโน้มว่าจะลดลงอีกมากในไตรมาสแรกของปีนี้

เมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจหลักๆ ของจีนและอินเดียกำลังประสบกับปัญหาซัพพลายล้นตลาด และคาดว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานจะปรับตัวลดลงมากในปีนี้ ส่วนในกรุงเดลีและเมืองมุมไบของอินเดียคาดว่าจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นราว 50% ในปีนี้ ขณะที่ปักกิ่งจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 23% - 36%

ในส่วนของตลาดการซื้อขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเอเชียยังคงเงียบเหงา เนื่องจากขาดเม็ดเงินลงทุนและความเป็นไปได้ที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงไปอีก ธนาคารในเกือบทุกประเทศยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เว้นเฉพาะแต่ในประเทศจีน ที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้มีการเพิ่มสภาพคล่องและการปล่อยเงินกู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มขยายตัว

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่เข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียและญี่ปุ่นขณะนี้มีอัตราสูงขึ้น อาทิ เมื่อเร็วนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ได้เป็นตัวแทนในการเจรจาซื้อขายโครงการศูนย์การค้า เซ็นโทร ริงวูด ในออสเตรเลีย ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุนสำหรับผู้ซื้อในอัตราสูงถึง 8.7% ในขณะที่นักลงทุนที่ซื้อโครงการศูนย์การค้าในลักษณะใกล้เคียงกันนี้ในปี 2550 ได้รับผลตอบแทนการลงทุนเพียงประมาณ 6.25%

ในส่วนของโรงแรม บรรยากาศการลงทุนซื้อขายในเอเชียโดยทั่วไปกำลังปรับตัวดีขึ้น โดยมีนักลงทุนหลายกลุ่มที่เริ่มทบทวนโอกาสการลงทุน เนื่องจากเชื่อว่า ตลาดโรงแรมได้ลงถึงจุดต่ำสุดแล้ว และโรงแรมคุณภาพดีเริ่มมีเสนอขายน้อยลง โดยเมื่อเร็วๆ นี้ มีการซื้อขายโรงแรม 4 แห่งในออสเตรเลีย โดยกลุ่มทีซีซี แลนด์จากประเทศไทยเข้าซื้อ 3 โรงแรม ได้แก่ โรงแรมโนโวเทล ร็อคฟอร์ด ดาร์ลิง ฮาร์เบอร์ โรงแรมไฮแอท แคนเบอร์รา และโรงแรมไฮแอท รีเจนซี อะดิแลด ที่เหลืออีกหนึ่งโรงแรมคือเวสติน เมลเบอร์น เข้าซื้อโดยบริษัททีเอ เอ็นเตอร์ไพรส์จากมาเลเซีย  

อเมริกา

ในขณะที่ดัชนีเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงไปอีกและตลาดสินเชื่อมีภาวะตึงตัวมากขึ้น สถาบันการเงินของสหรัฐฯ เริ่มเผชิญกับหนี้เงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์ใช้สอยในเชิงพาณิชย์ (อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม) ที่กำลังจะครบกำหนดชำระจำนวนมหาศาล โดยคาดว่าระหว่างปีนี้ไปจนถึงสิ้นปีหน้า จะมียอดหนี้ครบกำหนดชำระรวมทั้งสิ้นราว 300,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในขณะนี้ การทำรีไฟแนนซ์เงินกู้หรือการกู้เงินใหม่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถทำได้ยากมาก หรือถ้าทำได้ สถาบันการเงินจะกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดมาก

นอกจากนี้ ปัจจัยพื้นฐานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนตัวลง จะมีผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้รายปัจจุบันของสถาบันการเงินด้วย โดยในขณะนี้ ตลาดอาคารสำนักงานในสหรัฐฯ มีแนวโน้มว่าจะมีอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยสูงถึง 16% ณ สิ้นไตรมาสหนึ่งของปีนี้ และคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 20% ในปี 2553 ซึ่งทำให้การปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความเข้มงวดสูง

แต่ในขณะเดียวกัน เริ่มมีสัญญาณการกลับมาของนักลงทุนซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการระดมทุนแทนการอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยพบว่า มีนักลงทุนเดิมๆ ในภูมิภาคจำนวนหนึ่งเมื่อเร็วๆ นี้ได้ระดมทุนเพื่อซื้อโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการศูนย์การค้าที่เจ้าของเดิมประสบปัญหาไม่สามารถดำเนินโครงการต่อได้

ในส่วนของราคาซื้อขาย พบว่า ผู้ซื้อและผู้ขายยังคงมีความต้องการที่ไม่สอดคล้องกัน ทั้งนี้ แม้เจ้าของจะตระหนักว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ต่อไปอาจทำให้ขาดทุนได้มากถึง 20% แต่ยังคงคาดหวังราคาขายสูงเกินจริงมากถึง 20% ทำให้ไม่มีผู้ซื้อ

