กรุงเทพธุรกิจ

การชลอตัวของเศรษฐกิจโลกและมาตรการควบคุมราคาที่ดินของรัฐทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียก้าวพ้นยุคสมัยแห่งความร้อนแรง

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเฟื่องฟูในหลายประเทศทั่วเอเชีย เริ่มปรับตัวลดลงเมื่อมาตรการควบคุมราคาของรัฐบาลหลายประเทศประสบผลสำเร็จ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบต่อประเทศที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลัก

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นถือเป็นจุดสิ้นสุดความร้อนแรง ที่เคยผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดบางแห่งขึ้นไป 70% หรือมากกว่านั้น ตั้งแต่ต้นปี 2552 ตามแรงหนุนจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการไหลบ่าของนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ ที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์เอเชียเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างทนทานต่อวิกฤติการเงินโลก

ตลาดที่เคยร้อนแรง อย่าง กรุงปักกิ่ง ฮ่องกง สิงคโปร์ และซิดนีย์ มีราคาร่วงลงอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่กรุงโซลมีราคาทรงตัว เช่นเดียวกับตลาดเล็กกว่า อย่าง กรุงเทพฯ และกรุงกัวลาลัมเปอร์ ส่วนในญี่ปุ่น ราคาที่ดินลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 20 แล้ว

ไม่มีใครคาดว่าเอเชียจะประสบภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเหมือนในสหรัฐ แม้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบจากยอดขายลดลง จนไม่สามารถชำระหนี้ให้กับผู้ปล่อยกู้

ตัวอย่างหนึ่งของตลาดที่ซบเซาลง ได้แก่ จีน ซึ่งข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยลดลง 3.3% เมื่อเดือนพ.ย. เทียบกับเดือนเดียวกันเมื่อปีที่แล้ว หลังจากดิ่งลง 11.6% เมื่อเดือนต.ค.

ความต้องการสูงในตลาดบางแห่ง เช่น จีน คาดว่าจะช่วยหนุนราคาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้ ยกเว้นสิงคโปร์ ซึ่งเป็นตลาดที่นักวิเคราะห์เชื่อว่าราคาอาจร่วงลง 30% ในอีก 3 ปี

นักวิเคราะห์ของสแตนดาร์ด ชาร์เตอร์ด ประเมินว่า ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ กว่า 100,000 ยูนิตในสิงคโปร์ จะสร้างเสร็จในอีก 3 ปี ความเฟื่องฟูด้านการก่อสร้างเกิดขึ้นในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 70% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา กระตุ้นให้รัฐบาลกำหนดภาษีการขาย สำหรับชาวต่างชาติหรือคนท้องถิ่น ที่ซื้อที่อยู่อาศัยรายละหลายยูนิต

ทั้งนี้ ชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวจีน อินโดนีเซีย มาเลเซีย และอินเดีย มีสัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ในสิงคโปร์ประมาณ 36% ในปีนี้

นายเดวิด ลัม นักวิเคราะห์จาก ไดวา แคปิตอล มาร์เก็ตส์ กล่าวในรายงานเมื่อเร็วๆ นี้ว่า นับจากปลายปี 2555 เชื่อว่าทั้งที่อยู่อาศัยเดิมที่ขายไม่ออก และโครงการใหม่ๆ ที่แล้วเสร็จ จะกดดันตลาดและค่าเช่าต่อไป

ขณะที่ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของรัฐบาลสิงคโปร์แสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา เทียบกับไตรมาสก่อนหน้านั้น แต่ ซีบีอาร์อี กรุ๊ป บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ชี้ว่า ราคาบ้านหรูในช่วงไตรมาสสามลดลงโดยเฉลี่ย 2% จากไตรมาสก่อน และตัวเลขจากกรมฟื้นฟูพัฒนาที่ดินในเขตเมืองแสดงว่า ยอดอพาร์ตเมนต์ว่างมีจำนวนเพิ่มขึ้น

การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจกล่าวได้ว่าเป็นผลจากมาตรการของรัฐบาลประเทศต่างๆ เพื่อบรรเทาความโกรธเคืองของประชาชน ที่ประสบปัญหาราคาที่อยู่อาศัยแพงเกินไป

บริษัทพัฒนาที่ดินและนักลงทุนบางรายตั้งความหวังว่า รัฐบาลแต่ละประเทศอาจถอนมาตรการชะลอความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังมีความวิตกว่าภาวะฟองสบู่อาจทำให้รัฐบาลต้องรักษาความเข้มงวดต่อไป

นายจินซอง ถู นักวิเคราะห์จาก เครดิต สวิส กล่าวว่า รัฐบาลหลายประเทศ รวมถึง จีน และสิงคโปร์ มองเห็นความเสี่ยงของภาวะฟองสบู่ก่อตัว มากกว่าราคาที่อยู่อาศัยลดลงฮวบฮาบ

อสังหาริมทรัพย์ใน 70 เมืองใหญ่ของจีน มีราคาเฉลี่ยลดลงเป็นครั้งแรกเมื่อเดือนต.ค. หลังจากรัฐบาลดำเนินความพยายามสกัดการเก็งกำไรตลาดที่อยู่อาศัย

นายจัสติน จิว ผู้อำนวยการบริหาร ฉางเจียง โฮลดิงส์ กล่าวว่า บริษัทมองเห็นความต้องการสูงในระยะปานกลางถึงระยะยาว สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจีน เนื่องจากประชาชนมักต้องการยกระดับหรือปรับปรุงมาตรฐานการดำรงชีวิตของตัวเอง

ฉางเจียง เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของนายลี กาชิง มหาเศรษฐีฮ่องกง ที่รุกเข้าไปดำเนินธุรกิจในจีนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ส่วนฮ่องกง ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยทะยานขึ้นเกือบ 75% นับจากต้นปี 2552 ได้เห็นราคาลดลงเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีเมื่อเดือนก.ค. และจากเดือนก.ค.จนถึงเดือนต.ค. ราคาลดลง 4% ขณะที่การซื้อขายที่อยู่อาศัยในเดือนพ.ย. ลดลง 64% จากเดือนเดียวกันเมื่อปีที่แล้ว

นางสาวนิโคล หว่อง หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียของ ซีแอลเอสเอ กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยในจีนและฮ่องกงปรับตัวลดลงปานกลาง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะไม่ค่อยมีการซื้อขายมากนัก ผู้ที่ถือครองอยู่ต่างยึดอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไว้ ไม่ยอมขายในช่วงราคาตก

นายโดนัลด์ จาง หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารเกาะฮ่องกง กล่าวว่า มาตรการของรัฐบาลในการควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อที่นำอสังหาริมทรัพย์ออกขายภายใน 2 ปี จะยังมีผลบังคับใช้ต่อไป

ทางด้านออสเตรเลีย ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในปีนี้ หลังจากพุ่งขึ้นในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลล่าสุดระบุว่า มูลค่าบ้านลดลง 0.5% ในเดือนต.ค. เทียบกับเดือนก.ย. และราคายิ่งลดลงหนักในบริสเบน ซึ่งประสบภาวะน้ำท่วม และเพิร์ท ซึ่งเป็นเมืองเหมืองแร่

ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย คาดว่าจะปรับตัวลดลงตามสิงคโปร์ ส่วนในกรุงเทพฯ ซึ่งตลาดซบเซาอยู่แล้ว ได้รับผลกระทบหนักจากภาวะน้ำท่วมครั้งร้ายแรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ได้แก่ กรุงจาการ์ตา อินโดนีเซีย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากความต้องการในท้องถิ่น และกรุงมะนิลา ฟิลิปปินส์ ที่ได้อานิสงส์จากการส่งเงินกลับบ้านจำนวนมาก จากชาวฟิลิปปินส์ที่ออกไปทำงานนอกประเทศ

Tags : อสังหาริมทรัพย์เอเชีย