กรุงเทพธุรกิจ

ชาวต่างชาติยึดครองที่ดินไทยได้นี้ อาจเป็นเพราะกฎหมายมีช่องโหว่ให้ต่างชาติหลบเลี่ยงใช้ประโยชน์จากที่ดินได้สะดวก

กระแสข่าวชาวต่างชาติกว้านซื้อที่นาไทยเพื่อปลูกข้าว ได้สร้างความกังวลให้กับทุกฝ่าย  โดยเฉพาะกระทรวงพาณิชย์ ได้ขอให้กรมสอบสวนคดีพิเศษ (ดีเอสไอ) รับตรวจสอบข้อเท็จจริงเรื่องดังกล่าว แต่ล่าสุด ดีเอสไอออกมาระบุว่า ยังไม่พบข้อมูลที่ชี้ชัดว่าชาวต่างชาติเข้าซื้อที่นาไทยเพื่อปลูกข้าวแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม กรณีชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ทรัพยากรของประเทศไทย เป็นที่รับรู้กันมานาน ทั้งการถือครองเพื่ออยู่อาศัย รวมทั้งเพื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่งเพื่อการกสิกรรม ทั้งๆ ที่ประเทศไทยมีกฎหมายควบคุมการถือครองที่ดินคนต่างด้าว แต่กฎหมายดังกล่าวกลับมีช่องโหว่ช่องว่างให้ชาวต่างชาติหลบเลี่ยงเข้าใช้ประโยชน์จากที่ดินไทยได้อย่างสะดวก ในทางกลับกัน ประเทศไทยต้องสูญเสียโอกาสในการใช้ทรัพยากร ที่สำคัญ บางครั้งยังต้องแบกรับภาระผลกระทบจากการใช้ทรัพยากรโดยคนต่างชาติอีกด้วย

รศ.ศิริพร สัจจานันท์ อาจารย์คณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช ได้ทำการวิจัยในหัวข้อ "สภาพปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวในประเทศไทย" โดยการสนับสนุนจากสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) ซึ่งงานวิจัยดังกล่าวได้เปิดเผยถึง สภาพปัญหาและรูปแบบ-วิธีการเข้าถือครองที่ดินของคนต่างด้าว ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ ระยอง และภูเก็ต

สำหรับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวในจังหวัดภูเก็ต พบว่าชาวต่างชาติได้เข้าทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณที่ดินริมชายทะเลจำนวนมาก ขณะที่พื้นที่จังหวัดระยอง พบว่าเข้าถือครองผ่านการลงทุนภาคอุตสาหกรรม และการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในลักษณะชุมชนเฉพาะ อาทิเช่น ชุมชนชาวสแกนดิเนเวีย เป็นต้น โดยทั้ง 2 จังหวัด มักพบในรูปแบบการลงทุนในรูปนิติบุคคล หรือบริษัท ห้างหุ้นส่วนจำกัด ส่วนที่เชียงใหม่ส่วนใหญ่พบการถือครองที่ดินในลักษณะเป็นที่อยู่อาศัย และทำการเกษตรขนาดแปลงไม่ใหญ่นัก และถือครองผ่านคู่สมรสคนไทย

พ.ร.บ.ธุรกิจต่างด้าวช่องว่างนอมินี

ทั้งนี้ กฎหมายของไทยห้ามไม่ให้คนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าวถือครองที่ดินเพื่อการค้า ตามพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 โดยความหมายของนิติบุคคลหรือบริษัทต่างด้าว คือ บริษัทที่มีคนไทยร่วมถือหุ้นไม่ถึงร้อยละ 51 อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ ยังมีช่องว่างที่ชาวต่างชาติสามารถเล็ดลอดเข้าถือครองและหาผลประโยชน์จากที่ดินไทย โดยรูปแบบการให้คนไทยถือครองหุ้นแทน หรือที่เรียกว่า "นอมินี" (Nominee)

