กรุงเทพธุรกิจ

ประเด็นหลักจากการประชุมนักวิเคราะห์

ประเด็นใหม่: เราได้เข้าร่วมการประชุมนักวิเคราะห์ของ LH วานนี้ ประเด็นหลักอยู่ที่แผนธุรกิจสำหรับปี 2555 โดยผู้บริหารได้ให้รายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้นสำหรับแผนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาฯ และการซื้อที่ดินสามย่านในใจกลางกรุงเทพฯ โดยเราได้สรุปประเด็นหลัก ๆ ได้ดังนี้

1) กำไรจากการขายสินทรัพย์ในอินโดนีเซียและผลประโยชน์ทางภาษีหนุนกำไรสุทธิไตรมาส 4/54: LH ไม่เพียงแต่จะรายงานกำไรสุทธิจากการขายสินทรัพย์ในอินโดนีเซียจำนวน 347 ล้านบาทสำหรับไตรมาส 4/54 เท่านั้น แต่บริษัทยังสามารถใช้ประโยชน์ทางภาษีจากผลขาดทุนของเงินลงทุนดังกล่าวรวมถึง 1.9 พันล้านบาท ซึ่งทำให้เกิดผลประโยชน์ทางภาษีจำนวน 570 ล้านบาท ทำในไตรมาส4/54 จะมีอัตราภาษีแท้จริงที่ต่ำมาก    

2) แผนธุรกิจปี 2555: บริษัทคาดว่ายอดขายรอรับรู้รายได้จะขยายตัว 15% เป็น 2.2 หมื่นล้านบาท (76%จากทาวน์เฮ้าส์ และ 24% จากคอนโด) และรายได้จากโครงการคาดว่าจะเติบโต 8% (79%จากโครงการแนวราบ และ 21% จากคอนโด) โดยยอดจองซื้อที่เพิ่มขึ้นหนุนจากตารางการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มมากขึ้น เพิ่มขึ้น 34% ของมูลค่ารวมที่ 3.3 หมื่นล้านบาท (65%จากโครงการแนวราบ และ 35% จากคอนโด) รวมทั้งหมด 16 โครงการใหม่ รายได้ค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 150% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 1.7 พันล้านบาท ด้วยรายได้จากการดำเนินงานทั้งปีของ Terminal21 (พื้นที่ให้เช่าและอพาร์ทเมนท์) LH ชี้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจากโครงการน่าจะลดลง 1% สำหรับปี 2555 เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น (บริษัทไม่สามารถผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ทั้งหมด)

3) ขายสินทรัพย์ให้เช่าเข้ากองทุนอสังหาฯ: ผู้บริหารกล่าวว่าสินทรัพย์ให้เช่า 3 แห่งจะขายเข้ากองทุนอสังหาฯ คือ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ 2 แห่ง (เซนเตอร์พอทย์ ทองหล่อ และ พร้อมพงษ์) และโครงการบ้านให้เช่า (L&H วิลล์ สาธร) สำหรับโครงการเซนเตอร์พอทย์วิทยุนั้นติดปัญหาด้านกฎระเบียบบางประการทำให้การขายเข้ากองทุนอสังหาฯจำต้องเลื่อนออกไปก่อน โดยขนาดกองทุนอสังหาฯดังกล่าวน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านบาท (ลดลงจากที่แนะไว้ก่อนหน้านี้ที่ 5 พันล้านบาท)

4) ประมูลสิทธิการเช่าที่ดินพื้นที่สามย่าน: LH ได้ยื่นประมูลสิทธิการเช่าที่ดินบางส่วนที่อยู่ใกล้กับสถานนีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่านจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยคาดว่าจะประกาศผู้ชนะการประมูลในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งหาก LH ชนะการประมูลพื้นที่นี้จะสร้างเป็นอพาร์ทเมนท์ให้เช่ารวมกับพื้นที่ให้เช่า โดยผู้บริหารประมาณการ IRR จากโครงการนี้ที่ 12%

ความเห็น: เนื่องจากผลประโยชน์ทางภาษีที่จะได้รับจากขาดทุนจากการลงทุนในประเทศอินโดนีเซีย (คิดเป็นจำนวนประมาณ 570 ล้านบาทจาก จากผลขาดทุนรวม 1.9 พันล้านบาท) เราได้ปรับประมาณการกำไรหลักสำหรับปี 2554 ของเราขึ้น 17% เป็น 3.9 พันล้านบาท ดังนั้น LH จะรายงานกำไรไตรมาส 4/54 ดีที่สุดในกลุ่ม เติบโตทั้ง YoY และ QoQ เปรียบเทียบกับคู่แข่งหลายรายที่ขาดทุนทั้ง YoY และ QoQ

มุมมองรายได้ของผู้บริหารสำหรับปี 2555 เป็นมุมมองเชิงอนุรักษ์ที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ คาดเติบโตเพียง 8% เทียบกับการขยายตัวของอุตสาหกรรมเป็นตัวเลขสองหลัก โดย LH คาดว่ายอดขายโครงการจะฟื้นตัวจากช่วงน้ำท่วมในปีที่แล้วอย่างช้า ๆ  อย่างไรก็ตามรายได้ยังคงสูงกว่าประมาณการของเราที่ 6% (ซึ่งเราจะปรับประมาณการอีกครั้ง)

เป้าหมายการเติบโตของยอดจองซื้อปี 2555 ที่ 15% นั้นมีความเป็นไปได้เนื่องจากแผนเปิดตัวคอนโดจำนวนมากในปีนี้ (คอนโดใหม่ 7 แห่งมูลค่ารวม 11 พันล้านบาท) ได้แก่ที่สุขุมวิท ซอย 40 สาธร-ราชพฤกษ์, เชียงใหม่, ซอยอารีย์, BTS วงเวียนใหญ่ และสาธร (LH ไม่ได้เปิดตัวคอนโดเลยในปี 2554) ให้สังเกตว่าระดับยอดขายรอรับรู้รายได้ในปัจจุบัน (ที่ 3.9 พันล้านบาทโดยสามารถโอนได้ในปี 2555) ได้ประกันประมาณการรายได้ในปี 2555 ของเราไปแล้ว 22%

ในส่วนของแผนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาฯ เราคาดว่าขนาดของกองทุนจะอยู่ที่ 3.4 พันล้านบาท ตั้งสมมติฐานว่า LH ไม่มีการถือหุ้นในกองทุนรวมอสังหาฯ กำไรสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 563 ล้านบาท (0.06 บาทต่อหุ้น) หรืออัพไซด์ 15% จากประมาณการกำไรสุทธิปี 2555 ของเรา

ความเห็น: การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาฯ จะเป็นประเด็นหลักที่ให้ความสนใจในครึ่งแรกของปี 2555 โดยธุรกรรมดังกล่าวน่าจะช่วหนุนการเติบโตของกำไรสุทธิให้โดดเด่นในกลุ่ม ในระยะสั้นบริษัทจะรายการกำไรสุทธิดีกว่าคู่แข่งในไตรมาส 4/54 และมีแนวโน้มที่อาจะชนะการประมูลสิทธิการเช่าในที่ดินบริเวณสามย่าน เรายังคงคำแนะนำซื้อ โดยเราจะพิจารณาราคาเป้าหมายปี 2555 เพื่อสะท้อนประมาณการกำไรสุทธิใหม่ของเรา ปัจจุบันหุ้นซื้อขายใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย PER ปี 2548-53 ที่ 16.4 เท่า แต่จะคิดเป็นระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวอยู่ 15% หากรวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาฯ เข้าไปในประมาณการ

Tags : แลนด์แอนด์เฮ้าส์