ธนาคารและสถาบันการเงินเองไม่ต้องการที่จะขายสินทรัพย์ที่ยึดมาจากลูกหนี้ในราคาตลาดที่ลดต่ำลง ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงการถือครองทรัพย์สิน ธนาคารได้เลือกวิธีการเลื่อนกระบวนการยึดทรัพย์และเสนอเงื่อนไขระยะสั้นที่มีความยืดหยุ่นสำหรับลูกหนี้ที่มีปัญหา โดยวิธีนี้ ธนาคารจะไม่จำเป็นต้องยึดทรัพย์ค้ำประกันจากลูกหนี้ในช่วงนี้ ซึ่งเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ นอกจากนี้ ยังคาดหวังด้วยว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐฯ อาจสามารถกู้สถานการณ์ให้ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าของสินทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ขยับสูงขึ้นได้ ดังนั้น ในระยะนี้ รายการขายร้อนโดยลูกหนี้ที่มีปัญหาจะยังมีให้เห็นไม่มาก แต่คาดว่าในอีก 18 เดือนข้างหน้า หากสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้น จะมีการขายร้อนให้เห็นเพิ่มมากขึ้นมาก

ยุโรป

ผู้ถือหุ้นในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ต่างคัดค้านความพยายามของผู้บริหารกองทุนในการเปิดระดมทุนรอบใหม่ ซึ่งต่างจากอดีตที่ผู้ถือหุ้นนิยมให้มีการออกหุ้นเพิ่ม ทั้งนี้เนื่องจากเมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่ง อาทิ แฮมเมอร์สัน, บริติช แลนด์, แลนด์ ซิคิวริตีส์ และเซโกร ได้ออกหุ้นเพิ่มและพบว่าราคาหุ้นปรับตัวลดลง 50%-90% จากราคาซื้อขายเดิม

คาดว่าตลอดปี 2552 นี้ จะมีการลงทุนผ่านหุ้นในโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในยุโรปมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 50,000 ล้านยูโร โดยมีนักลงทุน ทั้งที่เป็นสถาบันและกองทุนประเภทต่างๆ กำลังรอจังหวะที่มีการขายร้อนเกิดขึ้น ซึ่งจะ เป็น โอกาส ในการ ซื้อของดีราคาถูก

ทั่วยุโรป นักลงทุนซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (อาทิ อาคารสำนักงาน) คาดหวังผลตอบแทนการลงทุนสูงขึ้น เพื่อสะท้อนอัตราความเสี่ยงจากการลงทุนสูงขึ้น อาทิ ในขณะนี้ ตลาดอาคารสำนักงานที่มิลานเรียกผลตอบแทนการลงทุนที่ 5.5% และตลาดลอนดอนเรียกอัตราผลตอบแทนเกือบ 7% สำหรับปีนี้ คาดว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษจะปรับตัวลดลงอีก15% ถึง 20% ซึ่งทำให้นักลงทุนต้องตั้งเป้าผลตอบแทนให้สูงขึ้นอีก

โดยขณะนี้ ทรัพย์สินคุณภาพดีที่มีมูลค่าต่ำกว่า 30 ล้านปอนด์ ตั้งเป้าอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ 5.5 ถึง 7.25% ขณะที่ทรัพย์สินอื่นๆ มีการตั้งเป้าอัตราผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ 8% หรือสูงกว่านั้น ตัวอย่างเช่น เมื่อเร็วๆ นี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัทลีกัลป์ แอนด์ เจนเนอรัลในการขายโครงการไทมส์ เพลส ในลอนดอน โดยมีบริษัทเอ็มวัน เรียลเอสเตท เข้าซื้อด้วยมูลค่า 56 ล้านปอนด์ และได้ผลตอบแทน ในอัตรา 7%

แนวโน้ม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกยังคงอยู่ในภาวะซบเซาเนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลของประเทศต่างๆ ประกาศออกมายังไม่ปรากฏผลมากนัก อสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ ประเทศอาจมีมูลค่าปรับลดลงไปได้อีกถึง 20% นอกจากนี้ มีความเป็นไปได้ว่า จะมีอสังหาริมทรัพย์ออกมาเสนอขายมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการบังคับขายโดยเจ้าหนี้ หรือจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในรายการสินทรัพย์ของบริษัท เริ่มนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อีกต่อไป ออกมาเสนอขายเพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท

ในส่วนของนักลงทุน จะเพิ่มความระมัดวังมากยิ่งขึ้นไปอีกในการเลือกลงทุนซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการลงทุนซื้อขายส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในตลาดที่มีความโปร่งใสสูงและสภาพเศรษฐกิจในภาพรวมมีความเสี่ยงต่ำ

Tags : โจนส์ แลง ลาซาลล์