สำหรับช่องทางที่คนต่างด้าวหลบเลี่ยง พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าวนั้น ส่วนใหญ่จะใช้วิธีตบตาโดยถือหุ้นในสัดส่วนที่กำหนด คือ ไม่เกินร้อยละ 49 แต่จะมีสัญญาลับบางอย่าง เพื่อให้มีอำนาจเหนือผู้ถือหุ้นคนไทย เป็นการปกป้องผลประโยชน์เม็ดเงินที่นำมาลงทุน รวมทั้งการออกหุ้นบุริมสิทธิ ซึ่งมีสิทธิเหนือกว่าหุ้นสามัญ โดยเฉพาะการมีสิทธิการออกเสียงในสัดส่วนที่มากกว่า ซึ่งเป็นผลให้ผู้ถือหุ้นต่างด้าวกุมอำนาจที่แท้จริงในกิจการ

รศ.ศิริพร ยกตัวอย่างที่ตรวจพบกรณีการหลบเลี่ยง พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าวในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ว่า จากการสุ่มตัวอย่างวิลล่าหรูที่ปลูกสร้างติดชายหาด พบว่าส่วนใหญ่ 90% บริหารจัดการโดยบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าว และมีผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นกลุ่มคนไทย ซึ่งหากไม่ตรวจสอบลงไปในเชิงลึก จะไม่เห็นว่าเป็นการหลบเลี่ยงกฎหมาย

"หากมองแค่สัดส่วนหุ้นบริษัท เราจะไม่สามารถรู้ได้ว่าคนต่างด้าวเหล่านั้น คือ ผู้มีอำนาจตัวจริง แต่ก็มีข้อสังเกตเบื้องต้นว่า บริษัทเหล่านั้นมักทำการตลาด หรือทำสัญญาการซื้อขายกับลูกค้า ผ่านบริษัทแม่ที่ต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นที่ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ ซึ่งอาจเป็นข้อบ่งชี้หนึ่งที่เห็นได้ว่าอำนาจที่แท้จริงอยู่ที่ต่างประเทศ"

นอกจากนี้ จากการตรวจสอบในพื้นที่จังหวัดระยอง ไม่ว่าจะเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือโครงการหมู่บ้านสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยในประเทศไทยอย่างถาวร (permament residents) ก็มักจะบริหารจัดการเด็ดขาดโดยชาวต่างชาติ ที่สำคัญ โครงการหมู่บ้านชาวต่างชาติ มักจะดำเนินงานโดยเครือข่ายผู้ประกอบการกลุ่มเดียวกัน

ข้อสงสัยในการถือหุ้นนอมินีอีกรูปแบบหนึ่ง คือ พบกลุ่มคนไทยกลุ่มเดียวกัน ถือหุ้นในบริษัทร่วมกับคนต่างด้าวจำนวนหลายบริษัท ทั้งๆ ที่เมื่อตรวจสอบรายชื่อผู้ถือหุ้นคนไทยเหล่านั้นจะพบว่า อายุไม่มาก บางรายไม่ถึง 30 ปี จึงไม่น่าเชื่อว่าจะมีเงินในการลงทุนจำนวนมหาศาล

แต่งงานกับคนไทย-จดสิทธิเก็บกิน

กรณีการเข้าครอบครองที่ดินของคนต่างด้าว ยังมีรูปแบบที่ถือครองผ่านการจดทะเบียนสมรส เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือครองที่ดิน ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นกระจายอยู่ทั่วประเทศ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการครอบครองแปลงขนาดเล็ก เพื่ออยู่อาศัยหรือทำการเกษตร

ทั้งนี้ กรณีดังกล่าวมองผิวเผินอาจไม่มีผลกระทบ ต่อการสูญเสียโอกาสการใช้ทรัพยากรที่ดินของประเทศ เนื่องจากหากชาวต่างประเทศหย่ากับคนไทย ที่ดินก็ยังอยู่ในไทยและตกเป็นของคนไทย แต่ปัจจุบันเริ่มมีการใช้ช่องทางนี้ เพื่อหาผลประโยชน์ในเชิงธุรกิจมากขึ้น รูปแบบคือชาวต่างชาติจะจดสิทธิอาศัย และสิทธิทำกิน

สำหรับสิทธิอาศัย เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1402 โดยผู้ที่ได้รับจดแจ้งสิทธิดังกล่าว สามารถอาศัยอยู่ในโรงเรือนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ระยะเวลาตลอดชีวิตหรือกำหนดระยะเวลาก็ได้ ส่วนสิทธิทำกิน เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 1417 และ ม. 1418 ผู้ได้รับสิทธิสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินและจัดการบริหารทรัพย์สินได้ด้วย

รศ.ศิริพร กล่าวอีกว่า กรณีการจดสิทธิอาศัยและสิทธิทำกิน เริ่มมีการนำมาเป็นช่องทางการหาผลประโยชน์ โดยเฉพาะในธุรกิจคอนโดมิเนียม โดยเมื่อชาวต่างชาติสมรสกับคนไทย และมีการทำธุรกรรมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีการจดสิทธิอาศัยและสิทธิทำกินแก่คนต่างชาติด้วย ทำให้ชาวต่างชาติสามารถได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินดังกล่าวได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

กระทบเศรษฐกิจ-ชุมชน

"วันนี้เราไม่สามารถปฏิเสธการลงทุนในไทยโดยชาวต่างด้าว ที่เกี่ยวข้องกับทรัพยากรที่ดิน โดยด้านหนึ่งเป็นผลทำให้เศรษฐกิจประเทศขยายตัว แต่อีกด้านหนึ่งก็มีผลกระทบด้านลบกับประเทศเช่นกัน" รศ.ศิริพรกล่าว

ยกตัวอย่างพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีชาวต่างชาติเข้าไปอาศัยจำนวนมาก ทำให้เกิดการแย่งชิงทรัพยากรเช่นน้ำ ซึ่งปัจจุบันภูเก็ตมีแนวโน้มที่จะขาดแคลนน้ำมากขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งการกำจัดน้ำเสีย ขยะ เป็นต้น ซึ่งภาระค่าใช้จ่ายในการจัดการทั้งหมดตกอยู่กับคนไทยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต

นอกจากนี้ ยังก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงเชิงสังคม วัฒนธรรม โดยปัจจุบันเกิดกรณีคนภูเก็ตรู้สึกอึดอัด เพราะไม่สามารถเดินผ่านพื้นที่ที่ชาวต่างชาติอยู่อาศัยได้ ทั้งๆ ที่ในอดีตสมัยที่ที่ดินดังกล่าวเป็นของคนไทยสามารถเดินเข้าออกได้ ทั้งนี้ เพราะคนต่างชาติมีความเป็นส่วนตัวสูง และค่อนข้างให้ความสำคัญกับความปลอดภัย จนบ่อยครั้งเกิดความกระทบกระทั่งกันระหว่างคนไทยกับชาวต่างชาติ ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นเช่นกันในจังหวัดระยอง

เสนอแก้กฎหมาย-จัดระเบียบ

รศ.ศิริพร กล่าวต่อว่า งานวิจัยดังกล่าวได้นำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาการเข้าถือครองที่ดินของคนต่างด้าวไว้ด้วย อาทิเช่น การแก้ไขกฎหมาย พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว เพื่อปิดช่องว่างไม่ให้ใช้วิธีถือหุ้นแทน หรือนอมินี ซึ่ง พ.ร.บ.ฉบับนี้ได้มีการเสนอแก้ไขสมัยรัฐบาล พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ แต่ก็ถูกนักลงทุนชาวต่างชาติต่อต้านอย่างรุนแรง ทำให้ไม่สามารถผ่านสภาได้

นอกจากนี้ ควรที่จะมีการจัดโซนนิ่ง หรือกำหนดเขตที่ให้ชาวต่างชาติอาศัยและลงทุนชัดเจน เพื่อเป็นการจัดระเบียบดูแลควบคุม รวมทั้งจัดเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีเป็นการเฉพาะ นำไปใช้ในการแก้ไขปัญหาผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม โดยไม่ต้องเป็นภาระของท้องถิ่นหรือรัฐบาลไทย

อีกทั้งควรที่จะสร้างจิตสำนึกหรือมีมาตรการป้องกัน ไม่ให้คนไทยเข้าถือหุ้นแทนคนต่างด้าว อาทิเช่น วันนี้จะเห็นสำนักงานกฎหมายหลายแห่ง หรือทนายความคนไทย เข้าไปช่วยเหลือหาช่องทางให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองที่ดิน รวมทั้งเข้าไปมีชื่อเป็นผู้ถือหุ้นในนิติบุคคลเสียเอง ซึ่งเรื่องนี้ทางสภาทนายความควรเข้าไปดูแลด้วย

การรุกคืบเข้าถือครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินในประเทศไทยโดยคนต่างด้าว ไม่มีตัวเลขชัดเจนว่ามีจำนวนเท่าใด เนื่องจากช่องว่างทางกฎหมายทำให้ตรวจสอบยาก แต่เชื่อว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งอาจรวมถึงการเข้ามากว้านซื้อที่นา เพื่อปลูกข้าวตามที่เกิดกระแสข่าวในขณะนี้ก็เป็นได้ ดังนั้น จึงถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยควรที่จะปฏิรูปกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติกอบโกยทรัพยากรของไทยโดยไม่เป็นธรรม

ทุนต่างชาติกว้านซื้อที่ดินเชียงใหม่

ผู้นำท้องถิ่นเผย ที่ดิน ต.สันนาเม็งเนื้อหอม ต่างชาติรุมซื้อทำบ้านจัดสรร สร้างมูลนิธิ ทำพื้นที่ปลูกข้าวเหลือเพียง 800-900 ไร่ ระบุล่าสุดมีการทาบทามซื้อที่นาให้คนไทยเช่า ขณะที่ผู้ใหญ่บ้าน แม่กวงเหนือ ระบุชาวบ้านในพื้นที่เช่าที่ดินทำนากว่า 10 ปี

นายประสาท ฮงประยูร อดีตประธานสภาเทศบาลตำบลสันนาเม็ง อ.ดอยสะเก็ด จ.เชียงใหม่ เปิดเผยว่า พื้นที่บริเวณ ต.สันนาเม็ง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก มีนักลงทุนมาติดต่อซื้อตลอดเวลา โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อไปเพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ ทั้งคนอเมริกัน และอังกฤษ

นอกจากนี้ ล่าสุดมีกรณีซื้อที่นาเพื่อนำไปก่อสร้างเป็นมูลนิธิส่งเสริมช่วยเหลือชาวเขา โดยชาวไต้หวัน รวมทั้งขณะนี้ มีนายหน้าคนไทยกำลังรวบรวมที่นาเพื่อขายให้ชาวต่างชาติ โดยไม่ได้แจ้งจุดประสงค์ให้ทราบ แต่มีกระแสข่าวว่าจะซื้อไปเพื่อปล่อยให้เกษตรกรเช่าทำนา ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงอนาคตชาวนาก็จะกลายเป็นผู้เช่านาของชาวต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม พื้นที่การเกษตรเพาะปลูกข้าวของ ต.สันนาเม็ง ในปัจจุบันเหลือเพียง 700-800 ไร่ จากในอดีตมีนับหมื่นๆ ไร่ โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ถูกแปรเปลี่ยนสภาพเป็นบ้านจัดสรร ซึ่งบางส่วนเป็นบ้านจัดสรรที่ขายให้ชาวต่างชาติ

นายจรูล มิตรพันธ์ ผู้ใหญ่บ้านหมู่ 6 บ้านแม่กวงเหนือ ต.สันนาเม็ง อ.ดอยสะเก็ด จ.เชียงใหม่ ยอมรับว่า ชาวนาในหมู่บ้านหลายคนเช่าที่ดินนายทุนต่างประเทศทำนามาเป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ปัจจุบันพื้นที่เพาะปลูกข้าวของหมู่บ้านเหลือเพียง 200 ไร่ โดยเกือบครึ่งหรือประมาณ 80-90 ไร่เป็นที่ดินของนายทุน

สำหรับชาวนาที่เช่าที่นา จะต้องมีการจ่ายค่าเช่าปีละ 1 ครั้ง โดยจ่ายเป็นข้าวเฉพาะข้าวนาปีที่เก็บเกี่ยวในช่วงเดือนกรกฎาคม-สิงหาคม ในอัตราค่าเช่า 1 ไร่ ต่อข้าว 10 ถัง ส่วนข้าวที่ปลูกในหน้าแล้ง หรือข้าวนาปรังนายทุนจะไม่เก็บค่าเช่า

Tags : ที่ดิน • กระทรวงพาณิชย์ • การถือครองเพื่ออยู่อาศัย